商业空间装饰装修工程中的项目管控策略探讨 ——以维多利亚的秘密成都店为例

王孝晨

（凯谛思建设工程咨询（上海）有限公司， 上海 200050）

0 引言

项目管理是指遵循基本理论原则，采用特定组织方法来有效、系统地对项目施工进行计划、决策、组织、协调以及控制，最终完成项目建设。为此，策略应用过程中不仅要能够达到预期效果，还要充分发挥工程的经济效益，实现预期的进度、质量以及成本目标[1]。商业室内装饰装修工程管控与普通建筑室内装饰装修管控有共同之处，也有一定区别，前者施工过程中时常要求施工与运营同步，这对项目管理提出了更高的要求。

1 项目概况

该项目位于四川省成都市成华区万象城，是维多利亚的秘密店铺升级改造项目。工程内容为对办公区域及卖场区域进行改造，总面积2000 平方米。

2 商业空间装饰装修施工原则

商业空间装饰装修的施工要遵循以下原则：第一，功能性原则，商业空间的装饰装修要尽可能满足空间的功能需求，统一空间功能及协调功能；第二，经济原则，要使用最低的耗能来取得最理想的施工效果，例如进行节能深化设计时要考虑到材料的耐用性以及可靠性进而减少维护成本，与建筑设计师就采光模式进行协调，进而减少照明耗能等；第三，美观原则，商业空间的装饰装修必须确保足够美观，能够给客户带来愉悦的身心感受，这样才能尽可能吸引客户，增加成交的可能性；第四，可持续发展原则，商业空间的装饰装修工程要能够与时代的发展需求以及城市的发展理念相符合，不仅要重视经济性，还要强调可持续的发展理念；第五，施工运营同步，商业空间的装饰装修不能对店铺的正常运行造成不良影响[2]。

3 工艺流程与施工技术应用

3.1 工艺流程

设计方案及施工图纸→现场设计交底→开工材料准备（前期水电等材料进场）→土建改造（包括敲墙及砌墙等）→水电铺设（包括铺设水管、敷设电线以及安装开关插座底盒等）→木工工程→（包括门窗套、吊顶以及各种柜体的制作与安装）→油漆工程→（包括墙面及柜体的油漆）→水电扫尾（包括安装灯具、洁具、龙头及开关面板等）→工程验收。

3.2 施工技术

商业空间的装饰装修工程施工技术涉及较多，以吊顶工程为例，涉及轻钢龙骨与建筑基体表面的隔声及防水，对走廊过道等较长吊顶部位的防裂处理等。以石材施工为例，要注意确保石材质量，预防石材咬色、泛黄以及泛碱等，还要注意预防石材翘曲变形。

4 管控要点分析

4.1 施工动线设计

施工动线图要合理规划，否则可能会引起各工种打架，材料堆放及进出场混乱而对影响工程进度。合理的动线涉及有助于加快材料进出场，协调各专业分包有序、快速施工，提高施工效率。工作面较大且穿插较多作业可能会引起施工顺序颠倒、前置工作赶不上后置工作进度以及工程进度被延误等，对此把控进场材料，对各单位的施工覆盖面积进行估算，每个单位均对应一个周转材料堆放区、材料堆放区以及运输通道；以进度计划为依据，对材料的峰值需求量进行确定，优先选择垂直施工电梯，确保每个专业的材料供应都能够满足要求，避免由于材料运输而引起的停工[3]。此外，还需要基于服务动向流线，对施工动线进行规划。服务动向流线是为宾客提供服务的流线以及员工活动的流线，员工的进出通道需要设置在不明显的位置，且施工范围、工人动线不能与宾客动线交叉，从而确保项目施工以及店铺营业可以同时进行。

4.2 进度

从项目的开工直到竣工，进度管控均参与其中，进度与成本还有质量关系密切。该项目主要是从四个方面进行控制，分别是工序部署、关键部位施工进度控制、人员组织、材料订货。

第一，工序部署控制。协调问题是重点之一，全面施工后，各施工单位均各行其是，常见抢空间、抢时间等以及抢占作业区等情况的发生，引起交叉工序颠倒、施工现场混乱，造成返工重做现象时有发生。要注意确保装饰装修工程中全程有部署，有组织，这样才能为工程从开工指导竣工均有效不稳地推进提供保障。组建项目经理部，对该工程的安全生产、材料采购、进度控制、质量控制、技术应用以及文明施工等方面进行控制。根据招标文件的要求以及该工程的特点合理确定不同工种的比例投入，妥善协调各分部分项工程。施工总体以地面工程、墙柱饰面以及顶棚装饰为主，细木装饰、油漆施工、地毯铺设、地砖铺设、地面石材、墙柱面石材铺设、安装饰面板以及龙骨安装等均同时施工，从而做到有条不紊、妥善协调，确保各工种得以根据进度计划完工。粘挂玻化瓷砖时，要先完成连接件的安装，进行预试装，检测平整度与垂直度；对连接件挂点位置进行调整，涂粘接胶固定瓷砖打磨部位；安装前，清理连接件与瓷砖连接部位，粘接剂粘接。从下往上逐层安装。墙面存在开洞口、突出物时采用切割、钻孔的方法割孔，确保边缘整齐。完成安装后清洁表面。

第二，关键部位施工质量控制。装饰装修工程关键部位一旦出现质量问题，必然会引起返工而造成工程进度控制失控，因此要严格控制关键部位施工质量。该工程的关键部位控制主要包括瓷（玻化）砖粘贴的难点、质量通病以及处理措施的控制；对地毯铺设的质量控制；对油漆施工、石膏板吊顶以及木质器饰面制作的难点、质量通病以及处理措施的控制[4]。安装龙骨以及连接件时，采用化学螺栓固定后置埋件，完成后拉拔试验确认强度满足要求；基层为砌块墙、非承重墙以及加气混凝土墙时，金属龙骨粘挂。要保证埋件与龙骨粘接符合规定，安装金属龙骨时先竖向后水平。施工过程中，对进度计划进行不断深化，分析关键节点，探寻关键节点的影响措施并提出具有针对性的措施，对最终落实期限予以明确，每周均制定周计划，对手段进行检查，循环递进，确保关键节点得到控制，进而为工期落实提供保障。

第三，材料采购。商业空间装饰装修工程项目的材料种类繁多，涉及较多定制材料、特殊材料以及进口材料，这增加了材料采购的难度，而材料采购对项目的进度控制具有直接影响。对此分类主要材料，严格按照工期要求来进行材料的订货时间表及到货时间表，以材料询价对比表来分析，进而确保订货指令合理，为材料的及时到位提供保障。

第四，施工人员。该因素同样对工程进度具有重要影响，对此合理确定施工人员，确保施工人员充足而不至于冗余。班组之间引入竞争化机制，制定奖惩措施，为工期提供保障。操作人员要使用先进的机械，提高工作效率，将前期技术准备工作做好，确保施工人员能掌握区域内的施工流程，减少由于任务不明确而引起的窝工。

4.3 扬尘控制

该项目推进过程中，要在店铺正常开业运营的情况下进行分阶段、分区域的施工，施工过程中产生的灰尘会对店铺的运营造成较大不良影响，因此要特别注意施工过程中的扬尘处理。隔离灰尘与气味这是该项目的最大难点，尽管已经事先采用石膏板实现卖场区域与施工区域之间的隔离，但是施工区域施工过程中存在的气味以及灰尘仍然可能通过空调与缝隙等进入卖场，对店铺的正常营业造成负面影响，为了将施工对店铺运营造成的影响减小到最低，每日施工前都采用塑料膜全部盖住卖场的货品，完成当日施工后撤除，由清洁人员打扫，每天重复。

4.4 成本控制

第一，遵循成本最低化的原则进行成本控制。施工企业开展成本控制的目的在于降低成本，但是也要注意合理降低成本，要结合市场实际情况，制定出合理且可行的方案与措施，通过努力来将成本降低。

第二，全面成本管控。项目成本全员包括各单位、各部门的责任网络以及班组经济核算，要做到全体成员参与其中，将责任落实到每个人。全过程管控中，要根据项目进展的每个阶段来连续开展成本控制，不能时紧时松，进而确保有效控制项目成本。

第三，成本控制过程中做到权责利结合。项目部班组及部门在承担成本控制的责任的同时，还具有成本控制的权利。项目部经理定期检查各班组及部门的成本控制所取得的成效，并进行考评，执行奖惩制度。成本控制中落实权责利相结合，进而确保成本控制的开展效果[5]。

5 施工难点与方案深化

项目所在地区夏季温度较高，要在确保保证店铺运营时段内清凉的情况下完成新旧空调的切换。对此最开始考虑移动空调的方式，但是分析发现，移动空调占用空间较多，需要大量布置空调才能满足制冷需求，店内需要长时间放置移动空调，影响店铺形象，还可能为顾客带来不良体验。因此决定改变原施工方案，进行分段式切换，即店铺的新空调与旧空调分为数段进行切换，新旧段空调切换时，旧空调与新空调运行不受影响。经多次技术讨论后，极大程度上缩减了空调的切换时间。

吊顶空间本来就有限，还要在吊顶空间内布置各专业管道，这造成新风管与旧风管的衔接难度较大。完成所有新风管的安装后，做到新风管与旧风管的接口部位，在接口部位调试，完成调试后，选择晚上将旧空调停止运转，将新旧风管交接部位将旧风管拆除，与新空调系统的新风管连接。最终新旧空调只用了1 个晚上的时间完成新旧空调风管的切换，店铺的正常运营未受到任何由于新旧空调切换带来的影响，最终新旧空调的无缝转换得以圆满完成。

6 结论

本文基于商业空间装饰装修工程的项目管控问题，以维多利亚的秘密成都店的装饰装修项目为例，论述装饰装修原则，分析了工艺流程与施工技术应用，总结了相关要点，针对工程中存在的重点提出相应方案，为该项目由的优质、高效完成提供了保证。综上所述，商业空间装饰装修工程中要严格遵守施工原则，立足于商业空间装饰装修工程的特点，尽可能避免对正常运营造成影响，重点加强施工管控，针对工程难点深化施工方案，这样才能确保项目圆满完成。