建筑工程项目需求管理分析

沈彩云

（建盟设计集团有限公司， 福建 厦门 361000）

0 引言

需求管理最初提出是在计算机软件开发领域中，即设立专门的需求管理部门，以保证项目获得成功为工作唯一导向。而这一管理模式，也可良好适用于建筑工程项目之中，即通过成立单独的需求管理部门，针对工程项目中业主需求、社会相应等进行调查、研究，从而有效满足各方面期待，保证项目的成功。

1 建筑工程项目需求管理现状

第一，建筑工程项目需求管理理念问题。需求管理的核心理念就是本位性理念，通常是指在建设、宣传、服务等管理中各个决策应以满足业主需求根本目标，对业主、社会等需求提供更为高效的反馈、相应，从而最大限度地满足业主需求与期待。但以往建筑行业发展较为粗放，或是追求规模与效益，或是“酒香不怕巷子深”，并不会设立需求管理部门，造成了一定的外界沟通“障碍”，无法有效满足业主、社会需求。

第二，建筑工程项目需求管理制度问题。当前的建筑行业中，虽然逐步构建起需求管理制度，但实际上的制度的设立、制度性资源等方面仍存有不足，无法有效串联起项目内部所有部门，更无法形成更深层次的关联。基于此，需求管理制度并不能发挥预期效果，往往对业主、社会需求响应较为迟缓。

第三，建筑工程项目需求管理动力机制问题。需求管理动力性机制是推动整体需求管理良好运行的重要驱动力，而这种动力机制往往存有相互依托、补充的关系。例如，从法律法规方面分析，政府是建筑健康发展的引导者、监督者，建筑工程项目与业主都需要服从既定的法律法规，形成良好的规范性、合理性。相对的，建筑项目工程在满足业主需求的同时，也为社会与业主提供了良好的生存环境。而其中，需求管理就是保证这一联系稳定的重要基础[1]。

2 建筑工程项目需求管理要点

2.1 建筑工程项目需求管理项目

1.目标需求管理

建筑工程项目目标需求管理包含：建筑定位、施工目标、使用阶段愿景、规划阶段设计与概念等。主要是从整体角度来调查、研究工程目标的需求管理。

2.功能需求管理

以建筑工程项目总体目标为参考，界定整体项目的功能定位以及功能下属构成要求，为未来建筑投入使用后可以充分满足业主需求为设计核心，执行更为有效的功能性需求管理。

3.施工技术需求管理

建筑工程项目施工技术需求管理通常包含：建筑结构、水电煤气、防火防雷、节能减排等专业性技术需求。通常以建筑功能需求为前提进行选择，包括与这些施工技术相配套的设备、工艺、材料选择等。

4.运维管理需求

当建筑工程项目竣工后就进入运维管理阶段，管理内容主要包括：物业管理、项目管理、运营管理、维护管理、节能管理等，同时整体运营管理目标、管理方式、管理手段等随项目设计要求而变动，主要是满足项目日后长期的运营、维护需求。

2.2 建筑工程项目需求管理流程

1.立项阶段

立项阶段是整体建筑工程项目的初始阶段，需求管理在这一阶段主要调研对象是项目的决策管理层，如明确项目的预期目标、功能蓝图等要求，同时对业主中不同人群代表、运维方代表、建设方代表等进行初始调研。以期从宏观角度上，掌握各方对项目的基本需求。可以说，在这一阶段执行有效、全面的需求管理，可为项目整体发展方向起到决定性作用，并为建设项目可行性研究报告提出相应需求项目。

2.设计阶段

在此阶段应开展大量、详细的需求调研，并确认工作的真实与精确，重点挖掘各方具体功能需求和运维管理需求，并逐步将技术需求融入在内。并且，按项目需要可在这一阶段开展需求调研，可由粗到细多次重复调研。调研对象主要为项目的决策管理层、建筑业主代表、运维方代表、建设方代表等。因此，在此阶段进行需求管理工作时，应先行编制需求管理总计划，及时与各个调研对象进行沟通，并按照具体需求管理总计划来展开后续的详细调研。此外，随着建筑工程项目设计进程的推进，设计阶段中设计招标、方案设计、初步涉及等子阶段的需求管理，则主要体现在如何与设计工作有效结合上，并渐进、详细、明确地开展各子阶段的需求调研，在把握整体需求的准确性、灵活性的同时，还应将需求落实到具体的设计文件中。

针对设计阶段的子阶段所进行的需求管理，主要为：第一，设计招标阶段。应明确项目基本功能需求、运维管理需求、技术需求的实际框架，需求管理颗粒度应满足编制设计招标文件、投标方案的要求标准。同时，设计招标阶段结束后，应及时出具这一子阶段的需求分析报告，巩固实际需求管理所得成效，且将分析报告作为方案设计的输入条件。

第二，方案设计阶段。进入这一阶段后，设计方主要的设计人员应共同参与进需求管理工作中，进一步明确项目的目标需求、运维管理需求、功能需求、技术需求，同样应保证管理颗粒度切实满足设计任务书、方案设计的标准。而在建筑工程项目方案设计阶段结束后，还是需要出具相关的子阶段需求分析报告，并将报告作为初步设计阶段的输入条件。

第三，初步设计与施工图设计阶段。一个需求管理较为清晰、有效的建筑工程项目，通常在进入方案设计阶段时已基本完成大部分需求调研工作。因此，在初步设计与施工图设计阶段的需求管理工作，主要是将调研、分析所得需求，逐步深入落实到设计中各个环节，并以设计评审、多方研讨等方式确认、细化、完善相应需求细节。应尽可能避免出现需求变更情况，极易导致设计工作进程反复，进而影响后续施工与验收阶段工作进度，降低整体建筑工程项目效率。

3.施工与验收阶段

在施工与验收阶段，需求管理工作主要保持“稳定”，规避需求项目中出现变更，保证整体建筑工程项目工期与进度，避免由于需求修改而造成的成本浪费问题。但是，若必须更改需求项目时，应及时展开变更测评与调研，深入挖掘需求变更原因，并明确变更所需时间、造价成本、质量影响等问题，充分评估、权衡后再进行实际需求变更。以2019 年9 月新疆莎车县“煤改电”建筑工程项目为例，该工程项目就是通过需求管理为基础进行相应工程项目开展，并取得了良好效果[2]。

2.3 建筑工程项目需求管理要点

当前是信息化技术高度融合、飞速发展的时代，因此在建筑工程项目需求管理中应同样利用信息化技术来提升相应的管理质量与效率。首先，建构完备的绿色建筑需求信息平台打造综合性、集中式建筑需求信息管理组织，可提升前期调研的全面性、高效性。其次，建构实时互联的建筑需求信息传导系统，深入挖掘互联网技术机制，运用智能手机、通信App 等，拓宽需求管理的手机、传播渠道。最后，建构规范制度化的绿色建筑需求表达体制，创新、建立通畅的需求表达路径，并建立需求表达考核指标体系和营造良好需求表达制度环境。

3 结束语

总而言之，基于计算机软件开发项目建立的需求管理，在建筑工程项目中同样可以发挥良好作用。因此，应基于自身建筑工程项目特点，进行详细、科学的调查与研究后，可制定更适宜于自身的需求管理，从而为建筑工程项目赢得更为良好的声誉、关注度，最大限度满足业主的期待与需求。