浅析小区物业给排水设施设备运行维护与管理

胡 家

（深圳市东部物业管理有限公司，广东深圳 518057）

0 引言

近年来，随着城市居民生活质量提升，人们对现代住宅小区的刚性需求与日俱增，在小区环境、周边治安、物业服务保障等方面都有更高要求。小区给排水系统设计与建设使用关系到业主的居住舒适度与安全性，需要物业公司加强对给排水设施设备的运行维护与管理。加强小区给排水设施设备运行维护，强化保障管理，是物业管理的重要工作之一。

1 给排水设施设备主要运行故障及处理

住宅小区的给排水设施设备，主要是指能够为住宅小区的业主或住户提供生活用水，或是及时排除居民生活污水或各种生产废水以及地表积水的构造物、沟道、管路、管线、生活变频水泵、喷淋泵、消防泵、稳压泵、水池、水箱、加压气罐及附属配套设施设备、各类阀门等工程体物件。给排水设施设备常见的运行故障有如下7 种。

（1）供水水体污染。

供水水体污染是指居民在使用水时发现水有浑浊、偶有杂质或出现异味等情况。最有可能的原因在于物业对设施设备的管理不到位，出现供水水箱、蓄水池未定期清洗消毒或是未按照规定要求进行操作。高层住宅的二次供水系统中，可能因水箱体用于通气、溢水的管路接口护罩出现损坏或孔洞密封性降低，水体中零余氯时长过大，都可能导致水体污染。清洗加药注水不足时就供水，造成短时间药量过大污染，如果供水管道常年使用未见维护或更换，大量锈蚀情况下也会加重水体污染。在此类故障的处理中，物业公司要严格按照相关标准要求健全本公司规章制度，加强巡检管理。也可以积极引入变频调速装置、气压供水、市政压力引用节能改造等措施，降低二次供水的水体受污染风险。对于采用混凝土或不锈钢构筑的大型水箱，可以在内壁铺设瓷制板片。日常工作中，要注重规范清洗消毒工作，定期测量水质。

（2）管道流量压力不稳定。

小区在进行给水管网设计初期，设计方式在计算给水压力、给水管道管径等数据方面，常常按照理论数据计算，这样就会影响到后期不同用水区域的流量水压。对于此类故障，物业公司首先要派水电工检查水泵机组的压力变化情况，并沿管路查看是否有堵塞，检查中转阀门的开启情况。在适当位置考虑重新计算实际供水所需压力，在条件允许的情况下，合理选取大管径管道进行更换或补接。或是直接考虑更换水泵机组，选择扬程和流量都很充足的泵体进行更换，也可以考虑在水箱出水管上安装管道泵，提升管道中的压力阈值，力争在最短时间保障高层用户的管道流量与压力稳定性。

（3）设施设备漏水。

给排水设施设备漏水主要表现给排水系统管道或和设备器具漏水。管道漏水多在接头处，可能因管件的本身质量不佳导致，也可能是在系统安装铺设中出现了施工质量问题。某些小区水龙头多使用螺旋升降式，长期使用后配件内部皮垫磨损老化，漏水明显，应及时更换皮垫，也可直接换用不锈钢制陶瓷磨片式水龙头。对于低配置装修的小区楼宇中，物业公司要注意铁质进户阀门因使用频率较低而出现锈烛情况，出现锈蚀后不容易旋拧或者拧松后无法上紧，从而出现漏水。对于阀门问题导致的漏水，物业公司在日常维护工作中可提醒用户每月启动几次阀门，并保持周边清洁，对于有损坏迹象的应保修或更换。

（4）运行泵体不上水。

运行中的泵体不上水的可能原因与处理方法：①泵体线路故障或电路不通，应使用专用仪表测量电压电流，并对应处理；②水泵线圈老化，可用万用表测相间电阻，如果不通则线圈已毁，相应进行维修；③泵体管路或腔体存有空气，需要看泵在启动前是否灌足水而排出空气体；或校准水泵进水管水平段逆水流方向保持大于0.5%的下降坡度；或检查泵内填料未压实导致上水由间隙喷出并引入外部空气；检查进水管是否出现腐蚀空洞或裂痕导致空气进入；④泵体转速过低时，应使用匹配型号的电机，同时保持传动带的完好无磨损，还要观察泵体的叶轮与泵轴紧固螺母，避免因松脱或轴形弯曲导致叶轮增加与泵体摩擦从而降低泵速；⑤对于因电机绕组损毁失磁的情况，应及时加强维修，确保绕组匝数、线径、接线方法无变化。

当然，运行泵体不上水还可能是源自其他问题，物业水电工应根据具体情况进行故障排查和检修处理。

（5）电机故障不能启动。

对于提水泵机出现不能启动或启动困难的故障，应针对性查找原因，并作出相应处理：①单相熔丝出现断路使得电机缺相运行，同时机组持续嗡响，或是两相熔丝出现断路电动机启动无反应且无声的，应及时更换熔丝；②泵机的电源电压过低时则要用仪表进行测量，如果是泵机在降压启动时压降控制不好，则可合理提升起动压降，或是直接改变自耦减压起动器抽头以便抬升电压；③泵机的定子或转子绕组断开，则需要检查转子电刷是否接触滑环，如果是定子绕组接地或短路情况，则应使用仪表检查，如果是定子绕组中接线方式出错（三角与星形方式混接或是首尾反接），则需进一步检查后纠正接线方式；④泵机的轴承长期使用后出现损坏或变形卡住现象，应迅速更换轴承；⑤电机无力承接过大负载，则应将多余负载移除，转接至新增泵机，降低负载影响。

（6）控制系统问题造成水泵不能运行。

对于控制系统问题造成水泵不能运行，应根据具体情况作出相应处理：①主开关、接触器主触点由于长期使用触点接触不良造成缺相，保修触点或更换开关，接触器；②接触器、继电器不能工作，保修或更换接触器触点、继电器；③变频器、控制器使用时间长出现故障，保修或更换变频器、控制器。

（7）排水设施故障排水不畅。

排水不畅的原因及处理方法：①对于排水管、排水泵的堵塞问题，主要措施是取出堵塞物，让管道、水泵畅通；②由管道、沟池树叶、杂物、油污、泥沙等引起的堆积问题，应定期清理堆积物；③如果是排水设施老旧破烂造成的废水横流，则应及时维修更换设施。

2 给排水设施设备的维护管理

（1）物业接管初期应核实系统设计科学性。

物业公司最好在接管小区物业初期就参与到相关的小区设计中，这样能为后期的物业管理提供必要的、高效的依据。在给排水设施设备系统设计方面，应对设计方案提出一定的参考意见或建议，确保设计科学性，与小区内具体情况保持高度统一，同时还应考虑后期与市政给排水系统进行交汇时是否存在协调困难。此外，还要对设计方面中同形式给排水区邻近问题、后期维护检修问题、分质排水、水资源循环回收利用、管道施工是否对小区楼宇工体结构有损等问题进行逐一确认。

（2）物业管理中多加强管线管材硬件管理。

为延长小区给排水设施设备使用寿命，物业管理应加强对管线管材硬件的管理，注重管线分布与管材选购，清楚掌握高层小区楼宇中各处通气管分布位置及数量，预先分析管线分布对业务生活的影响。水泵、阀门、管道等管材硬件的选购，要考虑满足最高水压负载要求。要将泵房的位置建在楼宇地下场所或是较偏远的地段，避免扰民。关于水箱的建设，应充分考虑容积，放大用水量标准，要保障容积能够满足全小区日用水量的一半以上。箱体宜用耐锈易清洗的玻璃钢等非金属性材料，而各管道配件及附属设备则要考虑到耐锈蚀性。管线各处所用水表，强调购入高质量、高性能、高计量度的产品。

（3）建立健全给排水系统用户档案。

物业公司在加强给排水设施设备运维管理的工作中，要有意识、有计划地完成给排水系统用户档案，实行科学统筹管理。可以通过广发传单、张贴告示、小区广播等方式，向业主宣传小区内各处给排水设施设备的正常运行与正确使用方法，了解当前小区在给排水设施设备管理方面所面临的难题，倡导业主保持爱护公共设施设备的自觉性。物业公司可以向小区住户发放信息单，要求住户承诺保护公共设施设备，并接受违反相关规定后的对应惩处，将信息单收集后，按楼宇、单元、楼层进行归档，并配套完善物业公司内部的规章制度。还可以探索建立楼宇给排水设施设备责任区，由各楼内的热心住户担任观察员，并在用户档案中进行记录，日常生活中配合水电工进行简单巡检，遇到特殊情况要及时向物业公司反馈解决。物业公司可以适当向观察员身份的用户提供可行的物业服务。

（4）准确把握物业日常巡检和维保管理。

物业公司应建立健全给排水设施设备巡查制度，责令水电工或专业维检人员周期性巡查，同时负责泵体周身、控制柜、地面的卫生清洁工作，做好相关运行巡查记录登记。对于具体的日常巡检维保管理工作，可以制定详细的分类维保计划，如：对配电房、消防泵房等区域推行月度维保；对生活用水泵房等使用频繁的设施设备实行季度维保；对排污泵等设备实行年度维保且月度检查。制定维保计划要切合本小区的实际情况，有明确的轻重缓急排序。物业要确保每一项维保检查工作都有准确的记录，其中备注时间、地点、设施设备类型、责任人、维保具体工作内容等。这样，一方面可以规范工作，另一方面物业公司也能较好地规避在出现业务投诉后不必要的法律责任。

（5）认真做好给排水设施设备定期维护保养。

物业应加强对给排水设施设备的定期维护保养，主要由水电工负责：定期维保重点是性能测验、状态检查、检修计划落实；年检维保则是完成设施设备全面调整优化。在定期维修中，一方面要注意预先对给排水设施设备的某些部件进行预防性的修理，另一方面要加强对已发现故障问题的设备及损伤部件展开维修。定期维保中发现有设施设备需要大修或更换的，应由物业经理与业主委员会进行商讨后确定，及时启用维修资金进行处理。对于因设备老化、部件磨损严重、效能降低而可能引发较大故障或事故的设备需要报废的，同样需要物业经理与业主进行沟通，特别是属于业主产权的，需要经过业委会同意后才可以处理。

3 结束语

小区物业给排水设施设备运维管理工作是物业管理水平与质量的重要衡量内容。因此，物业公司要注意在接管初期核实系统设计科学性，多加强管线管材硬件管理，建立健全给排水系统用户档案，准确把握物业日常巡检维保管理，认真做好给排水设施设备定期维护保养，认真掌握主要的故障及处理方法，才能更好地保障给排水设施设备健康、安全的运行。