物业公司高风险业务的分析及应对策略研究

马立业

摘 要：物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。本文通过对日常风控工作中一些常见的物业业务风险进行识别和评估，尝试剖析这些业务风险产生的原因和其问题根源，并针对这些业务风险制定对应的风险管理应对措施。

关键词：物业企业;风险评估;风险应对

第1章 绪论

1.1研究背景与意义

物业管理是一个高知识、高风险的行业。相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。

在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某种规律。不过，虽然风险不可消除，但物业服务企业完全可以通过各种有效措施把风险控制在可接受范围内。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险。本文希望通过对物业企业具体案例研究分析，识别物业行业的高风险业务，并且深入分析高风险业务的缘由，找到相应的风险防范措施。

第2章 物业行业业务风险的评估与应对

2.1 业务风险的评估

本文根据物业公司在日常风控、审计等工作过程中发现的一些典型案例整理出来物业行业业务中存在的一些风险事项，然后根据风险事项发生的可能性和风险事项带来的损失程度这两个维度，对整理出来的风险事项进行风险等级评估。

风险等级评定方法：首先对风险事项发生的可能性和风险事项带来的损失程度分别划分为“高、中、低”三个等级，然后针对每个风险事项利用这两个维度的对应等级来界定该风险事项最终的风险等级。例如：A事项对应的风险损失程度等级为“高”，风险发生的可能性等级为“低”，那么最终A事项的风险等级为“中”。

本文以下内容所介绍的业务风险是按照上述风险等级评定原则进行的评估，并且评估结果为高风险的业务。

2.2 高风险业务

2.2.1业主对物业服务合同的任意解除权

2021年1月1日起，《民法典》正式实施，《民法典》中明确了一系列与物业服务企业相关的规定，其中《民法典》第二百七十八条、第九百四十六条规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项，应当由专有部分面积占比 以上的业主且人数占比 以上的业主参与表决。并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主依照法定程序决定解聘物业企业的，提前60日书面通知物业企业，便可解除物业服务合同。

2.2.2招标业务

招投标是国家提倡而又看似公平的选择供方的办法。物业管理工作所涉及的招标业务主要涵盖一些保安、保洁服务，电梯、消防维保，装修垃圾、生活垃圾清运等单一职能的外包。这些招标业务经常出现围串标等违规风险。这里面原因很多，有主管人为原因，如招标员把关不严、个别项目或员工违规或暗箱操作等，也有一些客观原因，如个别业务（如垃圾清运）存在专业性或地方垄断性、项目招采岗位由其他岗位人员兼职，对招采工作相关法规和公司招采制度不熟悉等等。还有就是投标单位存在为了拿到项目，虚假承诺，低价竞争，中标后入不敷出，无法实现投标时的承诺，甚至中标后的履约过程中服务品质无法满足招标方要求。上述这些问题给物业公司带来了一系列的违规风险和经营风险。

2.2.3业主违规装修

业主购房后为了满足或扩大私自利益，往往在装修过程中会违规进行装修，如违规搭建阳光棚、违规拆除承重墙体、违规扩大门窗尺寸、违规拆改消防系统、违规改建户内给排水系统等等一些违规装修行为。一些违规装修行为还酿成了非常严重的后果。

业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。但由于物业公司对装修等违规违章行为没有行政执法权，物业在业主装修违建管理方面往往处于非常被动的地位。

2.2.5劳动纠纷

物业行业作为一个劳动密集型行业，其从业者存在普遍的文化水平低、工资收入低等现象，物业管理行业长期以来存在以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。由于各种原因，物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区，从某种意义上说，物业管理企业是在牺牲广大从业人员的切身利益情况下，支撑着物业服务的正常运行。

2.3 高风险业务的应对

2.3.1业主对物业服务合同的任意解除权风险应对

1.提升基础物业服务品质，增强服务意识，提升业主满意度，对于业主成立业主委员会的需求积极引导、密切关注。

2.所管辖项目业主提出业主委员会成立需求的，应及时作出反应、积极应对，必要时寻求专业法律意见和帮助。

2.3.2招标业务的风险应对

1.对于招标业务的审查和管理可以从以下方面入手：

（1）审查投标文件格式内容是否符合招标文件要求、各投标人的文件内容和格式是否存在雷同。

（2）可使用国家企业信用信息公示系统、天眼查、启信宝、企查查等外部查询系统对投标人的股东、注册地址等信息进行查询，对比投标人之间是否存在关联关系。

（3）将涉嫌围、串标的企业按照新版招采制度及审批流程列入限制供应商目录。

2.招采工作中严格按照各项招采制度执行，对资审文件及投标文件认真检查，对于资审文件及投标文件格式内容是否符合招标文件及招采制度要求，投标人资质是否满足业务需求。

3.招采流程应先有需求立项，才可启动招采工作程序。在招采申请和监督过程中要严格把关，严禁流程倒置的情况出现。

2.3.3业主违规装修的风险应对

由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“通知、制止、上报”三方面工作内容：

1.加强对业主装修的管理，加强装修前装修图纸的审核、装修过程中的现场巡检以及后期装修完毕的验收审核，巡检或审核记录必须要有相关管理责任人签字确认。对于不合格的装修应及时进行制止并出具违建整改通知并送达违建业主签收，对于拒不整改的装修违建及时上报政府相关管理机关。

2.对于装修违建实施的管理措施要留有管理工作证据，以表明物业方面已尽到我方权利范围内的管理义务。

2.3.5劳动纠纷的风险应对

落实《劳动合同法》，解决劳动用工不规范的问题，是个综合性的系统工程，要从多方面入手，其根本途径，在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本，实行真正意义上的质价相符、成本运作，实现物业管理的良性循环。积极提升物业费收交率，提升自动化管理水平，以避免随着人工成本的提高，对物业财务造成压力。

第3章 结论与展望

3.1结论

综上所述，我們可以通过提升风险管理策略、优化风险管理考核体系、加强风险管理信息化建设、提升专业人员素养等措施来完善风险管理机制，除了需要将风险防范措施融入到规章制度中去，还要加强员工培训和督导工作，加强执行力，才能有效的提升物业企业防范风险的水平，实现物业行业的稳健发展。

参考文献：

[1]李成军：《加强物业管理公司内部控制》，载《科技信息》，2009年第33期，第67-68页。

[2]刘正杨：《浅析物业服务企业法律风险防范机制的构建》，载《现代经济信息》，2014年第4期，第313页。

[3]牛炳昆，王丽，于香梅：《浅议物业管理风险防范》，载《商业研究》商业研究，2006年第7期，第24-25页。

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