基于物业经营风险控制的内控体系构建分析

◎刘保华

在经济快速发展的新形势下，人们物质文化生活水平有了较大程度的提升，这也为物业企业的发展带来了良好的契机。而且物业企业为了能够提升自身整体水平，还需要通过强化自身的内部控制，以此来防范经营风险，确保企业各项经济管理活动的有序开展。文中从物业经营管理企业实施内控的主要内容入手，分析了物业经营中风险因素，并进一步对基于物业经营风险的内控体系构建策略进行了具体的阐述。

在当前物业企业快速发展的新形势下，物业企业为了能够提升自身的整体竞争力，获得良好的生存和发展，在实际经营发展过程中对于内控体系建设越来越重视，并以此来保障企业经营管理活动的顺利开展。而且物业企业通过强化内部控制建设，还能够提高经营风险防范能力和水平，进一步促进物业企业的稳定和长远发展。

一、物业经营管理企业内控的主要内容

1.收入控制。在物业企业内部控制制度建设过程中，收入控制是最为主要的内容之一，同时也是规范物业企业财务管理工作的关键所在。在实际工作中，需要详细记载企业资金收入，并做好资金管理工作。即要针对资金的完整性进行控制，并通过科学的核算，及时对资金管理工作进行调整，确保企业各项工作的有序开展。同时还要重视资金安全性控制，有效的保证资金的安全，在财务管理工作实施岗位分离制度，加大对资金往来的安全管控。

2.库存物资控制和材料控制。物业企业发展过程中要重视对库存物资的管控，具体要结合市场情况和自身需要来合理确定库存，并加大对采购过程的监管，财务部门通过预算来确定采购数量，并针对采购回来的物资由质量安全部门对其质量进行检验。特别是一些大型采购活动，要求实施全过程的监管，一些重要采购活动要求由财务部门、质量安全部门、统计部门和监督部门共同完成，一些小的采购可以由财务部门独立完成，要针对采购材料的质量加强管控力度。

3.费用支出控制费用支出控制包括物业公司的运行支出和代收水电费的支出，而代收水电费的支出是物业公司主要支出的部分，应该做好支出控制，在代收水电费时要开具单据，为财务核算提供依据，要检查水表电表的运行健康程度，及时更换坏的水表电表，以防造成损失，对每个月的水电费要在月底进行再次审核，核对出现的问题。

二、物业经营中的风险因素

1.物业资金收取困难，产生资金风险。在实际物业企业经营管理工作中，物资资金收取难度大是较为普遍的现象，在资金无法及时收取的情况下，必然会增加企业资金风险。目前物业企业在实际发展过程中，往往为了争取物业经营项目，影响资金的正常周转，由此而引发财务风险。再加之物业企业盲目扩张，这不仅会影响企业的现金流，而且在资金无法及时回流的情况下，必然会对物业企业项目的开展带来一定的阻碍。

2. 设施管理与开发商造成的风险因素。在实际的物业管理工作执行中，在配电房、电梯等设施中存在一定的问题，相关的工作人员缺乏专业性的操作技能，使开发商无法对整个工作流程进行规范化管理，同时对小区的设施管理造成一定的影响。有些物业企业存在着电梯维修不合理的现象，对人们的出行造成一定的影响。在物业经营的设施管理过程中，工作人员的专业性不强，导致管理工作无法有效的执行。

3.物业不够专业带来的经营风险。近年来业主对于物业管理工作的要求不断提高，部分物业企业由于物业管理工作欠缺专业性，物业管理创新性不足，在实际运营过程中，物业企业易出现一些违规行为，与业主之间纠纷较多，业主对物业服务不满意，这不仅会增加物业管理的难度，同时也会对物业企业的经营带来较大的风险。

三、基于物业经营风险的内控体系构建策略

1.物业内控体系的总体思路。加强对管理内部控制的重视，明确物业管理相关办法与实施条例，这些措施对于物业管理工作的有序进行都是非常重要的，这也是整个行业为取得更高的发展而采取的必然措施。物业内控体系的总体思路中，权威性的法律措施是必不可少的，建立起完善的组织结构是对法律措施实行的重要屏障。总经理是物业管理工作的第一负责人，对物业管理工作起到统揽全局的作用，明确物业企业的发展需求。其中，物业观察小组在物业管理工作中也是不可或缺的，观察小组能对物业的实际运行情况有一个大致的了解与分析，整合资源、规避风险。

2.提高风险控制意识，实现财务内控。物业企业实际运营过程中，由于物业管理工作与一般工作存在较大的区别，其对物业从业人员整体素质具有较高的要求。为了提高自身的物业服务的满意度，物业人员需要强化自身的服务意识，并在实际工作中针对现有资源进行优化配置。企业还要积极进行部分重组或是改造，不断的提升从业人员的整体素质，以此来促进物业企业服务质量的提升，实现对企业经营风险的有效控制。而且在实际物业管理工作中，财务和资金问题是需要关注的重点问题，要求企业财务人员要具备良好的风险意识，在企业财务和资金工作中要严格按照具体的流程进行操作，降低财务风险发生机率。

3.以物业战略为导向，建立内控体系。内部控制体系是财务内部控制体系的核心，创新财务方法，优化内部控是整合方案，根据具体的实际情况对财务部门进行一定的改组或重塑，这是实现部门高效管理的必然要求。首先，从物业企业的领导层面来说，必须将内部控制意识重视起来，为中高层人员树立优秀的榜样，从而提升企业领导的工作质量，自上而下的加强内部控制。其次，员工的日常工作构成了整个物业企业的管理运行，鼓励员工树立内部控制的理念，加强员工的内部控制意识，促使员工自觉地遵守相应的规章制度，提高自己的工作水平，降低工作风险，减少企业的运营成本，在实现企业稳定发展的同时为企业追求高端发展而准备充足的条件。

4.构建业务管理新制度，做到考核与奖惩相统一。物业企业内控体系构建过程中，需要积极建立健全业务管理制度，以制度为保证内控工作的顺利实施。而且在制度控制下，企业各部门之间的交流增强，这不仅有利于提升物业企业整体服务水平，同时对增强企业内部凝聚力也具有极为重要的意义。物业企业为了确保制度的有效落实，还宜建立科学合理的奖惩机制，激发工作人员工作的积极性，以此来促进企业整体工作效率的提高，为企业市场竞争力的提升打下良好的基础。

四、结束语

在物业经营的过程中，要进一步加强对风险的管控力度，就要从创新物业管理方式入手，从根本上保证物业管理工作的专业性，并对实际的运营状况进行分析，针对管理内容的差异，开展风险防范的工作，进而为物业管理的工作开展打下良好的基础。相关的工作人员要将内控管理作为重点，不断的优化内控机制，有效的避免经营风险的发生，将物业经营的价值发挥到最大化。