关于一房二卖的法律问题探索

邓融铸 冯娜

【内容摘要】随着商品房交易量的增多，一房二卖事件也随之频发，而且部分相关制度对其也没有起到应有的遏制作用。在一房二卖中，主要存在着两个问题：第一个是如何确定房屋的归属，第二个是如何确定赔偿损失的范围。面对这两个问题，当前的立法和司法解释虽然有涉及但规定不明确，有很多复杂的情形仍存在一定的争议。本文主要分析了房屋归属问题及规则、违约责任及问题，最后提出了有关的法律建议，期望能够促进一房二卖案件的顺利解决。

【关 键 词】一房二卖;房屋归属和损失赔偿;建议

中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2020）02-0177-02

一、一房二卖的含义

一房二卖，即房屋出卖人同时将房屋出售给两个或多个受买人的一种经济行为。但由于出卖人只能履行唯一的一份合同，就使其他的购买人无法得到物权，进而使出卖人需要承担一定的违约责任而导致的法律问题。这一问题的核心法律问题在于房屋应该按照什么样的规则分配归属，以及如何确定违约赔偿责任。

二、房屋归属问题

（一）对买卖合同的效力认定

一般来说，几个买卖合同均是有效的，一房二卖的行为不会受到合同的影响，但如果法律规定了一些其他无效的行为，合同是无效的。在有关房屋买卖纠纷的法律解释中，如果出现了一房二卖的行为，所有受买人都能够向法院申诉，要求出卖人进行赔偿。可见，当法律对合同的有效性是认可时，受买人有权利要求出卖人承担违约责任，并作出一定的违约赔偿。

在出现承租人有购买行为时，最高法曾对这一行为作出解释：当房屋出租者有出售房屋的意愿时，应最少提前三个月通知承租人，此时承租人享受优先购买权。当出租者违反这一规定出售房屋时，承租人有购买意愿时，其可以向法院申诉这一买卖行为无效。但《中华人民共和国合同法》规定，房屋出售之前，出租者应选择一个适当的日期通知承租人，承租人可以优先购买。通过对比我们能够发现：“承租人向法院请求买卖合同无效”这一规定已经被取消，显示了立法者对民法通则的认可，而且在实践中也多依照此判定，这样不仅默许了房屋买卖的合法性，同时也成人了承租人对房屋的占有行为的合法性。

（二）争议房屋的归属规则

一是第一顺位。即当某一买受者已经办理了房屋过户手续时，其享有房屋所有权。这一规则是根据《物权法》的规定制定的，其规定：“有登记行为的不动产才有法律效力”。但由于这一规定，受买人会发动关系取得出卖人、登记机关等方面的配合，有的甚至可能触犯法律来办理过户手续。因此，在具体的判决中，法院应坚持实事求是、遵守法律的原则进行裁量，严厉遏制利用不正当行为和规则办理房屋登记的行为，以保护其他受买人的合法权益。

二是第二顺位。即在确定房屋还没有办理过户手续时，当受买人办理了预告登记手续时，这一受买人享有房屋所有权。三是第三顺位。即受买人既没有办理房屋过户手续，也没有办理预告登记手续，那么占有房屋的人有房屋优先所有权。但这一房屋是有争议的房屋时，受买人应承担一定的物品损坏风险。这一顺位显示了当事人在享有权利的同时，也必须承担一定的义务，权利和义务是共存的，特别是受买人在签合同之前已经长期占有房屋的，更应该承担一定的义务，这样的顺位规则有利于保护房屋产权的价值，维护市场秩序，同时也避免了房屋使用过程中所产生的损失。四是其他顺位。当没有发生第一、第二、第三顺位中的行为时，这就需要是否发生了付款行为、网签行为等，并通过一定的规则确定房屋所有权的归属。这一规则是前三种顺位规则的补充，多用于一些特殊的购买行为。还有一种情况是没有办理过户登记和预告登记的，同时也没有合法占有房屋、没有网签的，谁先签约谁获得房屋所有权。还有一种情况是如果几个受买人都发生了付款行为，谁付款多谁优先享有房屋所有权。

三、违约责任问题

（一）损害赔偿的范围

在一房二卖的案件中，如果买受人没有按照规则获得房屋所有权，其可以向法院提起申诉，申请赔偿。关于赔偿的范围，主要集中在退还已支付的购房款及利息和其他额外的损失，还包括已购房款一倍的责任。另外，在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中还规定了两种损失，一种是积极损失，即合同签订的费用、违约产生的直接损失等;另一种是可得利益损失，即从房地产开发商的角度认定的房屋上涨所带来的损失。对于先买受人而言，可以选择转售获利或者房屋差价获利;对于后受买人而言，不能选择转售获利，因为对其而言这一行为只是假设，是其不能预见的获利行为。另外，有的还认为惩罚性赔偿和其他损失赔偿可以同时成立，但从实际看，更多的是认为两者不能同时适用，只对其中支付数额较高的给予肯定。

（二）惩罚性赔偿的适用情况

关于惩罚性赔偿的适用人，最高人民法院主张：只要是受买人都能够请求赔偿。在惩罚性赔偿数额方面，最高院规定这一数额不能超过已付购房款的一倍，但对其他影响因素没有有关规定。在实践中，多数法院都进行了一倍惩罚性赔偿的判决，也有一部法院的判决额度低于50%。但从维护买受人的合法权益看，应结合房屋买卖标的额度的大小进行惩罚性赔偿判决，但额度不能过低。

在考虑惩罚性赔偿的影响因素时，要充分考虑出卖人和买受人的实际情况。因为惩罚性赔偿的主要目的是惩罚出卖人的违约行为，遏制一房二卖趋势。应根据出卖人的过错大小、造成损失大小来进行判决。此外，还应根据出卖人的实际经济能力和承受能力，在一定程度上保护出卖人的合法利益。

四、规范一房二卖的法律建议

（一）房屋归属规则

目前，有关一房二卖问题的法律解释还不明确，多数地区的法律文件和裁判体系还存在一定差异，所考慮的因素和顺位还有很大的差别。但总得来看，这些文件和裁判所持有的价值取向是一致的，都是以一种竞赛规则来引导、评价当事人的合同签订行为和合同履行行为，即买受人的履行合同是积极的、合法合规的，其应获得房屋所有权。但登记、占有顺位规则也不是唯一的，当有突发情况时，法官也要考虑当事人的善意状况。在双方明确归属规则时，当事人会积极履行合同的可能性就很大，进而对购房者的心理和行为也会产生影响。因此，应完善登记体系，使买受人更好地查询，避免落入一房二卖中。

（二）完善损害赔偿规则

在现行的归责规则中，即使买受人没有获得房屋的所有权，其仍可以申诉要求出卖人承担违约责任，给予惩罚性赔偿。但还需要明确违约责任承担的范围，可得利益损害及计算方法，房价上涨额、开发商违约收益等问题。关于这些问题，笔者认为，由于这些问题的争议多，司法解释应明确惩罚性赔偿的下限，避免反复的裁决。此外，还应鼓励法院综合多种因素和实际情况进行裁量，包括房屋涨价带来的损失，因为这一惩罚性赔偿数额高，法院的判决回旋余地就较大。但由于基准不一样，它们之间的差距较大，也给当事人的诉讼预期带来了很多不确定的因素，不应设置过重的赔偿责任。

（三）当事人应积极维护自身权益

一方面，保障房屋所有权。应尽快督促双方办理房屋登记手续、预告登记手续和网签等。当出卖人无法履行合同时，应支持买受人提起诉讼。另一方面，争取获得最多赔偿。由于买受人提取一倍的惩罚性赔偿、房屋涨价带来的损失赔偿时，法院仅支持其中的一项或两项。因此，买受人应计算之后对数额较大的提起主张，以降低诉讼费用。当买受人还没有支付房款或者支付了很小一部分时，买受人应主张以房屋涨价损失获取赔偿，以获得更多的赔偿;如果房屋涨价幅度较小时，一倍惩罚性赔偿对自身更为有利。

五、结语

关于一房二卖的法律问题，业界的研究一直在持续，对归属权问题和损失赔偿问题的解释也较多，但仍有很多问题需要研究。从目前的实际看，在房屋归属问题上应使用“顺位规则+善意购买人规则”，以实现归属问题解决的合情、合理、合法;在损失的赔偿范围和惩罚性赔偿问题上，可以选择房屋涨价或者开发商获利的角度计算;对于惩罚性赔偿，笔者鼓励结合具体因素和案情进行裁判并说明理由。

参考文献：

[1]钱冬民.“一房二卖”法律问题研究[J].法制博览，2019（09）：160.

[2]姜亮.“一房二卖”行为的刑事定性研究[D].西南政法大学，2018.

[3]李晓嫚.论一房二卖中合同解除后的责任承担[D].西南科技大学，2017.