房地产企业财务会计与税务的关系理论分析与现实选择

◎牛靖舟

房地产行业的经营模式与其它企业的经营模式存在不同之处，如地产企业在销售房屋的过程中，一般以预销售为主，这就会产生企业在增值税、所得税等方面税务缴纳上的不同。同时，为了企业在缴税上具有科学合理性，则需要企业采用正确的财务会计处理方式。基于此，本文对房地产企业财务会计与税务的关系理论分析与现实选择进行研究，希望能够为有关企业提供参考。

一、房地产企业财务会计与税务的理论关系分析

1.主要工作目标分析。

房地产企业的经营发展过程中，通常会涉及到财务会计与税务工作，这也都属于企业财务部门的内部工。但这两项工作在工作目标上具有差异性，如财务会计主要是全面准确地反映出房地产企业生产经营信息，反映出地产企业各项目的生命周期，记载及反映各个经营环节遵循的会计核算要求，进而为企业所有者、债权人、投资者等提供企业的综合信息及财务情况，有利于相关企业或人员对企业的经营情况做出判断，促进企业的发展；税务工作主要是指以税收法律规定为基础，实现对企业经营发展过程中各个涉税环节的计税。

2.核算要素上的不同。

财务会计工作主要核算要素包括对资产、负债所有者权益以及收入、成本费用、利润等；税务工作的主要核算要素包括对各类税种的核算、统筹及缴纳。会计记账核算阶段，资产、收入等核算过程，同时也包括税务方面的要求。例如，对施工成本进行会计核算时，要对增值税进项要素进行核算分析，在验证收入时要对产生增值税的销项进行合理计算分析，只有将会计工作规范的更为准确，才能够使税务工作的开展更顺利。另外，在会计处理方法上，税务会计计算更重视税收上的法律法规，比如，关于所得税的税务处理上，当一些收入不能够核算为会计核算收入时，会被核算到销售收入中。

一般情况下，地产企业中的财务工作与会计工作是相互依存的关系，即财务工作不能够脱离会计工作独立存在，同样会计工作也不能够脱离财务工作进行单独计算，两者的关系是相互包含的关系。会计核算阶段，企业的生产经营及活动过程中若按照法律规定形成了纳税的义务，则需要进行准确的会计核算；税务工作中要以会计核算科目为基础，再对各个环节进行各种税务的核算。同时只有确保会计核算项目的准确、全面，才能够确保税务工作的全面、准确，利于企业合理发展。另外，税务要求的内容，对会计核算也会产生影响，如税费制度的增值税未改革阶段，关于购买固定资产获得增值税金额应直接计入到固定资产中，同时按照日后的固定资产折旧进行处理；增值税改革后，增值税专用发票金额会单独列项并计入到进项税额中，同时，这种税额还可以和其他经营活动产生的增值税销项相抵扣。

二、房地产企业财务会计与税务的现实选择分析

1.增值税的会计和税务处理分析。

根据当前房地产经营现状分析，地产企业的经营模式一般多都以预收款方式为主进行商品房屋的销售，其目的在于快速缓解企业资金上的压力。但根据《企业会计准则》中的相关条例可知，地产行业的收入确认需要在地产企业将开发房产的风险和报酬转移给购房者后，同时房地产企业没有保留相关的继续管理权、继续出售权、控制权的条件下，才能够确认收入。但在实际的销售过程中，消费者缴纳了首付款后，消费者并没有及时取得房屋的所有权，地产企业仍保留着对房屋的控制权，这表明，房屋的风险、所有权未转移到购房者手中，因此，在财务会计上对该部分不动产的核算不会确认收入，而是作为预收款处理。最新的增值税暂行条例中规定，纳税人销售不动产时执行11%的增值税率，《房地产开发企业自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定按照全部价款和价外费用并扣除对应土地价款后的余额作为销售额计算缴纳增值税，在这个环节，需要虽然不确认收入，但要做销售不动产的税务处理，以一般纳税人为例，预售环节需要将预收款按照3%比例进行预征，并预缴增值税，计算应预缴税额为预收款／（1＋适用税率）×3%，并应在收款次月向主管税务机构预缴税款，今后的应纳税额扣除预缴税款后按照差额实际缴纳。

2.所得税会计和税务处理。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，销售收入实现的条件为正式签订房地产销售合同或预售合同取得的收入，房地产企业将开发产品用于职工福利、抵偿债务等行为，出于企业有逃税的考虑，也将这些无等价经济利益流入的方式视同取得销售收入进行所得税的税务处理，尽管会计上不确认为收入的实现。在这个情况下，被偿还债务或者换取其他非货币资产的开发产品的价格要按照房地产企业近期或者最近月份同类产品市场销售价格、同类产品市场公允价值、成本利润率等顺序确定。对房地产销售未完成开发产品的行为在会计上也不符合收入确认条件，但在税务处理上仍有要进行应税销售额即应纳税所得额的确认，需要将未实现的销售收入按照预计毛利率定期（按月或者按季度）计算预计毛利，等开发产品完工后实际毛利率和预计毛利率间产生的差额调整当年应纳税所得额。税务工作中的当期应纳所得税额根据当期实际利润额和适用所得税率计算而来，实际利润额在会计核算的会计利润总额基础上根据所得税法的规定进行调整，需增加特殊情况视同销售增加的应纳税所得额，并扣除不进行征税的项目和减免的所得额。

三、结语

综上所述，房地产行业是关系到地方发展及人们生活的重要行业，地产行业的发展不仅会带动地方经济的发展，同时也能够一定程度上提高人们的生活水平。但地产行业的发展过程中，应具有科学合理性，以使地产行业获得健康发展，真正促进人们的生活质量提高。这就需要地产企业的生产发展阶段，明确房地产企业财务会计与税务的关系，以使企业的税务缴纳具有合理合法性。