浅议BIM技术在房地产开发项目中的应用

孙宝峰

(沈阳建筑大学，辽宁 沈阳 110168)

0 引言

在科技不断进步的今天，建筑业的新技术层出不穷，在保证施工进度的前提下，极大提高了施工质量及安全。但对于建筑业的管理者来说，这些新技术还未能达到最优的效果，还需要其他方式来对设计方案、施工技术方案及进度、成本控制进行预判，以进一步确定是否为最优。随着这种需求的提出，BIM模型技术应运而生。

1 BIM技术简述

随着现代移动办公的普及化以及5G网络的逐步应用，传统的纸质化房地产开发管理模式也面临转型，这个转型的关键就是BIM技术的应用。我国于2003年引入BIM技术，至今随着政策的推动和房地产行业的升级，在产业界，前期主要是设计院、施工单位、咨询单位等对BIM进行一些应用。虽然国家政策的不断推进和完善，BIM技术在房地产开发、设计、施工、运营等各个环节都已经取得一部分成果，但仍没有形成一个大一统的格局，对比国外相对成熟体系来讲，我们正处于起步阶段，有很大的发展前景，需要加大力度进行推动。

1.1 BIM的内涵

BIM是Building Information Modeling(建筑信息模型)的缩写， BIM技术是Autodesk公司在2002年率先提出，是一种将传统图纸的二维平面予以三维立体化，将建筑工程项目中相关信息进行集成的工程数据模型，是用可视的数字化方式来表达工程项目实体与功能的特性。它的应用贯穿于整个房地产开发周期，对全项目生命周期中的工程信息进行创建、管理和共享，是一种应用于设计、施工、运营管理的数字化方法，有效地将房地产开发的各个阶段进行集成管理，减少大量风险和提高房地产项目开发管理效率。

1.2 常用的BIM建模软件

一是Autodesk公司的Revit建筑、结构和设备软件。常用于民用建筑。二是Bentley建筑、结构和设备系列，Bentley产品常用于石油、化工、电力、医药等工业设计和道路、桥梁、市政、水利等基础设施领域。三是ArchiCAD，属于一个面向全球市场的产品，应该可以说是最早的一个具有市场影响力的BIM核心建模软件。

2 BIM技术在房地产开发各阶段的应用

BIM技术可以应用在房地产开发过程的各个阶段，能够帮助开发企业更有效控制投入成本、提高产品质量。

2.1 基于BIM技术的前期策划

房地产开发的前期阶段，主要进行项目可行性研究，需要公司内部相关部门进行合作、协调。在该阶段，各部门针对新项目论证的数据具有一定专业性，如果其中一个数据进行调整，其他部门也要需要相应的调整。传统的纸质开发阶段则需针对这种调整进行重复的工作。BIM模型技术作为一个良好的各部门信息沟通与数据关联的载体，可以避免这种重复工作的发生，为新项目的论证提供高效、准确的依据。

BIM模型数据，由基本数据和辅助数据组成，基本数据是模型本身的属性及特征，例如地质条件、基础形式、结构特征及相关的经济技术指标等；而其他的社会、经济、文化等方面的信息属于辅助数据。正是这些可量化的模型参数存在，我们可以利用层次分析法或者模糊决策法进行最优方案的选择。

首先，利用BIM技术，开发公司可根据实际参数建立3D模型，将项目的总体规划、周边配套设施、建筑物的平立面造型及园林进行直观体现；其次，3D模型上添加进度与造价成本信息，使这个模型5D化。5D化使得开发公司精准地预测建设项目的具体进度与开发成本，从而为公司决策者提供参考，提高决策的准确率。

将BIM技术应用在房地产开发项目的前期策划阶段可以为后续的设计、招标、施工、维护运营进行人员调配、财务控制、材料采购、维护维修等要素进行模拟分析。从而比较准确地预测不可控因素，避免施工过程发生变更、签证以及运营阶段过度投入造成的浪费和不必要的损失，将开发建设成本控制在最低的标准。

2.2 BIM技术应用于设计阶段

现今主流的设计方式是基于CAD(计算机辅助设计)为主制作的二维图纸，通过平、立、剖的设计来表达三维建筑。其弊端容易导致设计信息断层，各专业间的设计出现矛盾。然而，BIM技术可以通过Revit系列软件，将土、水、电三个专业进行系统、三维化的设计。如一个部位需要调整，相应的其他专业也能随着进行调整，从而自动生成相应的变更图纸，提高了设计的质量及效率。

同时，BIM技术还可以在设计阶段对单体建筑或建筑群的日照、景观可视角度、风环境、噪声等参数进行模拟。建筑师根据建筑物(群)处于地点的自然条件进行全天候模拟，尤其是日照角度及风环境的因素对建筑群影响很大，例如冬季采光的时间长短、空气质量的好坏、风的方向、强度，均是影响人们居住舒适的因素，日照好、通风好、空气质量好的楼盘更利于销售，投资能更快的见效。

此外，在设计过程中由于BIM 技术的应用，便于图纸设计的复核与冲突检查。一个完整的项目包要求任务越多，互相配合的差错也越多，难免产生由于一个错误而重复工作的情况。但是利用 BIM 技术及相关的检查软件，可以对整体模型中的数据进行二次检测，复核的效率和质量得到了极大提高。

在深化设计阶段，设备设计师可利用相关机电分析软件分析全年能耗模拟，以便对项目运行状态下的机电系统进行优化；模拟火灾场景可以对火灾发生后一定时间内的温度变化和消防救援设备的运行状况进行掌握。BIM技术对于钢结构的设计、加工、安装均有帮助，比如根据钢结构设计图纸直接生成材料表、加工尺寸及配件清单等。极大程度上简化了人工计算的工程量，也确保了用料的精确度。

通过BIM技术能有效地分析专业间的交叉，避免出现“错、碰、漏”的发生，减少变更带来的经济损失。更能对建设项目进行全生命周期总成本、能耗、环境影响等因素进行分析、预测和控制，让投资人更好地掌握项目建设信息，以便更好地进行投资规划。

2.3 BIM技术应用于施工阶段

BIM 技术应用在施工阶段，与工程管理互相结合，最终成为项目管理精细化的工具。例如在进行设计及施工技术交底时，传统的交底方法以文字叙述为主，这样就使较复杂、抽象的设计难以理解，施工中降效严重。可是通过可视化的BIM技术进行演示，就能让实施者明确相应的做法。

利用BIM技术可以实现施工现场可视化施工进度及成本的5D化管理。运用相关软件对施工计划的方案进行演示，直观地发现方案中的不足，并予以改善。根据改善后的合理方案及计划，管理者有序地组织机械设备、材料的进场，防止返工、误工的现象发生，更好地进行进度管理。而造价的管理则在软件的支持下增加相关成本信息，对成本和材料消耗依据已制定的成本计划进行控制，管理者根据进度及质量的要求来控制施工成本的投入，避免投入的不足及过量浪费。

利用BIM技术能够协调各参建单位的施工关系，一个项目是所有参建单位的平台，每个单位都可以共享该项目的主体模型。不同的是各参建单位使用针对自身配套的BIM软件，建立与主体模型相关联的本专业的参数模型，该部分模型与主体模型进行同步，让各参建单位都能同时查看各专业的相关变化情况，对各专业的实时信息进行共享，最终通过这种技术形成一个真实、可靠的竣工模型，为项目顺利竣工及日后的物业运营维护提供有利支持。

因此，BIM技术在施工阶段的应用能够帮助房地产开发公司更好地控制工程质量、进度与成本，使项目的经济技术指标在施工阶段得以优化地实现。

2.4 BIM技术应用于物业运营管理阶段

现有的物业运营管理模式已经日趋智能化，物业管理者通过一个智能化中心即可对设备、使用空间、人员、车辆等相关信息进行管理，在相应权限的支持下，各级人员通过移动设备即可完成相应的管理操作。完成这些操作的基础就是BIM技术在设计、施工阶段所汇总的建筑信息，这些信息为物业的运营提供极大的信息支撑。

物业管理者借助基于BIM技术建立的智能建筑管理系统，更便利地对设备进行管理与维护、查看设备实时显示数据、监控影像、日志、数据记录、设备故障等具体信息。而且，通过建筑性能分析软件可以在物业管理期间，结合当地的气象资料、舒适度指数与建筑内人数情况，对建筑物内的通风、照明、温度等参数进行分析，实现智能健康的建筑管理，使居住的人感到舒适，贯彻以人为本的理念。

通过BIM技术在施工中形成的隐蔽工程资料，物业管理者能够轻松查找到各类隐蔽管线位置及规格，建立设备、材料档案。发生故障时，管理者能够根据原始资料进行设备维修及部件更换，杜绝资料缺失造成的维修延误带来的经济损失。这种真实资料的存档为后续的物业管理带来可追溯性，为将来的改扩建工程提供真实可视化资料。

通过BIM技术的应用，能够对建筑进行全方位的智能管理，进一步地进行项目运营优化，智能建筑将会转变成具备以下功能的智慧建筑：一是自行测算建筑能耗，进行节能管理；二是车位定位智能识别，帮助业主寻找车位；三是进行安全事故模拟，预判物业运营中的安全隐患，提前采取有效措施；四是对突发事件进行模拟演习，提高管理人员对突发事件的处置与救援能力。

3 房地产项目应用BIM技术的展望

BIM技术贯穿于房地产开发项目的整个周期，在每个阶段的应用都能提升管理的效率和信息化建设，是项目向数字化转型的基础，也是提高管理者学习数字化管理的基石。一是未来BIM技术的发展还须从人的方面入手，比如增设培训机构及认证证书的认可度，可以增加学习的人数及动力；二是房地产开发企业、设计单位、施工单位及物业管理企业应加大BIM技术的投入，使得房地产开发企业以透明化、可视化的管理来提高管理效率，让公司的管理者及未来的客户、业主都更加清楚自己所提供、所需要的产品是符合自己的定位。因此，BIM模型技术的大力发展离不开房地产开发企业的全力投入，相信中国的数字化建筑模式在BIM技术的支持下会有进一步的发展。