浅析房地产企业工程成本管控要点

林少明

(福建省直房地产开发公司，福建 福州 350000)

房地产企业盈利进入“白银时代”，在竞争越来越激烈的市场中，想稳步发展且盈利，在项目管理过程中，要比同行具备更强的成本控制意识，并采取更为行之有效的管理和控制措施，才能在市场的洪流中前行。结合本人工作经验，就加强工程项目成本控制要点进行简要分析。

1 设计阶段的图纸优化和成本控制

设计阶段是工程造价控制的重要阶段，将控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，使工程项目的技术与经济相结合。

(1)实行限额设计。限额设计是建设项目投资控制中的一个重要环节，一项关键措施。限额设计可促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径，它不仅是一个经济问题，更确切的说是一个技术经济问题，它能有效的控制整个项目的工程投资。在实施过程需要工程设计人员与工程造价管理专业人员密切合作，根据限定的额度进行方案优选和设计，将施工图设计与施工图预算同步进行，相互论证，从而达到有效控制工程造价的目的。

(2)进行图纸优化。设计单位对委托方的建设成本往往不是很考虑，设计人员一般只对设计的质量负责，他们只需将设计好的图纸交给委托方，拿到设计费。至于设计上是否会让委托方多花费，是否有可节约成本的优化空间，他们不会给予全面审查并给出意见。这就要求设计人员及造价人员对图纸进行全面审查和深入研究，找出可节约成本的做法，优化设计，从而进行成本的事前控制。

(3)实行概预算文件审查，设计概预算文件是确定建安成本的文件，是工程建设全过程造价控制、考核工程项目经济合理性的重要依据。通过审查概算文件，可以使概算更加完整、准确，促进工程设计的技术先进性和经济合理性。

2 招标及合同管理

招投标阶段造价控制贯穿于招投标过程并影响到施工、结算阶段。结合项目的特点进行招标或邀标策划，编制严谨的招标文件，对不平衡报价设置限制条款以减少隐形损失。合理编制工程量清单、招标控制价或者标底，最好能对工程量清单及招标控制价进行审核，使其更加准确合理。做好施工合同条款的起草、审核和中标后的签订工作，防止结算时因合同条款约定不详或理解歧义而产生矛盾。

3 施工阶段的成本管控

施工阶段是建安成本投入最多的关键期，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。这个阶段需进行工程计量及工程款支付管理，还要及时处理变更和索赔，实时对工程费用进行动态监测。

(1)组织图纸会审。工程建设施工合同签订后，在开工前，建设单位应组织参建各方参加施工图纸的会审。图纸会审前必须组织预审，项目参建各方在收到施工图审查机构审查合格的施工图设计文件后，在设计交底后进行全面细致的熟悉和审查施工图纸，提出图纸中的疑问、存在的问题和需要解决的问题。参加会审单位针对设计的问题进行研究与协商，拟定解决问题的办法。但要慎重看待施工单位提出的建议，因为施工单位往往从自身利益出发，提出的建议会倾向对其有利。成本控制人员应逐条核查计算图纸会审的答复意见，采纳对建设单位有利的意见。设计单位进行答疑，由施工单位整理图纸问题和处理意见，形成最终的图纸会审记录，并经参加会审各参建单位签字盖章后方可作为设计交底依据文件。

(2)严格把控施工组织设计和专项施工方案。其一，从清单计价和计量规范以及定额说明及计量规则中，部分项目特别是措施项目，结算一般根据经建设单位批准确认的施工组织或专项施工方案按实计取。那么项目施工组织方案设计中，施工单位很可能会藏一些结算时增加造价的内容。所以，监理人员或开发企业项目部及成控人员应认真审核施工组织设计方案，在符合施工规范及相关标准的前提下，应选取成本最优的方案。其二，加强现场监管，施工单位应按审批过的施工组织设计方案进行施工，投入的人员、材料和机械设备应与施工组织设计一致。以防止施工单位按成本高的施工方案报批，但现场却按减配版的方案施工，以赚取不应得的差价。而且这也影响项目施工的质量、安全、工期等，应引起重视。

(3)做好图纸及设计变更程序管控。设计单位出具正式施工图纸并加盖其相关资质及出图章，经各方图纸会审后，建设单位最好能在这版图纸上加盖建设单位图纸会审确认的章，然后提供给各参建单位作为施工及结算依据。以免有的项目出现多版图纸，而造成图纸管理混乱。施工过程，不管是建设单位还是施工单位提出设计变更，均应由建设单位审查后正式发函设计单位，不能只是口头形式通知，设计单位根据建设单位发函要求出具设计变更单。设计单位不能在未经建设单位审查的任何资料或施工单位发的工程联系函上签署变更意见。设计修改通知单应由建设单位人员领取，如若发现设计修改内容不符合建设单位发函要求应不予签领，待设计单位按要求重新修改后再给予接收。正式修改通知单应加盖建设单位确认章后再提供给各参建方。防止施工单位自行与设计沟通私下进行变更，而未经过建设单位的审查，这样出具的变更可能会给建设单位增加不必要的成本。

(4)要制定签证制度。施工单位为了能够多盈利，总会想尽各种办法找理由进行签证或者索赔。开发企业要做好施工阶段成本控制，一定要制定签证管理制度，不只是为了约束施工单位，也是为了约束开发企业的项目管理人员或者委托的监理人员。每一个签证事件的原因、内容及影响的造价，均应要明确写入签证。监理人员或开发企业项目管理人员应结合现场实际，签署具体的意见而不能只是单纯的写上“同意”或者“情况属实”等字眼。但凡是跟签证计价计量有关的附件资料，都应经参建各方签字盖章并签署相关意见。尤其是隐蔽部位的签证，如桩基施工记录、基坑降水台班等。工程签证单应由施工方项目经理、监理单位的总监签字并加盖项目部章，不能任由谁签字都可以。签证审批人员的权责应分明，加强内部审查及监管，防止监理人员或开发企业项目管理人员疏忽或不称职而给开发企业造成损失。

4 工程竣工结算成本的管控

工程结算阶段是整个项目过程中成控人员工作量最大的阶段，是成控人员工作的主要关键阶段。房地产企业的项目部及成控人员应全面认真审查施工单位报送的结算资料，包括资料的合法性、完整性、真实性和相符性，以及与各分包单位之间的施工界限是否明确，变更取消或未施工的项目是否有主动扣除，实际施工工期与和合同工期是否一致，若不一致，有否相关产生差异的原因和责任资料，有否奖励或违约等涉及工程造价的内容。结算过程遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。

5 结 语

成本控制是一项系统工程，任何岗位上的决策者和执行者都应强化意识，并对企业的成本管控措施执行到位，才能让成本管控显成效，让企业尽可能多盈利。企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。房地产企业的成本控制人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价得到真正有效的控制，让成本管控成为企业发展的核心竞争力。