城市综合体建设项目全过程咨询服务增值点的融合与创新之探析

黄能文

（中国武夷实业股份有限公司， 福建 福州 350000）

就城市综合体来看，包括高档星级酒店、5A 级写字楼、酒店式公寓（SOHO商住楼）、会议会展中心、大型综合购物中心、独立街区、高档居住区、地下室停车区等进行三项以上的优化组合，形成一个相互兼容、相互助益的多功能、高效率的有机系统。其融合了建筑、装饰、机电（一次水电、消防、暖通、智能化、二次水电）、园林景观等众多专业，既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的复杂集合，比普通的项目设计复杂多，且涉及各专业齐全。因此，对造价管理者的工作量、专业全面性提出了更高的要求。

1 项目基本概况

某地标建筑工程项目规模58.6 万平方米，总投资约60 亿元。其中：地下室结构约22.09 万平方米；裙楼结构总面积21.48 万平方米；SOHO 结构总面积4.81 万平方米的；5A 级写字楼总面积6.64 万平方米；希尔顿酒店总面积3.6 万平方米；

本项目是以投资控制为主线贯穿于全过程工程咨询各个阶段的服务项目，服务范围包括概念设计阶段目标成本编制、方案阶段目标成本编制、施工图纸阶段目标成本编制至工程结算及成本后评估工作内容。

2 实践成效对于全过程咨询服务增值点的融合与创新启发

本项目咨询服务工作在传统的全过程造价咨询服务的基础上拓展了更多咨询服务的增值点，取得了一定的成本控制实践成效。

2.1 提供设计优化建议成效

(1)装修工程中天棚吊杆长度大于1500mm 需设置反向支撑，大于3000mm需设置钢架转换层。专业咨询工程师在审核设计文件时发现局部区域天棚吊杆长度达到3500mm，但是设计说明及吊杆节点均未体现相关做法，对此以书面形式提出疑问，设计单位及时补充了钢转换层节点做法，从而避免了施工过程中的设计变更。

(2)幕墙图纸窗洞口位置内侧窗台板及窗台下方墙面，设计为铝板墙面，优化建议对此处进行双层木工板封堵即可，避免装修单位二次拆改，节省约245 万元。

(3)层间玻璃幕墙内侧3mm 氟碳喷涂铝板封堵，建议用镀锌铁皮替换或者用2.0 厚粉末喷涂铝板代替，节省33 万元。

(4)酒店局部吊顶合同清单铝方通造型，本项造价59.85 万元；施工阶段，咨询工程师提前对原钢结构氟碳漆处理成本进行测算，预计造价19.2 万元，在满足装饰效果及使用功能的前提下，通过成本对比，优化方案，经委托方同意，最终选定原钢结构氟碳漆处理的方案，本项节省造价约40 万元。

(5)酒店中间层因装修电气图纸与一次机电、二次机电图纸不符，装修单位根据现场实际情况进行布线布管，咨询公司在过程跟踪中天天现场收集记录管线走向，结算时现场按路核实图纸并与过程资料核对，确保结算资料及审核数据的准确性。

2.2 各标段工作界面优化

为明确总包、分包、供应商相互之间的职责和前后衔接关系，避免施工过程中发生质量、进度和付款的扯皮、推诿，我招标采购团队根据以往实践经验，为本项目优化了部分工作界限（如表1）。

表1 优化部分工作界限

2.3 根据需求确定设备品牌

专业咨询工程师根据业主项目定位及其他同类设备在使用中反馈的情况，通过咨询供应商、市场调研、生产厂家考察、售后服务评价等方面，对产品做了细致、全面的分类梳理和描述。

（1）希尔顿酒店、5A 级别写字楼属于长期出租和出售的持有高端物业,建议机电核心设备选用相对高品质的品牌,以保障较好的安全性、可靠性、耐久性和较低的维护成本,如冷水机组、VRV 空调、给水泵、空调水泵、高低压开关等可采用合资产品,而冷却塔、消防水泵及风机、各种管线等可采用国产优质产品、以达到项目的最优性价比。比如发电机产品档次定位：

①发电机组柴油机品牌档次为纯进口（原厂地原装进口），首推美国康明斯、英国帕金斯、日本三菱、韩国大宇、德国奔驰 5 家。

②发电机组发电机品牌档次为合资，首推上海马拉松、无锡斯坦福、福州利莱森玛 3 家。

③发电机组控制系统品牌统一确定为英国深海。

（2）SOHO 商住楼因目前开发基本是高层建筑的缘故,电梯、生活水泵、配电等关键设备影响较大,定位相对需较高。

2.4 高价值（含进口）材料管控

幕墙玻璃采用进口品牌美国“道森”，石材采用进口金山麻，产地巴西，工程款支付时，要求所有进口材料必须提供海关报关单及进场报验单，并要求在报关单上盖章承诺该材料用于本项目，若弄虚作假将由施工单位承担一切后果。专业工程师核对数量符合项目实际施工进度才给予计入当期进度款进行支付，以确保材料来源与合同要求一致。

泛光照明工程合同约定灯具为进口品牌，专业工程师发现后续有部分灯具，直接由国内经销商直接提供、也不能提供合同约定的质量证明资料，和经监理和业主书面确认的灯具变更纪要，故后续采购部分灯具进度款492.5万元建议暂停支付。

2.5 施工现场质量巡视检查

工程项目质量问题贯穿于建筑项目的整个寿命进程，咨询人员在施工过程中，利用自身造价咨询专业方面上的优势，对施工现场进行定期、不定期的巡视和抽查：

土建工程中，驻场工程师现场质量查看时发现，外墙真石漆涂料施工中，涂料实际使用的品牌与业主确认品牌不符，业主确认品牌为“立邦”，实际使用涂料品牌为“嘉宝莉”。后经建设单位核实，根据实际施工品牌扣回材料差价36 万元。中标单位承诺钢筋品牌为“宝钢”，施工阶段驻场工程师抽样检查发现部分钢筋进场品牌为“江阴西城钢铁”，经发现后此部分钢筋全部退场，同时施工单位罚款100 万元。

装修工程中，靠幕墙处墙纸基层骨架，清单描述做法为木龙骨，图纸会审深化节点做法采用40×40×4 镀锌方管钢骨架。驻场工程师根据经验判断，墙纸基层骨架采用镀锌钢龙骨存在设计过刺，故对基层骨架做法提出质疑，同时深入现场进行核查，在对该部分进行非破坏性敲击时，通过声音判断基层材料并非钢骨架。后经建设单位核实，现场实际施工采用轻钢龙骨，此项扣减费用59 万元。

机电安装工程中，原设计中消防喷淋管道、冷却供回水、空调供回水管道设计要求DN80 及以上管道采用无缝管法兰连接，后镀锌进行二次安装。现场实际施工时，施工单位采用无缝钢管先镀锌，在现场直接焊接安装，焊口位置采用防锈漆加银粉漆进行修补。根据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》规定，镀锌无缝管严禁直接焊接，责令施工单位对质量隐患进行整改。

2.6 图纸会审意见经济型评估

根据装修工程图纸会审意见，卫生间玻璃隔断12mm 钢化清玻建议改为夹胶夹丝防雾玻璃隔断(果用进口夹丝)，经测算需增加费用约134.15 万元。专业工程师综合成本和实用性，建议调整为夹胶夹丝防雾玻璃隔断(国产夹丝)，降低成本44.85 万元。

2.7 运营维护成本管控

本项目会议室采用灯膜进行照明，由于灯膜高度约4m，交付后灯管维修、更换难度非常大，维修成本也很高。专业工程师建议将灯管固定方式改为抽屉式，便于日后维修。VRV 空调机房设计时，未考虑足够的通风散热空间，安装工程师认为散热问题有可能会降低空调性能，甚至引起跳闸，建议更换排风百叶扇片间距和尺寸，并另行设置专用通风井补充新风。

2.8 无价材料管控

本项目实施过程中，对无价材料价格要求“三流合一”。要求施工单位提供真实的采购合同，供货清单明细、具体的付款明细凭证，相应的增值税采购发票及对应的材料设备明细表、合同履约完成证明、施工单位书面承诺资料的真实性，最终按照成本酬金法结算。其他材料价格参照清单报价进行确定。

本项目105 套灯具中，有12 套灯具变更为另外区域的投标花灯，采用投标价格计算；52 套灯具只是根钢装修吊顶情况，适当调整了相应的规格尺寸，其所用材料、工艺、形状同原先投标合同灯具基本相同，主要是灯具直径或者长宽高度调整，采用参考投标价格计算；41 套灯具进行实质性变更，采用重新询价，并参考投标口径协商。造价工程师通过变更谈判，为业主节约造价约160 万元。

3 综合体项目成本管控的风险以及相应的策略

（1）建议引进专业顾问团队，对设计院和项目设计部进行专业技术资源整合。使得所有的设计工作能同步开展并得到协调，进一步保证了各设计阶段设计成果文件的深度要求。同时，在专业性强的空调、智能化、幕墙、厨房洗衣房等工程、材料设备招采阶段，发挥其在技术回标文件的分析、技术询标、施工阶段的图纸审批、物料审批等方面的管控作用。并做好方案比选、造价对比。

(2)精装修工程、幕墙工程、机电工程、泛光亮化照明工程、电梯工程等专业分包项目，为减少合同施工界面争议，建议采用“招标图纸+技术规范”包深化设计包施工计价的合同模式。

(3)尽可能减少或取消材料设备甲供，加大甲指乙供的材料类型

从财务管理角度，甲供材料设备，需要建设方投人大量的人员去处理招标、日常管理，也增加材料损耗率的风险；会加大项目的投入成本。

从合同管理角度，增大了合同界面的风险，如甲供合同与施工、安装合同间的重复或遗漏；

从工程施工验收角度，增加了质量责任风险的界定，如系统调试不合格的责任界定等；

（4）为更好的保证工程质量，对主要材料进行品牌或供货商的限定，如加大投标时封样材料的要求，实行材料工程的“招标样品封样、按样品施工、按样品结算”的成控管理目标。并加强对进场材料的检验检查力度，确保进场材料的质量以保证工程质量。

（5）招标时就要考虑如果发生拆改所涉及项目的单价确定，如：钢筋混凝土现浇构件的拆除、各类隔墙的拆除、通风系统等各类安装项目的拆除、各类装饰项目的拆除、垃圾外运、局部主体加固所涉及的常用加固项目等，同时也要考虑拆除构件作废后的剩余价值如何处理的问题，一般常规做法是按一定比例折价给拆除单位，由拆除单位负责处理此部分费用。

4 结束语

全过程咨询管理作为一种新的建设工程管理模式，虽然已取得良好的社会效益和经济效益，但目前还处在起步阶段，有很多地方还需在实践中探索与完善。掌握重点，突破难点，寻找更多增值点，才能更快更好地推进建设项目全过程咨询管理，为合理节约资金.提高投资效益而努力。