关于房地产开发项目前期策划的思考

黄义敏

(厦门国贸控股建设开发有限公司，福建 厦门 361000)

自2008年以来，厦门市房地产市场迎来了春天，获得了较快的发展。但长期以来我国房地产发展一直处于摸索中前进的状态，房地产市场发展存在着一定的问题，房地产产品在开发过程中也有着许多的情况，十分不利于房地产项目的整体规划[1]。房地产开发项目前期规划工作有利于开发者对项目整体有一个更加清晰、直观的了解，在未来的整体销售过程中，可以将资源进行合理的配置，也使房产企业更加具有市场竞争力，在激烈的房地产市场竞争中可以独占鳌头，获得一席之地。

1 房地产市场的研究现状

当前，厦门市房地产市场已经具有相当大的规模，成为经济发展中的支柱性产业，为我国经济发展带来巨大的推动力。近年来，在市场监管工作不断完善以及房地产企业逐渐追求专业化、科学化的整体背景下，房地产市场正走向更加合理、规范的整体范围，房地产市场领域进一步扩大，整个房地产行业都取得了长足的发展。尤其在房地产开发前期策划环节，房地产公司逐渐加大了对前期开发工作的研究力度，通过对其产品、市场、客户、推广等多方面的研究，为整体销售工作奠定整体工作基调，为房地产市场营造出更加健康的销售气氛，增加房地产市场的整体活力[2]。

但由于我国房地产市场发展时间相对较短，目前确实还存在着一些问题，为房地产市场的规范化、品牌化发展带来了一定的阻碍，市场中人才的缺乏、相关制度的不完善性等都将为我们的房地产市场开发工作带来难度。

2 关于房地产开发项目开发和策划限制的关系

房地产开发项目开发与策划限制可谓是相辅相成，互为制约的关系，通过策划的前期研究工作，可以对项目整体市场情况、项目本身情况、项目未来对标客户情况以及项目主要宣传推广情况都有一定的了解和研究，可以为下一步的实际销售提供思路与限定，使整个销售过程更加合理、规范，进一步保障房地产开发项目开发工作的顺利进行，为房产企业带来更高的经济效益[3]。

2.1 了解相关的政策体系

想要对房地产开发项目开发工作进行合理有效的前期规划，首先必须对相关政策体系有着清晰的了解与定位，在整体工作过程中做到有章可循、有法可依，认真研读国家以及当地的政策体系，由政策体系进行反推，对房地产开发项目开发工作进行有效的规划，合理规避风险。

2.2 政策和市场行情的关系

房地产开发项目的开发工作与地区政策以及整体市场行情，息息相关，不进行政策解读、不深入了解市场，将成为无水之源、无本之木，最终整体房地产开发项目开发工作必然无法融入到整体房地产市场活动中，也无法设计出满足当地消费者实际需求的产品，开发工作必然会迎来许多的问题与难关，甚至产生楼盘滞销的情况，影响房地产企业的整体发展水平[4]。

2.3 分析城市发展前景

对城市发展情况有一个清晰的分析，可以在前期的价格定位以及产品定位过程中起到一定的理论帮助，让房地产开发工作者可以对产品的整体销售节奏进行合理的分解工作，最终实现后期产品的高溢价，同时前期销售房源已经形成了一定的人群聚集，为该地区发展带来大量人流，将进一步反哺房地产产品销售，促进城市的进一步发展。另外，房地产发展前景的有效预期，还可以对潜在客户进行分析，总结出潜在客户所在区域，并对其进行定点投放，做到宣传工作的最大化。

3 地产开发项目前期策划的内容分析

房地产开发项目前期策划工作是对未来整体销售工作的定位与规划，对房地产整体开发具有非常重要的意义，通过对客户、市场、产品相关配套以及开发方案等内容进行具体的策划工作，可以让整体开发工作更加的清晰，也更能抓住区域内市场客户的整体需求，为开发工作提供保障。

3.1 目标客户群的分析

客户是销售的基础，对目标客户群的精准把握，可以为后期的房地产开发项目的开发工作提供基础，整体销售、宣传工作可以做到有的放矢，针对于目标客户群的前期策划工作，可以根据产品类型进行全市的客户搜寻工作，找出目标客户群的居住环境、工作位置，并进行有针对性的调研研究，了解目标客户的实际需要，为其提供目标客户需要的高质量产品，促进房地产开发项目的整体销售工作[5]。

3.2 对标相似楼盘的开发模型

对标相似楼盘的开发模型，可以对该地区整体市场情况有一定的了解，并以此为依据进行产品的升级与创新，保证开发出符合消费者预期的产品，真正地做到“取其精华，去其糟粕”，批判性的进行相似楼盘开发模型的借鉴工作，提高项目整体开发水平，实现项目整体竞争力的提升，使企业实现正确的产品决策，在激烈的市场竞争氛围中，获取主动权。

3.3 营销和物业的管理

营销和物业管理工作，可谓是房地产开发项目在开发过程中的门面工作，是面对消费者的重要内容。在营销过程中，应根据项目的实际情况，做到有针对性的营销宣传工作，采取多种形式的营销策略，实现营销工作的多样化，最大限度的吸引目标客户到访。到访后，需要物业部门提供高质量、高水平的温馨服务，让客户感受到尊贵感以及项目整体品质感，进而提升房地产开发项目在消费者眼中的整体印象[6]。

3.4 营开发项目方案策划

房地产开发项目前期策划工作，需要对后期的营销开发工作起到一定的启迪与规划，为此营开发项目方案策划是房地产开发项目前期策划工作中必不可少的内容，通过对市场、本体、客户、推广情况的整体摸排与了解，整理出符合项目发展需要的方案内容，为未来的开发工作提供理论依据。

4 结 语

综上所述，本文浅析了房地产开发项目前期策划工作的相关内容。一直以来房地产企业对房地产产品销售情况十分关注，但却对项目开发的前期策划工作处于一定的忽视状态，没有充分意识到前期策划对房地产产品开发的整体影响。但随着房地产市场规范化、品牌化的不断发展，房地产市场走向了日趋成熟的状态，房地产企业管理层逐渐意识到了在正式销售前，对产品进行清晰定位，了解产品实际情况的重要性，通过完成的策划体系，来实现房地产产品的前期规划工作。未来，房地产市场将进一步走向科学、规范、合理化道路，对房地产项目前期规划的工作将更加专业化也更加有针对性，对房地产项目前期策划人才的培养工作仍将是未来的重点内容。