厦门某五星级酒店精装修全过程管控研究

谢俊贤

（厦门市杏林建设开发有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

厦门集美湖豪生大酒店是由厦门市杏林建设开发有限公司投资兴建，温德姆酒店集团旗下品牌“豪生”负责运营管理，酒店占地面积52亩，总建筑面积为10.12万平方米，其中地上15层建筑面积8.27万平方米，地下1层建筑面积1.85万平方米。拥有各类客房490间，并配有宴会厅、多功能厅、会议室、全日餐厅、游泳池、行政酒廊、SPA、健身房、棋牌室等配套服务设施。笔者作为建设单位的管理人员全程参与了酒店精装修的建设过程，针对本项目设计、采购、施工、开业前准备等实施过程遇到的问题进行思考总结。

1 五酒店精装修各阶段的特点及难点分析

1.1 策划及设计阶段：

设计质量对五星级酒店装修施工和成本控制起到至关重要的作用，根据“某五星级酒店工程项目设计风险管理研究”论文的调查研究，大多数酒店遇到的设计问题主要包括：设计计划完成率低、协调工作不到位、变更多、深度不足、多头管理等。笔者通过梳理本项目实际情况所遇到的问题，主要的难点包括：

1、本项目通过公开招标确定设计单位，对设计单位的选择较为被动，所选的设计单位方案能力与国际知名的设计单位有一定差距，方案的市场前瞻性不足导致样板房完成后修改不理想进行方案调整，不利于工期及成本控制。

2、因专业复杂五星级酒店装修通常需聘请机电、灯光、声学、厨房、泳池等各专业的顾问单位及酒店管理公司专业顾问，存在专业性高、设计及各顾问单位的配合协调管理工作难度大的问题，导致图纸交叉量大及图纸矛盾多，提高返工及变更量。

3、五星级酒店的装修比常规装修更需注重细节，设计时间所限及图纸的深度不足导致出现“边设计边施工边修改”的三边问题，且存在施工单位在装修施工过程中发现问题再配合深化的情况，造成变更量大，对工期、完成效果及成本控制造成不利影响。

1.2 材料及样板阶段：

材料及样板是精装修施工的关键环节，在五星级酒店装修施工过程中，多数施工材料均为饰面材料及客人直接接触使用，如木饰面、石材、壁布、玻璃、金属、地毯、家具、灯具、窗帘、五金洁具等材料，且存在较多的定制材料。材料的选样选型对实现设计意图及最终体现酒店品质具有决定性的意义。本项目在材料采购、选型封样及样板阶段遇到的主要难题有：

1、设计及顾问单位对主要材料的选型和材料手册编制的前瞻性和深度不足，部分材料设备的参数及意向不明确，导致采购阶段需等待设计及顾问单位补充完善，对采购计划及选型进度造成不利影响，影响项目工期。各专业顾问的介入前瞻性不足及深化进度滞后造成一定的返工。

2、为确保主要材料的装修效果需进行细致的调查考察，主要材料的考察量大且考察成本高，且主要材料设备的选型选样存在个体主观因素影响，建设单位受专业和经验所限一般需听取设计及顾问单位的建议，对材料设备的成本控制较为被动。样板房的施工对设计效果的实现情况具有重要意义，本项目的样板房施工确实发现一些安装点位及主材效果的问题，避免后续大规模施工返工，但为提高效果在样板房施工阶段木饰面和石材的选择及调整次数较多，石材价格受市场波动影响，对工期及成本造成不利影响。

1.3 现场施工阶段：

根据笔者在本项目施工过程中发现的问题以及通过查阅五星级酒店装修施工管理相关论文材料，因五星级酒店装修的专业内容繁多且专业性高，总包单位管理的专业分包多，空间有限作业面积小交叉施工多，所以使整体施工中的管理难度系数增大，如何确保质量进度成本，对建设单位的现场管理水准、协调能力和专业化具有较高的要求。因施工单位的管理水平参差不齐及主观能动性所限，且监理单位通常无法充分起到相应的职责，这些均需靠建设单位积极主动作为。再者设计单位通常会对室内功能分区实施一定创新创意设计，不可避免的对原建筑结构进行局部调整，比如局部墙体拆改、管井移位及相应的消防设施设备移位等涉及工程量增加，对这些变更拆改的必要性分析论证要求建设单位具有现场调整的把握能力和快速决策能力。综上所述，现场管理阶段的上述难点要求建设单位的现场管理工作具有专业高效的人员组织架构及建立行之有效的沟通协调机制。

1.4 验收及开业准备阶段：

对酒店装修的相关论文研究通常仅考虑验收阶段，并未把开业前准备阶段纳入装修管理研究范畴，笔者认为开业前准备阶段与验收阶段密不可分且同等重要。该阶段的难点一方面是有大量的验收，如装修验收、消防验收、食品安全卫生验收、公安部门验收、蒸汽锅炉等特种设备验收及办证等，同时现场穿插着装修机电等各系统的整改调试、酒店开荒清洁等，另外一方面酒店管理公司人员大量进驻现场检查，存在各单位人员同时在现场施工、检查、清理等乱象，极大增加成品保护及管理协调的难度。且因酒店管理公司前期参与人员与后续实际管理人员经常无法一致，在现场检查及HOE采购中提出与前期人员不一致的使用需求及问题，这些在前期阶段未发现的问题均会导致现场反复调整，对验收及开业前的准备工作造成困难。

2 五星级酒店精装修建设单位全过程管控要点建议

2.1 采用EPC总承包，引入限额理念及信息化建设（BIM）

采用常规的建设流程设计、施工及采购单独发包，无法系统性的解决上述多头协调、专业交叉等难点问题，因此笔者建议在五星级酒店精装修这种投资大且复杂的项目中采取EPC工程总承包，将设计（顾问）、采购、施工一起发包，该模式具有以下优点：1、有效缩短工期，EPC发包模式下，设计、采购、施工由一家总承包实施，各阶段能相互搭接、合理穿插，保障各专业的有序衔接；2、有效避免超概，EPC发包模式下采用限额设计、限额施工的管理模式，可合理控制投资，提高成控效率，同时可压实设计及施工单位的主体责任，解决因设计深度不足及专业交叉导致的设计变更问题；3、招标采购程序合为一体，合同关系简单，降低招标采购成本，减少建设单位的管理协调工作量及风险。

同时还可尝试引入装饰装修BIM等信息化手段，在设计阶段提前进行施工模拟，规避一些专业矛盾及管线综合协调等问题，减少返工造成的工期延误及成本增加问题。

2.2 系统性优化样板及材料管控工作

根据相关论文研究并结合本项目的成本分析，材料及设备费用在酒店装修总投资中占据一半以上的比例，因此材料设备的选型选样对成本效益具有重大影响，因此通过对组织架构、事前事中事后等全过程管理优化材料样板工作。

1、组织架构优化：通过组建材料及样板管理（领导）小组，在管理机制及决策层面提高材料及样板管理工作的重要性和优先级，从考察、选型、定样、过程监督等全过程进行组织结构优化，提高决策效率，避免产生多头管理及大量协调工作。

2、计划及程序优化：如若采用前述EPC发包模式，可在材料采购阶段简化一定程序，但不论采用何种发包方式，提前制定材料采购计划仍是必不可少的环节。笔者建议在设计阶段就要注意提前完善材料设备手册，并汇总顾问公司及酒管公司的意见建议，对后续现场施工所有的主要材料设备提出选型建议方案，交由建设单位进行选择。将该程序前置的好处也可提前解决考察问题，因各种材料的主产地不一，便于提前组织集中考察以提高效率，确定选用质优价美的材料设备。

3、坚持并完善样板优先：实践证明在精装修施工中必须坚持样板优先，包括材料样板及施工工艺样板。经过事先的考察调研及选样封样，严格材料样板管理，督促各单位严格落实材料验收标准。通过样板房的建设及检查，可提前发现施工工艺及设计问题并加以规避，确保最终的呈现效果符合预期。

2.3 建立高效专业的管理决策机构，提升现场管理水平与效率

按照规定的质量与时间安全完成项目，是所有工程项目参与单位及管理人员共同期望的结果。但受限于施工单位的管理水平、成本利润考量因素及分包单位水平参差不齐等原因，通常来说过程管理各方无法协调一致、充分驱动并发挥各参建单位的能力水平。建设单位作为项目的投资收益质量安全等各方面的首要责任人，应在管理协调方面发挥关键性的作用：

1、强化组织结构提高管理层级：五星级酒店装修作为高投入型项目，如以常规工程管理模式存在一定的管理风险。为确保管理工作的高效，建议项目部要完善各专业人员配置，同时以项目部为主体的基础上，组建领导小组由公司主要领导担任组长，优化组织架构提高现场管理的层级，对充分发挥各方资源配置及提高现场决策效率具有重要的提升意义。

2、加强计划管理及分级协调：参建各方及各专业的计划通常无法做到合理高效的衔接，同时过程中不断出现各种影响计划的问题，因此为确保计划顺利实施建设单位的日常管理要坚持例会制度，分级协调高效解决问题，一般问题由项目部每日工作例会协调解决、重大问题报领导小组采取周例会制度协调解决、紧急问题可随时召开会议解决。

3、严格合同管理夯实各方主体责任：通过协调充分调动参建各方的积极性，同时也要注重权责对等，严格合同管理工作，充分发挥各方作用最大化。加强设计及顾问单位的协调配合，提高设计质量；要求管理公司根据合同要求提前配备人员介入，避免后续整改返工；要强化监理单位的管理督促职责，切实发挥专业方面的作用；提高施工单位对供应商及劳务分包的管理水平，同时强化现场深化设计能力解决图纸现场矛盾问题。

2.4 加强内外部沟通协调

1、强化和设计公司的沟通：五星级酒店精装修施工装饰装修专业和其他专业设计与施工互相影响及关联，加之参加的设计师较多、综合素养良莠不齐。所以，在酒店精装修施工版图上思虑不周的地方较多。例如某部位收口节点不完善、空间规格大小和实际场地不符等，此类状况均应要求施工部门配备资质深厚的设计深化团队，同时强化和设计公司沟通，这样方可确保施工顺利实施，获得更好的经济效益。

2、强化管理团队内部沟通：在五星级酒店精装过程中所配备的精装修施工团队很多，为确保装修过程中诸多项目管理人员目标能统一，每天份内工作均要做到位，所需物资、碰到的问题可随时得到处理，酒店精装修项目管理团队一定要构建有效的内部沟通机制与渠道。例如，采用有效的机制规定各区域专业管理者每天务必向项目负责人报告自己所负责区域内的工程进展的各种情况；项目管理团队要按天开会，按周进行例会，随时发现问题并处理问题等措施。

3、强化和专业分包及供货商沟通：业主和总包要对各专业分包实施透彻的技术交底，确认技术交底后再展开全面施工。另外也要注重协调专业分包间的各种工作矛盾，比如某分工程具体施工时间、用料存放及搬运工作等各类工作。由于五星级酒店内部精装修用料种类繁杂且数量巨大，各种用料的加工与进场时间均应根据现场要求按时供应，为此一定要提前沟通制定供货计划，或早或晚均会影响正常施工。所以，现场管理人员或材料小组对各大供货商的商品供应管理与沟通工作也特别重要。

3 结束语

综上所述，根据五星级酒店装修区别于常规工程的特点及难点分析，对建设单位的全过程管理提出较高的要求，通过采取相对应的工程建设管理手段，提前规避问题陷阱、有效提高管理水平与效率，全方位的实现建设单位的权益。