房地产项目现金流全过程管理思路探讨

■李雄

（广州市品秀房地产开发有限公司）

引 言

房地产行业属于特殊产业，具有周期性和资源循环性，开发房地产项目必备的包括项目开展时间、项目资金投入量、项目消耗资源等各类必要性条件。由于房地产项目对于资金的需求量很大，加之建设和经营周期也较长，因而决定着房地产项目对于资金链和现金流的依赖程度，由此也可看出现金流管理在房地产行业中的重要价值。本文主要从房地产项目的角度考虑，对项目现金流问题进行适当分析处理，针对开发各个阶段的现金流管理进行科学合理的分配，实现科学优化的设置性现金流全过程管理模式，在节约成本的前提下降低财务风险。

1 现金流的研究背景分析

伴随着经济和社会的不断发展以及各行各业的改革和创新，房地产企业只有深化式的改革才能在竞争激烈的经济市场中占有决定性的地位。2016年，我国掀起了深化改革的浪潮，全范围的推动产业升级，以提升经济水平。结合有关房地产的报告表明，中国房地产总市值占有GDP的比例为411%，这个数据远远超出了260%全球范围内的平均水平[1]。而我国房地产项目的开发也主要伴随大众对居住环境和条件的提升而改变，在房地产项目中的资金量也决定了项目本身存在的价值。但实际上，房地产项目在大多数时候都因房价的高低而受到一定制约，同时，房地产项目中的现金流管理问题也成为重点关注的问题。在某个时间段中，我国房价的大幅度变动影响着大众的需求，由于房价水平呈现大幅度的增长，而尚未出现“通货膨胀”的问题，因而便会出现泡沫经济的问题，影响着房地产项目的开发。

2 房地产企业进行现金流全过程管理必要性分析

在新常态引导下，国内开始逐步规范房地产企业发展模式，同时对项目现金流管理提出具有实效性和科学性的要求，以保障房地产项目的实际效益。房地产企业的现金流管理对于房地产项目的开发有着关键性的意义，高水平的现金流管理可以科学合理的分配项目的资金投入，在提升实际效益的同时减少不必要的资金投入，与此同时，将现金流管理水平提高，还可以帮助房地产企业筹集到外部资金，并以开展筹资、投资、运营的方式，在保障项目实际效益的同时降低房地产企业的财务风险，并全面提高现金流使用效益。

3 房地产企业现金流量分析

房地产现金流管理是对项目顺利实施的保障性条件，资金的投入量决定了项目开发时间值和所得经济效益的多少。房地产项目现金流管理主要是以房地产项目为管理对象，以项目建设和经营周期为现金流管理的计量周期，在规定时间内完成项目便可得到应得的经济收益，而且现金流管理贯穿在整个房地产项目中，严格控制着现金流入与流出[2]。从现金流入与流出上讲，房地产企业现金流可分为现金流出阶段、销售现金回笼阶段以及净现金流平稳增加阶段。

3.1 现金流出阶段

现金流出阶段主要指房地产企业向政府支付土地使用权转让金而产生的自持资金或融资资金的流出。企业在获得土地使用证及许可证、施工许可证及规划许可证副本后，方可进行房屋建设。在建工期间，企业还需为材料、设备、工程款、工资等投入资金，到房地产开盘后方止。

3.2 销售现金回笼阶段

销售现金回笼阶段指企业在建设房地产项目过程中，当其房屋建设达到相关规定，能够获取并取得销售许可证，办理销售手续后，可到银行开设预售资金监管账户，开始项目开盘[2]。此时，企业可售房以获取业主支付的现金，以实现资金的回笼，直至完成现金流的正支出或收入。

3.3 净现金流平稳增加阶段

净现金流平稳增加阶段是指企业资金流处于流出与流入均平稳发展阶段，且资金流入大于流出。此时企业工程建设与售房处于稳定实施中。

4 房地产企业现金流风险性分析

4.1 融资风险

我国房地产项目在资金投入方面存在一个显著特点，即企业自有资金投入比例少，而经多种渠道融资所得资金所占比例更多。这就导致我国大部分房地产企业为负债经营，需要销售款的长期回笼与房屋投入使用后的各项经营管理费用回流以实现房地产企业净现金平稳增加。而当下，银行贷款渠道仍是房地产企业进行融资的主要渠道，且国家宏观调控政策能够直接影响金融机构贷款利率与存贷款基准利率，决定了房地产项目建设规模的大小与融资成本。

4.2 资金回流风险

我国房地产企业资金回流方式比较单一，有销售资金回流与租赁资金回流两种形式。其中，销售资金回流方式又是房地产企业主要资金回流方式，受国家政策影响，如按揭政策、住房公积金政策，销售资金回流具有不稳定性特征，无法完全保障企业资金回流情况。租赁资金回流方式则于大型商业地产资金回流中应用较为普遍。受我国市场经济环境影响，目前，商业地产资金回流速度较慢，现金回流具有不稳定性[3]。

5 房地产现金流全过程管理建议

通过上述分析可知，其一，房地产净现金流的增加处于一个长期发展的阶段，房地产企业资金回笼具有不稳定性；其二，房地产企业资金回流方式主要为销售款流入，资金回流方式较为单一；其三，房地产企业融资风险较高，多数企业为负债经营。因此，促进房地产现金流全过程管理，应该：

5.1 将现金流管理纳入企业经营战略规划中

房地产企业现金流入阶段是企业是否能够获取经济效益的关键阶段，必须纳入企业经营战略规范中，以做好风险管控，实现房地产企业的稳定发展。这要求，房地产企业决策人在制定经营发展战略时，需综合考虑现金流是否能够运转顺畅，财务风险与经营风险能否协调，项目资金未来可利用度等问题，并结合企业当下现金流现状，确定投资项目。

5.2 融资活动中的现金流管理

与我国相比，发达国家具备更为多元化的房地产融资渠道，银行贷款方式获得融资的比率较少，而通过直接融资放肆获得融资额的更多。我国房地产企业要实现多渠道融资困难较大，其一，股权融资要求高，一般企业难以达到融资上市要求；其二，房地产基金、债券、信托在我国较少，无法为广发房地产企业提供融资需求。因此，为了降低房地产企业对银行贷款融资的依赖性，促进房地产融资途径多元化发展，首先需要建立多元化融资金融体系，并增加房地产债券、信托、融资上市等多重融资方式，以控制融资风险。

5.3 根据行业周期配置资产组合

受房地产现金流量周期性运转特征影响，房地产企业管控现金流，需根据行业周期，配置资产组合。其组合配置情况为：当市场预期房价上调时，企业应该增加土地储备量而减少资金持有量，将持有资金投入产品项目开发中，以提高建设速度与能力，最终实现企业盈利的提高。当市场预期房价下调时，企业应增加资金持有量，分析市场行情，防范市场风险，并把握投资机遇。

5.4 完备投资阶段准备，促进现金流有效管理

房地产项目投资分投资决策分析阶段、前期工作准备阶段以及项目建设和竣工阶段。在投资决策分析阶段，需通过相关市场调研有关房地产的相关数据统计规划出最具有合理性、可行性、经济性的项目方案，并经制定具有预防性和针对性的预防应对方案合理规避现金断裂风险；前期工作准备阶段，现金流管理需依照项目管理的需求，最大限度降低资金风险，确保现金流的安全；项目建设和竣工阶段，则需实时调整，并随着动态控制不断进行修正，以发现现金流管理过程中的误差，并还应该制定项目现金流监督体系、建立综合评价系统，设立奖惩机制等，以准确控制和管理现金流的流入和流出。

6 结 语

房地产项目实行现金流全过程管理是比较成熟的产业链模式，可对项目开发的各个阶段实行科学合理的资金分配，并且合理划分房地产项目的建设和经营周期，在保障项目实际效益的同时保证房地产项目现金流管理的全局性。同时在实行现金流全过程管理时还需控制项目开发的各个阶段，提出具有系统性的全过程管理思路，力求项目的顺利实施和优质效益。