浅析“十四五规划”期间新建加油站开发策略与模式

■陈云鹏

（中海油华南销售肇庆片区）

引 言

2020年是“十四五”[1]规划的布局年，各行各业在该年度都要对下一个五年进行总体规划和布局，成品油零售体系也是如此。俗语说：“一年之计在于春”，“五年”规划的有效实施，首年最为关键。公司的各部门如何解放思想，统一认识，通力合作，在新的“五年”规划实施过程中以超前的开发模式提高成品油终端市场的占有率是摆在每一个员工面前的必做课题。

1 成品油零售体系“十四五”规划颁布前的应对策略

2020年，各县、市、区的人民政府会同发改、国土、规划、安监、消防等部门根据城市发展，对上一个“五年”开业加油站的变动情况和新增加油站的开发建设情况作系统的分析，做出“十四五”规划的运营加油站的管理规范和新增加油站的规划布点方案，并予以公布。所以，必须在有效时间做出实效应对[2]。

1.1 需对各县、市、区的城市和乡村的发展现状深入了解

了解该地区GDP发展情况，机动车辆保有量、年递增数、人口增加数、商店增加数、房地产增加数、大型项目增加数、厂矿企业增加数、新增道路增加数，及学校增加数等。分析以上数值的成因和发展动态，做出分布图和发展动态图。

1.2 要对各县、市、区的城市和乡村的发展远景作深入了解

了解该地区的规划、土地、地方道路、省国道、高速公路、高铁、机场等远景发展作深入了解，取得相关远景发展规划图。结合地方区域优势，政府政策，地方财力等作具体分析，明确发展概况，做出应对方案。

1.3 要对各县、市、区的加油站开发商进行深入了解

熟悉加油站开发商并与之沟通，与有能力的开发商研讨加油站开发思路，从他们那里得到第一手资料，为新的“五年”加油站规划做好充分准备。

2 成品油零售体系“十四五”颁布后的做法

在成品油零售体系“十四五”颁布后的五年实施中，第一年是拓展成品油终端市场的关键之年。这一年，各油品经营公司或开发商都会向主管部门提出新建加油站规划点确认申请，如果这一年对该地区的新建加油站规划点都批了，下一年就没有新建加油站规划点可申请了。所以，在头一年里，需重点做好如下工作。

（1）抓紧联系各主管部门，提出新建加油站规划点确认申请，得到地方政府和相关主管部门的支持，批准新建加油站规划点确认申请。

（2）与新建加油站开发商合作或委托他们向地方政府和主管部门提出新建加油站规划点确认申请，取得新建加油站规划点确认批复。

（3）抓紧县域经济区（含市域经济）的新建加油站规划点申请。根据国家加速城市化进程的总体方针，未来五年是城市化快速发展的五年。所以对城市扩张所规划的一环、二环道路等新建加油站规划点，可优先申请。

（4）抓紧镇域经济区的新建加油站规划点申请。一般地、镇区或镇区附近省道或国道的新建加油站点是好点，虽然城市化进程会加快，但国家也相应出台很多振兴乡村建设，盘活农民土地存量，鼓励公司或专业户承包农民土地发展经济，提倡乡村旅游的政策。未来的五年，也是农村机动车辆快速增幅的黄金五年。所以对于镇域经济区的新建加油站规划点可优先申请。

（5）抓紧公路网交汇处或高速公路出入口新建加油站规划点申请。

如果是公路网的交汇处或高速公路出入口处而且周边区域具有商业、厂矿企业、物流业发展前景的是首选区域。国家或地方对公路走向是有规划的，该交汇处区域是地方政府重点发展区域。同样，高速公路出入口的开设也是经过研究规划的，高速公路是为地方经济和发展服务的，相对应的，地方经济的高速发展也会促进高速公路建设的发展。所以，对于公路网交汇处或高速公路出入口处的新建加油站规划点可优先申请。

3 新建加油站的合理选址

纵观某个区域，城区加油站的加油总量远远大于非城区加油站的加油总量，所以对城区新建加油站的合理组网，选择或占有优质的新建加油站点，对公司的市场占有率和提高公司经营效益显得尤其重要。

（1）深入了解布点规划。在某城区要组建好新建加油站的网络，必须通过发改部门熟悉和掌握该城区成品油零售体系“五年”新增加油站的规划布点，特别是“五年”的头一年，搞清新增加油站规划点的数量、位置，每个规划点所在位置的潜在客户（包括本地客户和过往客户）、经贸情况、城市发展的规划情况。

（2）对某城区成品油零售体系“五年”新增加油站的规划点进行分类。例如，哪些是好的，哪些是比较好的，哪些是较差的。还要了解清楚哪些规划点已确认，哪些规划点未确认。对已确认的规划点寻求合作租赁，对未确认的规划点委托发展商进行确认。

（3）对有可能合作租赁的规划点进行筛选。遵循50平方公里选取三个至五个新建加油站规划点，每两个新建加油站的距离三至五公里的原则进行选点。这样的组网方式便于加油站的经营管理，便于加油站员工站与站的调配，降低经营成本，提高加油站的经营效益。

（4）加油量预测。城区新建加油站点不同于省道、国道的新建加油站点，城区新建加油站的客户一般都在本城区范围内加油站加油，尽管他们要出差，也会加满油才出差。而省道国道加油站的路过车辆加油概率不高，所以对于城区加油站不适宜用实测车流量来判断加油量，也不能用分蛋糕的数学平均法来预测加油量。对于城区新建加油站预测加油量我们用一个函数关系式来定义（预测）加油量[3]。

Y=FKX

X为城区域内的总加油量，他由A+B+C组成：

A：本新建加油站二公里范围内的固定客户数量

B：为该城区范围内的客户数量除A的固定客户数量

C：为过往车辆数量

K：是系数，由加油站的服务质量、油品质量、油品价格、市场的递增率组成

F：是车辆进入加油站的频率

Y：为本加油站的预测加油量。

从函数关系方式Y=KX可以看到，新建加油站的加油量与该区域的潜在总量有关，与该新建加油站的服务质量、油品质量、油品价格有关。例如，该区域拥有20座加油站，市场潜在加油量每天是200吨，我们不能按平均分蛋糕的方法预测新建加油站每天加油量约10吨，按Y=KX定义它有不大于200吨的潜力。

通过城区加油站的选点，筛选出优质的新建加油站规划点，可通过社会发展商完成新建加油站规划点的建设，在互利共赢的基础上与其签订租赁合同。在这个过程中特别重视如下节点。发改部门的新建加油站规划点批复，看清楚投资主体（即投资人），新建加油站规划点的位置，新建加油站的建设期限。

新建加油站的用地情况是否符合土地总体利用规划和城市建设总体规划，即是否满足“土规”和“城规”，新建加油站的项目是否已取得项目备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评、安评等。

（5）城区新建加油站规划点出现“黑马”站时的选站要点。所谓“黑马”站是指目前潜在加油量不是很大，租赁价格偏低，有较大发展潜力。如果是好站点，潜在加油量较大，市场较成熟的，一般租赁价格较高。“黑马站”有三个特征： ①位置目前不是很好，但城市规划点若干年后是很好的位置；②加油量预测目前不是很大，但通过城区发展，特别是有大项目的影响，若干年后加油量会很大；③租赁时间较长。这样的“黑马站”是可选的。

综上所述，对于某一区域的拓展成品油终端业务，首选城区成品油终端业务。只要对城区新建加油站的合理组网，才能正确选择城区新建加油站点。反之，我们正确选择城区新建加油站点，才能合理组成城区新建加油站网。但组网租赁经营从整体管理，运营、劳动力优化、效益等都比单一站租赁经营会好些。

4 新建加油站的开发模式

4.1 收购新建加油站

对于资产明晰，产权没有争议，地理位置好，有发展前景，性价比较高的新建加油站可采用全额收购。在付款过程中，以分段付款为宜。付款节点可设定为取得发改部门新建加油站规划点确认函、规划部门的规划许可、建设部门的施工许可证、工程开工、工程竣工、项目验收合格、取得各类经营证照、资产转户等。为了提高工程质量，工程施工和设备采购由公司负责。

新建加油站项目推进工作基本流程：首先向国土部门申办批发零售用地（或商业用地）土地不动产权证，接着向发改部门申办项目备案证（立项），向规划部门申办建设项目选址意见书（若属于政府已规划的项目不需申办），设计院出具平面布置和地质勘察钻孔图。地质勘察院派人完成地质勘察资料，地质勘察院出地质勘察报告，设计院出建筑施工图，委托有资质的部门进行施工图审核，出具图审意见，向规划部门申办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，凭新建加油站规划确认函、立项备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工图向有环评资质的第三方公司做项目环评报告书，向有安评资质的第三方公司做项目安评报告，向气象部门申办项目防雷设计审核意见书，向住建部门申办项目消防设计审核意见书，取得环评报告后向环保部门申报项目环保审核，出具审核意见，取得安评报告后向安监部门（应急局）申报项目安全设施设计预案，并转给设计院出项目安全设施专篇，安监部门汇同安全专家组对设计安全专篇和安评报告进行汇审论证，并出具审核意见。消防部门出具项目消防设计审核意见书后交设计院出具消防专篇，环保部门汇同环保专家组对环评报告进行汇审论证，并出具审核意见，做好以上工作后，组织相关资料向建设部门申办建筑工程施工许可证，取得施工证后，规划部门进行施工放线，建设部门对各种建筑材料、工序、工艺、试件进行质量监督和对施工过程进行安全监督。工程竣工后，申请规划验收、防雷验收、油气回收验收、环保验收、安监验收、消防验收、土建验收、油品计量。由住建部门颁发消防合格证、施工备案证，应急局颁发危化证，气象局颁发防雷合格证，国土局颁发规划验收备案证，技术监督局颁发计量合格证，环保部门颁发排汅许可证，再向发改部门申办并领取成油证[4]。

对于新建加油站的发展前景有滞后的，为了降低风险，可采用部分收购的方式。部分收购后，按资产所占比例，和业主按比例分成经营所得，但公司要绝对控股。

4.2 租赁新建加油站

对于业主的土地是租赁的新建加油站一般采用租赁方式，租赁期为十五年左右为宜。为了提高租赁成功率，实际操作可预付五年租金，五年租金的付款节点分五点，一是取得租赁土地和发改部门的新建加油站规划点确认函，二是取得规划部门的规划许可，三是取得建设部门的施工许可并工程动工。四是工程竣工。五是取得各种经营证照，具备开业条件。有条件的工程建设和设备采购由公司负责。

4.3 合营新建加油站

对于有些业主不愿意租赁的，我们可以利用公司的品牌，油品质量优和运营能力强等优势，和业主合营新建加油站。对于合营加油站必须由公司经营并且公司绝对控股，油品由公司提供，经营所得按股份比例分成。

4.4 租赁迁建加油站

对于现有的民间加油站，位置不太理想的，可以通过与民企业主洽谈，提供预付租金，并委托有能力的公司（或自然人），选好理想的迁建加油站新址[5]，签订迁建加油站租赁合同。

5 结 语

中海油华南销售公司肇庆片区通过多年来在广东成品油市场的不断学习和实践，总结出一套成熟的新建加油站开发策略与模式，借助这些开发策略和模式，也成功开发出一些新建租赁加油站。这些加油站开发成本低，获得利润高，运营良好，口碑甚佳。同时，这套开发策略和模式对其他企业或者机构的开发工作也有重要的借鉴意义，为促进“十四五”规划期间加油站开发工作提供重要理论支持。