宏观调控背景下房地产企业财务风险管理

■王国秀

（连云港市同城地产集团有限责任公司）

随着我们国家内部经济的不断发展，房地产行业也随之进入了高速发展阶段，目前已经成为我们国家在经济发展当中的引导性行业。但是同时国家内部的房地产行业也始终有着多负债、资金流不固定和大范围囤积等等问题，价格方面也出现了泡沫，因此对于企业经营的投入、获利能力等等造成了不好的影响。在现实当中，因为房地产行业的投资高、风险大、回报多的特点使得许多房地产企业都把银行贷款当作是企业保障财务正常运作的必要手段，致使房地产企业负债率居高不下，存在非常大的财务风险。

1 房地产企业所存在的财务风险

房地产企业所存在的财务风险一般是指房地产企业在投资建设的过程当中，因为各类没有办法控制的内部或者是外部的因素的出现导致房地产企业财务出现不良状况，造成真实收益和预计收益产生偏差，严重影响到房地产企业的经济利益所引起的风险。财务风险是每一个企业都没有办法避免的，但是通过提升财务管理能力、提高财务人员的职业素养等等方式可以降低所带来的影响，保障房地产企业的正常运作，使房地产企业的所得利益最大化。通常而言，房地产企业所存在的财务风险大致有几个特点：

1.1 不稳定性

房地产商品的性质取决于土地固定的性质。因此，房地产企业在决定进行投资项目的时候，必须要提前想到因为项目的实际地理环境可能会带来的风险，这些风险大多是由房地产商品所在位置所决定的。另外，项目的投资当中因为宏观调控政策的变动、银行贷款利率的起伏等等诸多变化和受到市场环境影响出现的投资成本和真实收益的不稳定等等因素都是导致财务风险出现的不稳定性。

1.2 投资成本占比不合理

房地产投资必须要有数额巨大的资金，因为房地产企业的资金十分有限，导致很多房产企业需要通过外债来完成项目，这就导致了企业投资成本当中债务的占比增加。虽然通过合理的财务运作可以进行节税，但是高比例的资产负债率的存在就面临着高度的风险，一旦出现资金链方面的问题，房地产企业立刻就会落入资产与负债不相抵严重的会导致破产的境地。因此，房地产企业必须要尽量去开拓更好的融资方式，降低投资成本当中的债务占比，保障资金的安全。

1.3 资金的周转率偏低

房地产投资的所有环节都是需要大量资金来进行的，整个过程只有在提前销售或者是在销售的时候才能够收回一些投资成本，加上房地产商品的出产时间长、单体价格高，置业投资者一般都是支付首付，余款在之后的多年内分期偿还，导致房地产企业没有办法在很短的时间之内就收回投入的资金。现金流如果出现不稳定的状况，是很难保障项目的正常运转。因此提升资金周转率，是房地产企业核心问题。

2 房地产企业财务风险管理出现的问题

2.1 财务预算管理不完整

很多房地产企业都觉得企业的投资只是组织相关人员开展的施工建设，各种物资完备，通过一些的时间，完工后就会有很大的回报，没有认识到财务预算管理的在投资当中的重要性。要知道收益是取决于成本的，假如正式开工之前没有对运作支出、人工费用、材料价格等进行具体的计划，一旦没有达到预期的收益，就没有办法从各种财务数据当细致分析。如此房地产企业的财务管理就只剩下数据的核算，没有完成监督的作用。资金缺少系统的管理、预算管理不完整，将会造成房地产企业成本投入过大，影响企业的利益，更严重的会出现亏损。

2.2 缺少对于资金的平时管理

房地产企业的运转是需要大量的资金的，所有环节都需要资金的投入。但是因为很多房产企业的工作人员对于资金方面的管理思想薄弱，导致经常出现浪费投资资金的现象发生。并且在项目的建设当中，因为工期时间长，又缺少对相关资金的监督管理，致使资金的使用率十分低下，加上房地产企业的现金周转率不高，许多企业在投资环境好的情况下，肆意的增加开发项目，导致房地产企业承担财务风险的能力下降。许多房地产企业就是由于资金管理方面出现问题造成破产。

2.3 财务管理人员素质不一，缺少财务风险管理思想

我们国家的房地产企业当中很多都是国有控股的房地产企业，财务主观观念陈旧，专业能力较差，紧抓财政大权，依旧是使用过去的记账方法，对于新型的财务办公软件并不了解，与时代严重脱轨。而新的财务工作人员即使在专业方面素养比较好却很容易和原来的企业内部作风发生矛盾。在这种条件之下，房地产企业真正的经营情况和财务状况就难以在公司的报表当中表现出来。高层的管理者根据这些数据做出决定的时候就会出现决策不当，导致出现财务风险。

3 降低房地产企业财务风险的措施

3.1 调整资金结构，拓展资金来源

债务资本本身具备财务杠杆功能，可以提高房地产企业的投资回报率，但是这不是说债务占比越多越好。房地产企业自己持有的资本越少，偿还债务的能力也就越差，这样会造成房地产企业随时处于财务风险当中。一般情况之下，财务风险的大小取决于资金成本当中的权益资本。在目前的政策之下，房地产企业是可以利用信托基金和企业良好的信贷记录来拓展资金来源，减少债务可能导致出现的财务问题。房地产企业必须要详细的思考企业本身的抗风险能力，科学的规划权益资金和其他资金的占比，找出适合企业本身的资金比例，尽量减少财务风险。

3.2 完善财务预算制度，合理防止财务风险

房地产企业在投资当中一般都只关心工期和质量方面的问题，往往忘记了财务预算管理的必要性，导致许多项目中途资金都出现了问题，经济利益受到损害。房地产企业财务管理人员在投资之前必须要对资金进行计划安排。在相关项目的预算方面，房地产企业的财务管理人员需要以全局的角度出发，对项目前期的实地核验、运作当中的成本投入、后期的物业进驻等等方面进行细致的预算解析、落实，减少投资决策出现问题所导致的财务风险。在预算管理方面，必须要进行资金的统筹分配，改善房地产企业的财务预算制度。同时还需要增加强化房地产企业的内部管理，严格执行本年度资金的预算规划，降低无用借贷和预算资金肆意使用的问题，让财务预算的监督管理功能起到作用。

3.3 增加强化资金流的管理，保障资金最大利用率

房地产项目的投资普遍时间长、资金需求量大，施工建设只要正式开始，必须要保证资金可以持续的运营。一旦资金出现了问题，轻则项目会遭遇中断，严重的还会令企业破产。因此，在房地产企业的日常运行的时候，更需要重视对于资金流的管理，严格执行资金使用计划，确保运作管理当中的资金需要。对于数额巨大的资金使用，要增加强化财务的核查，细致完成和银行之间的对账工作，确保项目资金充足。同时，在保证收入的情况下增加促销力度，降低资金的占用，提升资金周转效率，完善相关费用的报销程序，以此来提升资金运用的透明度，保障项目的成功运营。

3.4 提高房地产企业领导和相关财务管理人员的财务管理思想与专业水平

房地产企业的财务管理能力取决于相关财务管理人员的素质。这就需要房地产企业必须要意识到专业人才的宝贵性，在积极的吸引经验丰富的人才的同时，需要对房地产企业内部的财务管理人员进行专门的技能培训，增加强化他们的专业能力，保证他们可以很好的完成企业所下达的任务。另外，要从思想上切实的提升财务管理的重视，改变过去那些只关注销售业绩的陈旧管理方式，增加强化房地产企业对于可能出现的财务风险的防范能力，降低房地产企业财务风险发生的可能性。

结 语

在宏观调控的背景下，增加强化房地产企业财务风险管理是房地产企业未来生存、发展必须要有的手段。房地产企业必须认真面对可能会出现的各类风险，按照房地产企业自身的具体情况，制定出符合自己需要的财务风险管理制度认真执行，通过增加强化财务风险管理能力，保障房地产企业可以平稳的发展。