浅析房地产项目中成本管控对工程建设的重要性

（厦门住宅建设集团有限公司，福建 厦门 361000）

房地产工程项目具有体量庞大、投入成本多、建设周期长等特征，在全过程项目管理期间如果成本管控不当，将会使各企业难以从项目中取得预期的经济效益。为此，房地产企业需要在当前背景下，清晰认识到市场竞争现状，了解自身资源优劣势，并结合工程项目自身特质，进一步优化企业项目成本管理水平，通过资源整合，提升企业资源利用率。

1 房地产成本管控概念

房地产项目运行期间通过全过程成本管理，可以确保项目各环节成本投入控制在预期的范围内，防止因受到外在因素或人为因素的干扰，使成本管理超出预算。房地产成本管理可部门通过收集市场信息、询价、对比等，了解当前市场行情，通过一定干扰措施，做到事前预警，尽可能减少或避免因外在风险而导致的成本大幅增加。

成本管理贯穿于项目各阶段，首先在项目策划阶段，通过对项目属性及周边情况的深入了解分析，结合市场部门的分析报告，确定项目定位，制定项目的建设标准，以指导设计阶段的工作，通过详细的可行性研究报告，制定完成项目标和利润目标。其次，在设计阶段，通过各专业协同设计，精细化及标准化设计等手段减少后期施工变更，优化施工图纸，从而达到成本管控的目标。在施工阶段，通过了解各工序作业内容，设定成本管控目标，严控不必要的设计变更、签证及工期调整，掌握该阶段成本投入与前期设定的成本目标是否一致。最后，竣工验收阶段，对各工序支出的成本进行综合核算，完成施工后期工程结算。

在新时期房地产企业必须要关注成本管理，重视项目招标工作及开发全过程招投标工作和成本管理的重要性，掌握各类费用市场标准，熟悉各环节费用收支并进行科学管控，同时还需在工程运行期间，加强成本管控力度，保证各项工作按照目标要求开展。从而使企业在项目中取得预期效益，保证企业在竞争激烈的市场环境中长久发展。

2 加强项目成本管控的重要性

近年来，因政府为了对房价过快上涨进行有效抑制，因而对一系列政策进行了颁布，在此背景下，就会就使得房地产市场处在楼市调控新政策的环境中。在逐步收紧信贷政策并逐渐提高各渠道融资成本的情况下，加之大幅度增加的人力成本和营销费用，此时必然会导致房地产企业面临的利润率下行压力逐渐加大，与此同时也会日益加剧房地产企业间的竞争，并且也有可能进一步提升行业集中度，最终造成更加激烈的规模性竞争局面。面对此种情况，怎样在项目建设过程、把全流程各环节成本控制工作做好显得越发关键。基于项目成本管控的逐步加强，能够促进房地产企业盈利能力逐步提高，同时也能够保障房地产企业竞争实力逐渐强化，进而为房地产企业在竞争激烈市场中始终占有关键位置提供保障作用，为房地产企业的健康可持续发展提供强大支撑力。

3 成本管控与房地产过程管控之间的关系

在房地产公司项目运行期间，成本管理工作贯穿于工程项目的所有环节，房地产项目管理包含成本管理、设计管理及施工管理，其中成本管理贯穿全过程，对设计管理和施工管理既能有效的监管，又能很好地协助。一名优秀的成本管理工程师通过对市场的充分了解，熟悉材料单价、掌握招投标技术、熟悉设计图纸及施工作业技术要求，通过整合企业内部资源，协调各部门人力、物力，并进行资源匹配，完成全过程成本管控，确保各项作业按照前期制定的要求，在规定时间内完成工作。

房地产设计管理需要通过设计管理部门的管控，按照企业制定的成本管控目标来组织设计单位开展工作。在满足国家、地方、行业的相关规范、规定及要求的同时，结合企业自身的发展要求，通过制定一系列的设计管控措施，节约成本投入和缩短设计周期，达到提效降本的要求，最终完成设计图纸。

施工管理作为房地产公司成本管理的关键一环，是成本管理能否取得良好效果的重要阶段，房地产企业通过组建工程项目部，在项目经理、技术负责人、成本管理工程师、土建、水电等专业管理人员的共同协作下开展施工管理工作，通过熟悉企业技术管理和成本管理目标要求，组织各参建单位有序开展施工活动，同时成本管理需要对施工过程进行跟踪和检查，在满足图纸和规范的要求下，减少不必要的变更和签证，保证项目在规定时间内竣工同时成本增加控制在允许的范围内。

4 房地产成本管控原则

4.1 全过程管控的原则

房地产项目开发期间，项目管理者必须要清晰认识到成本管理与项目顺利开展之间的内在联系，通过成本管理部门，制定企业成本管理措施，指导和管控各部门和各开发环节。全过程成本管理是房地产项目成本管理的重要原则，需要使管理人员严格按照全面成本控制原则，推进各方面工作。除此之外，需要在成本管理期间，明确各部门、各人员的工作职责任，通过精细化管理，确保成本管理要求可以落实到实际工作中，解决以往成本管控工作任务无法落实到位的弊端。

在项目运营期间，以全过程管控视角分析成本管控，并结合项目运营期间的效益，借助现代技术（如：BIM 成本管理技术、明源全过程成本管理技术）掌握各工序作业情况，通过实时监管，及时发现工作中存在的成本偏差问题，并在集中管控下，提升房地产开发项目全过程成本管控水平。

4.2 开源与节流并重

房地产开发设计期间，需要对项目进行明确定位，成本管理人员必须要以提高企业经济效益为前提开展管理工作，同时应该考虑各环节成本支出情况，并进行动态监管，掌握各环节成本实际支出情况，通过前期制定的成本管控目标，对设计方案与预算之间的差值进行分析，找出成本偏差原因，并与相关部门研究制定成本管控方案，从而满足成本目标。

4.3 目标管控原则

房地产项目运行期间，成本管理工作直接影响着企业是否能从项目中获得经济效益，所以需要在项目的初级阶段设定成本目标和利润目标，同时明确各阶段成本的投入，并对各阶段成本收支进行全面、系统的跟踪监管，明确目标管理在成本管理中的方法及实施途径，确保实际情况不偏离成本管控目标。除此之外，企业应该采用逐级落实的方式，在房地产项目运行期间，加强成本管控力度，避免成本管理落不到位的情况，企业往往设定了成本目标，制定了相关措施，因管理层级制约，无法将当前制定的目标很好地下达到最基层，最基层存在的问题也无法传递和及时被发现，最终导致目标偏失。因此加强各阶段成本管控力度，在科学系统的管理下实现成本管理目标。

5 做好房地产项目成本管控措施

住宅集团水晶湖郡及莲花新城项目是住宅集团在厦门集美区的重要商品房开发项目，两个项目均位于集美嘉庚湖边，分别由两家下属企业开发打造，两个项目拥有良好的景观自然条件和资源配套，以下将以水晶湖郡和莲花新城项目为例分析企业成本管理工作。

5.1 重视策划阶段管控工作

在水晶湖郡及莲花新城项目建设期间，住宅集团通过大量的市场调查和土地规划条件分析，制定了不同的策划定位，明确两个项目成本管理要点和目标，通过项目的多期开发，最终证明策划阶段的成本管理对项目开发的重要性。项目开发建设过程中成本管理具备先决特性，在策划阶段需要明确项目建设目标，掌握各单位在项目推进期间承担的责任，落实目标责任制，经过科学评审，分析项目运行期间存在的不利因素，并考虑自然因素、人为因素、社会因素干扰对项目成本管理造成的冲击，在此基础上制定成本管理目标，规避投资风险，防止房地产公司项目运行期间发生亏损，保证开发单位合理利润。

5.2 重视设计阶段管控工作

在水晶湖郡项目设计阶段，通过设定前期成本和利润目标，通过多轮方案设计和测算工作，最终提出群岛模式，一改前期高脚楼规划模式，置换出大量建筑面积，大幅度提高企业利润。在莲花新城项目中，通过了解工程建设成本投入，分析设计中存在的不足，通过合理的成本提升，改变了景观、建筑立面等视觉效果，最终使得项目取得预期经济效益。在设计阶段进行成本管控工作，不仅极大程度上保证后期成本管理工作，而且促使方案设计不断创新，通过成本管控提升设计管理水平，减少设计变更，保证成本不出现大的偏差。

5.3 做好招标阶段管控工作

在水晶湖郡和莲花新城项目招投标阶段，作为房地产成本管控的重点关注的环节，项目招标既要遵照国家、地方相关部门颁布的法律法规，又要满足照集团制定的相关招投标制度要求，保证招标信息内容属实、完整的同时并对各类工程招标参数、要求进行细致研究，同时经过归纳总结，使之形成一套行之有效招投标管理制度。两个项目无论在规模还是难度上，在厦门均具有一定的代表性，项目建设至今，各参建单位均能按时完成投标工作，同时获得合理的经济效益。除此之外，企业需要重视合同管理工作，通过合同管理工作来辅助成本管理工作。

5.4 做好施工阶段管控工作

在水晶湖郡和莲花新城项目施工阶段，住宅集团重视工程实验阶段的成本管理工作，通过在项目部设定成本管理工程师，参与项目部日常管理工作，同时借助现代设备（如BIM 技术、明源成本管控技术等），掌握各阶段施成本投入情况，通过动态管理加强成本管控力度，同时根据项目建设计划，编制成本计划、成本管理实施细则、招投标管理实施细则、设计变更与现场签证管理实施细则等管控文件，保证项目施工阶段的各项工作可以按要求落实到位。通过成本管控工作，防止施工作业期间因人员因素、外界自然因素的干扰，导致成本偏离。

5.5 做好竣工验收管控工作

在水晶湖郡和莲花新城项目竣工阶段，企业及时办理各项结算工作，掌握竣工结算造价数据，并对施工作业进行综合评定，完成结算费用审核，保证工程各环节的成本支出与实际相符，通过经验总结，不断完善自身管理水平，指导水晶系列和莲花系列在厦门的开发建设。

5.6 建立成本信息化管理系统

面对日益激烈的市场竞争环境，房地产开发企业要想保持自身在市场中占据的稳定地位，就需要把传统的成本核算模式积极摒弃，同时对新时期更为先进的成本信息化管理系统进行积极应用，基于成本信息化管理系统的积极建设，以动态化的方式全面管理建筑项目开发、运营、进度、资源、质量、成本等多方面内容，同时这一过程还应该针对严谨的成本控制体系进行积极设计，并对目标成本参数进行自动积累和优化，最终保障成本管理体系得以健全建立，并以此这些数据内容为基础，为其他开发项目制定目标成本及管控项目成本等提供参考意见，使得管理层进行成本评估及分析的过程中，能够从多方面开展，保障房地产企业管理层最关注的企业宏观发展问题得到良好解决。通过先进成本信息化管理系统的建设，能够对各开发项目成本核算数据及运营情况等进行全面且直观掌控，进而有效管控项目建设全过程成本的同时，促使建筑项目成本管控能力逐步提高，最终为房地产开发企业盈利空间的拓展奠定坚实基础。

6 结语

房地产行业在我国经济高速发展的背景下，得到极大的发展空间，但是由于我国房地产行业发展时间尚短，各方面机制还在随着行业的发展不断完善，为此国家相关部门通过宏观经济政策，进行市场经济调控，为企业提供公平、公正的市场环境。与此同时，房地产企业需要掌握行业发展前景，明确自身发展目标，并重视项目成本管理工作，通过成本管理使各参建企业获得一定利润，这样不仅可以推动企业长久发展，还可以推动我国现代化发展进程。