伊春南岔:一个县的棚改之路

郭煦

黑龙江省伊春市南岔县（原南岔区，去年7月撤区设县）“枫畔三期”棚户区改造项目终于在2019年岁尾完工。然而，苦等了7年的棚改回迁居民却迟迟难以入住。

因为开发商擅自改变规划，原本按照7层设计的房屋建成了17层;小区地下室没做任何防水处理，一到夏天需要整天抽水;房产开发五证不全;个别楼栋出现裂缝……面对众多问题，棚改回迁居民中，很多人变得彷徨、焦躁，在等待交房的7年中，他们从最初的期盼变成了现在的担忧。

因为特殊的时代背景，南岔县居住着大量林场下岗职工，“枫畔三期”项目是当地政府为改善林场职工居住条件而进行的棚户区改造项目之一。

《小康》杂志社、中国小康网记者走访中了解到，除了“枫畔三期”项目之外，在南岔县，还有多个棚改项目主体完工后无法验收。政府配套资金无法兑现，开发企业资金链断裂是导致这一问题的主要原因。

遗留问题

“枫畔三期”项目的问题集中出现于2016年，特别是2018年6月以后，问题更加突显：因当时的开发商伊春博发房地产开发有限责任公司经营管理不善，资金链断裂，导致无法继续组织施工建设，相继发生拖欠农民工工资、动迁户和购房业主不能按期回迁入住、一房多卖及预售混乱等问题。

南岔当地政府曾为此成立专班工作组，认真研究解决。南岔县住房和城乡建设局提供的官方答复中，大概可以看出这一项目的发展脉络：2012年5月，南岔林业局委托铁力松涛房地产开发有限责任公司，对南岔东方红小学附近的棚户区进行改造，当时项目名为“东方翰林改造项目”，分两期实施，一期于2013年年末竣工，由铁力松涛房地产开发有限责任公司实施完成;二期项目因滞留户较多，房屋征收难度大，迟迟没有开工建设。

2014年3月18日，铁力松涛房地产开发有限责任公司在南岔林业局不知情的情况下，将东方翰林二期的11#、12#、14#、16#、17#、18#、20#、21#、22#共9栋楼，转让给伊春博发房地产开发有限责任公司（法定代表人王发）改造建设，伊春博发房地产开发有限责任公司为此向铁力松涛房地产开发有限责任公司支付项目转让费1100万元，并将此项目命名为“枫畔三期”。“枫畔三期”2015年年末开工，因建设手续不全，于2016年被叫停。此后工程仍然停停建建，截至2017年年末，有6栋已建设完成，而16#、20#、21#三栋楼只完成了主体框架，由于开发商资金链断裂，项目搁置。

2018年6月11日，“枫畔三期”购房业主约100人集中到当地政府门前反映开发商一房多卖以及项目未建预售、未按期入住等问题。当地政府抽调专人成立工作组，并于次日即2018年6月12日进驻“枫畔三期”售楼处，逐步摸排“枫畔三期”已售房源情况，通过两个多月的调查取证，按照回迁户、购房户、虚卖房、顶账房的顺序逐步进行登记并予以公示。

在工作组发现“枫畔三期”实际存在非常复杂严重的问题后，2018年9月21日，当地政府制定下发了《关于解决“枫畔三期”遗留问题专项工作推进方案》，成立专项工作领导小组，并多次召开专项会议研究解决“枫畔三期”遗留问题。

由于伊春博发房地产开发有限责任公司资金链断裂，工程不能按期完工，公司法定代表人王发自愿放弃后续施工建设并写下了放弃承诺书。工作组以尽快实现业主回迁入住为目标，以续建施工企业建设零利润为前提，以收取业主回迁款和补差款为续建资金保障，引入第三方承建商。如果后续回收的款项不足以支付续建的建设资金，林业局将对接盘续建企业在今后的建设工程项目中给予一定的支持。

在此形势之下，项目引入了伊春市海悦房地产开发公司接盘续建。接盘续建前，林业局委托了第三方北京中一鼎合工程造价咨询有限公司对“枫畔三期”待接盘续建的3栋楼房（16#、20#、21#）进行造价评估。经评估确认，前期伊春博发房地产开发有限责任公司完成工程造价2544万元，后期伊春市海悦房地产开发公司续建工程造价为2246万元。伊春市海悦房地产开发公司在2019年2月完成接盘续建任务。

“连锁反应”

工作组调查发现，“枫畔三期”存在一房多卖、将多层建成高层、回迁户已分到房源但無能力补交差额款等问题，截至2019年5月24日，申请退款31户，共计535万元。具体解决办法是由接盘续建的海悦房地产开发公司负责退款，退款后房屋认购书和房屋钥匙收回，统一由工作组管理，面向市场进行销售，销售所得款项存入工作组处理“枫畔三期”的专项账户，用于偿还海悦房地产开发公司垫付的房款和续建工程款。

对于没有房源有房屋认购书要求退款的40户，以及因虚卖车库、车位、楼梯间要求退款的34户，由于王发已经被刑事拘留，将引导王发家属自己解决。

伊春市海悦房地产开发公司负责人于德军接受《小康》杂志社、中国小康网记者采访时回忆，在上述背景下，海悦公司作为招商引资企业，时任南岔政府负责人要求他们必须以“零利润”承建“枫畔三期”的烂尾项目。公司承包建设项目时，政府承诺将根据省委办公厅〔2018〕48号文件规定给予公司在其他项目上的相关优惠，增大项目可运作性。因为海悦房地产开发公司当时只有1000万账面资金，所以该公司以书面报告的形式向政府报告过资金方面存在缺口，时任南岔政府领导承诺，“枫畔三期”项目工程会按照施工进度及时拨付棚户区改造项目工程款项。

“有了政府领导承诺作为背书，我公司尽最大努力，在回迁规定时间内完成了项目施工。可是在施工过程中因1000万自有资金使用完毕，我公司向区政府请求拨付项目资金，区领导却以政府没钱为名，一拖再拖，时至今日仍未拨付工程款项，致使我公司为维持资金链而四处举债，生产经营举步维艰、濒临倒闭。该棚改项目不仅是零利润，还亏损200余万元，没有享受到一点棚改项目土地补偿金的政策优惠，并且政府目前仍然拒付工程款。”于德军说。

据了解，为保证棚改工程招标投标公平、公开、公正，早在2012年，南岔纪委、监察局就积极创新工作方式方法，实施监察关口前移，成立工作组全程参与招投标工作，对投标企业提供的营业执照、资质证书、安全生产许可证等资质材料进行逐项审查，将资质条件不够、代理要件不全的投标企业坚决挡在比选门外，严把准入门槛。就是这样严苛的准入门槛，也没有堵住开发过程中的种种漏洞。

于德军告诉记者，2018年，南岔东小区棚改工程3万多平方米，政府指定其下属企业二建公司中标，可实际施工人却是海悦公司，几千万的工程却不签合同，所有费用完全转嫁到施工企业，政府坐收国家棚改与地方政府施工差价，企业连成本都拿不回来。

按照南岔县委会议纪要决议，政府尚欠海悦公司“枫畔三期”1226万元欠款，“东小区”1200余万元欠款。因为没有结清上述款项，“东小区”现在主体已经完工，但水、电、绿化、道路硬化等工程无法施工，致使至今无法交付验收。

一系列“连锁反应”的最终结果是，居民等待开发商“拆旧建新”，企盼能够早日住进“不用自己烧煤取暖”“自来水管子不怕冻”“解手能在屋里”“能在阳台上晾衣服”的楼房的愿望，迟迟无法实现。

棚改资金难如何破解

伊春市棚户区始于上世纪五六十年代，当时伊春林区的第一代创业者们，头顶蓝天、脚踏荒原，大批开进广袤的大森林。限于当时“先生产，后生活”的背景和条件，他们的居住条件十分简陋。

伊春流行一句话——“风景像欧洲，住房像非洲”。很多职工居住在上世纪五六十年代建的泥土房和简易砖木房内，不少家庭几代人蜗居一室。因年久失修，房屋普遍存在屋架腐朽、地基下沉、墙体开裂、漏风漏雨等情况，有的路比院高、院比炕高，初春融雪和盛夏阴雨时节，家里一片汪洋。

早在10年前，伊春市把棚户区群众最困难、最直接、最迫切需要解决的居住问题作为头等大事，毅然决定全面启动棚户区改造工程，决定利用5年时间完成500万平方米的改造任务，到2019年把全市1176万平方米的棚户区全面改造完。

根据伊春市政府的此前统计，伊春全市共有这样的棚户区1176万平方米，生活着23万户、67万人。这些住房70%以上无自来水，80%以上无排水设施，90%以上无供热设施，100%供电线路老化。很多居民靠砍树烧火做饭取暖，平时饱受吃水难、行路难、如厕难之苦。

告别简易、半简易及部分砖木结构的窄小住房，住进宽敞明亮的新居，这是伊春市棚户区居民几代人的梦想。2008年以来，伊春市启动了历史上最大规模的“一号工程”——棚户区改造工程，仅2009年，全市棚户区改造完成拆迁面积180万平方米，开工面积272万平方米，完成投资20.1亿元。

资金是棚改瓶颈。不像城区棚户区改造，政府尚有所谓市场化运作的腾挪空间，伊春17个林业局的棚改基本只能靠政府投入。2005年10月，建设部下发《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，对国有林区棚户区改造安排了专项资金。但整个伊春市如果考虑到供热、供水等配套，棚改资金缺口总计高达200亿元。

南岔棚户区改造资金缺口问题就是伊春棚改资金问题的一个缩影。记者在南岔县调查采访期间，走访了多个棚户区改造小区，大部分小区因为资金缺口，开发商只能停工，工程处于无法按期交工状态。

受访居民称，在与开发商签订了“拆迁补偿与安置协议”后，很多人都认为“回迁房”很快就能建好，于是他们放弃原住房，转而自己掏钱租住“周转房”。

一位当地政府官员向记者透露：当地政府为了尽快讓棚改项目完工，大多采用了“先上车，后买票”的方式，导致多个棚改项目存在没有办齐相关开发手续，甚至无法交付使用的现象。“缺钱，是政府作为棚改征收主体后所遇到的最大困难，所以政府主要负责人只能出面协调，让地方的一些开发企业先行垫付资金进行建设。”上述官员表示。

由于当地财政资金微乎其微，所以在进行棚户区改造的时候，几乎都是采取建筑企业垫资的方式建设，当垫资几千万后，建筑企业几乎到了山穷水尽的地步。

按照棚户区改造的政策，中央和省级政府会给予一定的补贴，为何还会有这么大的资金缺口呢？南岔县政府一位官员给记者算了一笔账，国家给予的资金是一平方米300元，省级补助200元，伊春市级财政补助100元，总共是一平方米600元的补助资金，但是现在棚改小区的综合成本已经接近每平方米1500元。巨大的资金缺口让当地政府无能为力。

采访中，多位当地棚改居民质疑，南岔县多个棚改小区施工多年无法入住背后，是不是存在当地政府将国家棚改专项资金挪用或截留的情况，面对这一质疑，政府也很委屈。

南岔县棚改项目下一步如何实施？除了资金困局，当前南岔县棚改工作的难点在哪里？林区还没有一个新的规模经济来解决他们所面临的困难，“配套难、建设难、居住难、还贷难”等问题也还从不同程度上困扰着当地政府。