我国房产税法存在的问题及对策建议

◎ 廖晨羽 陈海芹 叶婧

房产税是以房产为征收对象的一种财产税，对宏观经济的协调稳定发展有着重要的推动作用。随着房产成为百姓必需品，房产税受到越来越多的关注，现行房产税法改革在有序推进，本文从现有房产税法政策的不足入手，针对个人房屋出租征收管理力度、减免范围以及配套制度上的不足，在实际调研的基础上，提出针对性建议。

房产税作为财税体系的重要组成部分，其征收管理切实关乎地方财政收入以及房产市场稳定。本文将基于实际调研情况，针对我国房产税发展不完善、制度不健全的现状，深入研究我国现行房产税法存在的问题及影响，并通过借鉴国外经验教训及探讨试点城市成果的方式提出房产税改革的可行性建议。

一、房产税法概述

房产税是以房产为征收对象、依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开始施行。房产税对城市、县城、建制镇、工矿区的房屋采用从价计征和从租计征的方法征税，但对个人非营业的住房免税，对于个人出租住房，不区分用途，以租金收入为计税依据，按4%的税率计征房产税。

从税收政策角度看，房产税法在调控我国房地产市场发挥着重要作用：随着人们房价必涨的观念的逐渐加深，虽然房产税的制定不能完全遏制炒房行为，但购买房产带来的税收成本在一定程度上打击了部分人的炒房行为和防止出现房地产泡沫。正因为人们对房产税法的倍加关注，现行的房产税法存在的问题也得以暴露出来，只有不断地发现与改善问题，房产税法才会越来越健全，能够有效地遏制投机性购房，抑制房价不断上涨，越来越有利于国家的发展。一直以来很多国内的很多学者都致力于现行房产税法的分析研究，提出了建设性意见。

二、现行房产税法存在的问题分析

自2018年9月第十三届全国人大常委会将房产税纳入立法规划，房产税改革方向成为社会关注的焦点。在此期间房产税也经历过两次重大的尝试，分别是2006年的物业税模拟征收尝试和2011年的沪渝试点，为未来房产税正式立法提供了素材与经验。近年来个人出租房产现象急剧增多，随之暴露的是实际缴纳和理论纳税的较大出入，揭示了征收管理力度的不足，同时优惠政策的宽泛设计、配套制度的不完善也制约了房产税缴纳的效率，现有的房产税制度已经不能适应社会发展，亟待完善。

1.个人房屋出租房产税征收管理力度较低。

根据统计数据发现，历年来从租房产纳税额占房产税额比重都较低，按房屋租金课税的避税情况要远远大于按房产原值课税。一些纳税人为规避纳税，采取了虚报或瞒报租金的方式，甚至向税务机关提供虚假合同，以达到少交税款的目的。例如，北京市海淀区双榆树街道地处中关村的核心区域，两居室的市场租金应该在2000元/月左右，而实际上许多申报缴纳税款的租赁合同金额普遍少于1000元，甚至有些只有二三百元左右，计税金额明显偏低，与实际情况出入较大，暴露出征收管理力度的不足。

2.优惠政策不合理。

主要体现在：一是当前税收优惠政策主要包括国家机关、人民团体、军队自用、国家财政拨付事业经费单位、宗庙名胜古迹等以及个人所有非营业住房免征房产税，对象比较单一，没有考虑到不同家庭自身的情况（家庭成员构成、成年人占比）以及对特殊群体的照顾；二是个人首套居住性用房免征房产税，这可以很好地保证居民的刚性需求，但是该政策不够全面，没有考虑到居住面积问题。

3.相关配套制度不完善。

法律、法规还不健全，监管体制不顺畅，征收管理工作零星、分散，征管难度大。房产的信息系统需要各个机构部门统一搭建，实现信息共享，包括税务机关、财政、国土房管、户籍、人力社保等，由于尚未建立起一套行之有效的部门协作机制，房产信息不同步，地税部门很难适时、及时有效地取得房产、土地的登记数据和变化情况，配套制度也难以健全。

三、针对上述问题完善的对策及建议

1.建立信息共享机制，实行源泉税控。

信息不同步是造成实际征收与应收税款不符的重要原因，针对这一难题，首先，建立与房管局的有关房产登记信息、房屋出租信息交换制度，实现与街道、公安部门有关房屋租赁备案信息的实时追踪等等；其次，在征管方式上应当探索和尝试以税务机关直接征管为主、街道物业公司为辅的多种方式，有利于充分挖掘征收潜力；最后，还要加快立法，使其有法可依这才是解决问题的最终途径。

2.推行针对性的税收优惠政策。

严格划分房产税税收的优惠范围，对于涉及政府、军队、医院、学校和其他公益场所，实行减免税，对低收入人群免税、合理避税、税收优惠等范围都要严格区分，多层次地着力于特殊群体。对于个人住房房产税的征收，可以将首套住房免征与面积免征相结合，对于首套住房的面积在免税面积以内的予以免税，超过免税面积的首套住房只对超过部分征税；对于一套以上的住房则不再适用免税面积，并且适用更高的税率。但是为了满足居民改善性住房的需求，考虑家庭成员的构成情况，暂时拥有两套住房的居民应当享受一定的退税优惠。

3.顺势而为，完善相关制度。

“所当乘者势也，不可失者时也”随着新时期国家机构职能的调整和合并按照部门职责，顺势而为是重中之重。改革要做好顶层制度与行业相关制度衔接，各物业管理企业、街道和居委会等多家单位和机构，建立完善的个人房屋登记系统，多方共享，加强合作，严格把关，促进房产数据的及时更新，构建一套完善的社会化征管网络体系。部门合作的基础上，深度分析如今的房产税政策法规，把相矛盾的规定予以调整，同时坚持政策的与时俱进，使之更适应房地产行业的发展。房产税本身应具有“受益税”的特征，例如英国征收房产税主要是以社区税的形式用于社区的公共基础设施、绿化环境、提高居民的生活质量等方面，而中国目前的房产税主要用于保障性住房的建设，房产税用于公共服务的制度需要完善。

四、结束语

2020年初，由住建部和发改委联合发布的，全国住房信息将实行全面联网，信息将更加透明完善，对于交易市场将有很大的统计和确认，未来市场将一站式通过平台全程管理，可以说房产税改革铺路。房产税改革被寄予了太多的厚望和期待，此次我们分析我国现行房产税法存在的问题以及提出对策建议，若得以落实到实践中，有利于推进房产税法改革方向落实，优化房产市场，同时遏制炒房行为以及房价的不断上升。