房地产投资信托基金在我国的发展

◎曹琛

城市化进程的加快使得我国房地产投资的关注度越来越高，而这也推动了房地产投资信托基金在我国的发展。目前，我国房地产投资信托基金发展存在的最主要的风险便是，没有明确的规章制度，导致资金的基本安全得不到有效保证。当房地产投资信托基金资金安全没法控制时，会引来较大的社会问题，同时，也会侵害到投保人和保障人的合法权益。所有，国家需积极制动相关法律法规、行政规章制度、合理合法的保障房地产投资信托基金发展。针对房地产投资信托基金需按比例做好房地产投资信托基金发展资金安全保障。根据比例进行发展，便可基本确保资金的安全。而本文则希望通过对房地产投资信托基金在我国发展现状的分析来找到其可能存在的风险问题，并提出相应的解决措施，以推动房地产投资的可持续发展。

一、我国房地产投资信托基金发展存在的风险分析

针对资金的发展规划、信托等金融方面，基本可以决绝全部资金安全。针对慈善公益基金会，需勇于承担特困老人等群体的房地产投资信托基金募集，积极配合国家房地产投资信托基金社会保障体系的全方位覆盖，以便更好的应对中国老龄化社会问题，为中国房地产投资信托基金事业服务。

（一）委托代理风险

在房地产投资信托基金发展过程中，投资管理是较为重要的一部分，依照我国国情差异化，由于房地产投资信托基金运营商存在许多模式，当前，主要有政府集中管理、私营竞争型管理、适度集中管理。一般状况下，政府集中管理属于政府方面负责管理房地产投资信托基金，此外，商业金融负责房地产投资信托基金投资运营可将其归为私营竞争型管理。有效的管理前后两种模式，并将公共保费交于政府集中管理。

在进行委托代理时会导致如下风险的发生：

1.财政弥补房地产投资信托基金缺口。近年来，我国政府财政加剧，为进一步解决缺口问题，我国政府需积极运用财政补贴的模式兜底缺口，以此解决房地产投资信托基金不敷出问题，近几年，补贴金额还会持续增加，为我国带来较为严重的财政负担。使得社会经济发展不均衡，以此，需实施市场化运营，推动保值增值，解决我国房地产投资信托基金缺口问题。

2.房地产投资信托基金个人账户空账运行。当前管理我国房地产投资信托基金普遍运营统账结合的方式，基于历史遗留因素，造成统筹账户与个人账户边界不清晰，产生了个人账户空账运行。虽然我国出台了许多“名义账户”制度，但是根据投资收益记账个人账户，作为以后房地产投资信托基金支付的根据，依然面临入不敷出的地步，为进一步做好个人账户，需使得个人战虎房地产投资信托基金走向证券市场，实施多元化投资，提升投资收益率，确保积累足够的资金应付以后的房地产投资信托基金发放。

（二）资本市场风险

我国资本市场发展时间不长，体系不完善，房地产投资信托基金发展后悔面对许多较为繁琐的市场风险，存在一定的安全问题。分别为：委托代理风险、宏观经济风险、政策风险、市场结构风险、利率风险、通货膨胀风险。

1.宏观经济风险。

近阶段，国内宏观环境欠佳，导致全球经济发展放慢，国外经济不景气，导致我国市场也受到不同程度的影响。之后，我国逐渐进入经济新常态，导致利率逐渐向低处走，通货膨胀压力非常大，加之各个政策的施压，使得宏观经济波动性变大。然而，如果宏观经济位于上升趋势时，相应的房地产投资信托基金收益一样会增高，然而，会导致宏观经济归于低落时期，造成房地产投资信托基金发展产生收益问题，因此，在房地产投资信托基金发展后，同样会导致宏观经济发生一些投资风险问题。

2.政策风险。

宏观经济才开始迈向稳健型，逐渐回归到中性较紧的管理方式，积极鼓励财政政策。针对资本主义来讲，货币的不稳定，使得我国货币政策以及财政政策，逐渐出现太多不确定性，自2015发生股灾之后，我国货币就出现了问题，利息逐渐降低。直到2017年政策与财政政策对其造成了不小的冲击，较为宽松的货币以及财政政策同样加大了资金量。推动需求，有助于市场发展，反之会不利于市场价格上升。受到货币政策以及财政政策的影响，造成房地产投资信托基金投资经营产生了不稳定风险。

3.市场结构风险。

在我国资本市场中，散户交易高达80%，且机构投资者仍然处在初级阶段，散户主要从事短线操作以及过度投机，加大了市场价格的幅度。导致以往不平稳的市场进入到混乱形式。之后，散户对机构投资者控制的信息不健全，解析与判断能力也非常弱，不能起到正确的指导。较易产生“跟风”。导致市场非理性的追涨杀跌。在市场上较易发生市场慌乱。增加资本市场的系统性风险，造成房地产投资信托基金发展后面对很大的风险以及收益不平稳性。

4.利率风险。

当发生利率波动时，宏观调控、货币通胀、物价水平等都会相应受到影响，利率的不稳定会使得造价与利息受到影响，导致资本收益受损。站在企业的角度讲，利率的逐渐增高会加大融资成本，减小利润水平，造成股价降低。站在投资者的角度讲，利率的上升会加大储蓄率以及债券购买，进而减小对股票的要求，造成股市低迷[3]。

5.通货膨胀风险。

房地产投资信托基金被称为“养命钱”，最为主要的是确保职工退休后生活稳定，进而提早储蓄投资，具备长久性。当发生非常严重的通货膨胀之后，房地产投资信托基金发展产生的投资收益对应的也会降低。根据相关数据了解到，近些年，我国房地产投资信托基金年均投资收益都不足2.5%，在一定程度上低于4.7%的CPI整体增长率。根据2017年至2019年间，我国通货膨胀率分别为 7.50%、8.50%、7.50%。年份的逐渐增加，没能跑赢通胀，因此，会迎来较为严重的通货膨胀风险。

（三）股票投资风险及收益风险

对于金融市场而言，长期的房地产投资信托基金对于金融市场的发展有着直接性的影响。但是，而这一直接性的影响在特殊情况下也会导致金融市场的发展出现动荡，导致多数企业发展受到影响。再加上我国金融市场投资群中所存在的羊群效应，均导致整个投资机构容易出现崩盘的可能。

通常情况下，投资者均具备了专业的技能，因此其投资行为更加的专业，并且能够全面化地考虑当前市场的走向，进而确定明确的投资目标。在这种情况下，专业的投资者可以有效提高所持股票的信息含量，使得整个金融市场的信息披露透明性得以提升，这对于市场的发展具有重要意义。但是，投资人员因其在进行投资时的金额庞大，所以可能会在一定程度上放大其作用，一旦出现错误的投资便可能导致其他共同投资的机构也出现风险性行为，进而引发金融市场的波动加剧。

二、我国房地产投资信托基金发展风险的管控策略

（一）构建完善的房地产投资信托基金发展风险制度

构建房地产投资信托基金发展准入与退出监管制度，同时在此基础上对其进行优化与完善，做好顶层设计工作，并且利用有效的制度来监督管理我国房地产投资信托基金的发展，提高其运行安全性。

（二）深化资本市场改革

积极鼓励并支持资本市场改革，提高其发展的健康性与稳定性，明确投资委托人、机构以及管理内容，使得各机构间能够互相制衡，提高市场管理的有效性。

（三）增强人才培训

强化房地产投资信托基金专业人才的培养，并大力引进专业性人才，提高管理队伍的全面化与有效性，与此同时，为我国房地产投资信托基金的发展提供有利保障。

（四）完善风险准备金制度

完善风险准备金制度的同时，还需要从本年度收益当中提取出部分基金作为风险准备金，以用于弥补房地产投资信托基金投资发生的亏损。除此之外，只要存在机构违反规定所开展的投资行为，并对基金造成损失和对受托人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

三、结论

综上所述，在房地产信托基金发展过程当中，其极易受到外界的影响而导致其出现大量的风险性行为，对此，需要从资本市场入手，强化我国房地产信托基金的发展，加强专业人才的培养，为房地产信托基金的健康发展奠定坚实的基础。