投资性房地产资产减值实务操作难点及策略

【摘要】无论是资产减值的判定，还是资产减值的核算，都在财务核算的范畴，并在企业投资性房地产当中扮演着十分重要的角色。现行的投资性房地产资产价值判定存在一定的问题，在诸多主客观因素的影响下，价值判定工作面临重重阻碍，致使投资房地产资产减值实务操作水平远达不到预定的标准。基于此，文章率先分析了投资性房地产资产减值实务操作中存在的问题，并提出了尝试性的建议，希望为资产减值核算工作的顺利开展提供有意义的借鉴。

【关键词】投资性房地产  资产减值  实务操作

房地产与人民群众的生产生活之间息息相关，在国民经济体系中，房地产产业更是占据极大的份额，地位至关重要。从企业自身角度而言，持有的投资性房地产价值会直接影响甚至左右利润的核定，与企业资产之间有着极为密切的联系。如今，新会计准则的改革基本完成，并落实到生产生活的各个方面，这对企业的建设与发展提出了越来越高的要求。首先必须完成投资性房地产的单独核算，并设立相应的科目，准确的完成价值估算。以数据的形态更加直观的体现出企业的经营状况，准确评估企业的资产价值，以便管理部门和企业高层人员更加直观地掌握自身的盈利状况，从而做出更加科学的经营决策及发展战略。

一、投资性房地产的概念与特征

投资性房地产同样是指房地产，其目的不仅是获得资金，也可能是获得资本增值，或者是同时达成以上两个目的。投资性房地产具备范围宽泛、内容繁琐的特征，已经出租的土地使用权或者已经租出去的建筑物都在投资性房地产的所属范围内。另外是已经持有的土地，并在准备增值后转让的土地使用权同样属于投资性房地产。而对以上投资性房地产进行的核算就是指投资性房地产资产减值核算，核算时不仅需要将其单独列为一个科目，还要遵循独立性的核算原则，确保其与国家规定相符。

投资性房地产的特征在多个方面都有所体现。首先是其目的，与其余的房地产不同，投资性房地产并不是将出售作为唯一目的。事实上，此种类型的建筑物和土地不属于投资性房地产，而是会计准则定义的存货，此种不动产最为鲜明的特征就是利用销售差价来获取利润。其次，投资性房地产的使用周期较长，寿命远高于其他类型的房地产，无论是核算还是管理都要考虑到后续支出。最后，多数企业都是利用投资性房地产来实现提高资本的目标，并获得一定的租金。实际核算这部分资产时，必须关注到实质内容，以免流于形式，这也是会计准则提出的直接要求。

二、投资性房地产资产减值实务操作中的难点

（一）难以确定资产组

不难发现，很多单项资产无法实现计提减值的目标，这种情况下，应将资产所述的资产组作为前提对计提进行准备，这也是落实会计准则的重要体现。但是在实际操作中，资产组的推行面临很大的问题，首先企业并未形成正确的认知，无法理解资产组的意义，其分类目标更是很难完成。一般情况下，财务人员只能以最简单的方式完成单项资产处理，这是因为企业用了不同的方法对资产组进行确定和划分。致使企业财务人员无法顺利完成计提资产减值的准备，即便是勉强完成了准备工作，也无法完成细节方面工作，例如计提比例和计提金额的确定等。企业的资产组确认面临重重阻碍，很难达成预期的目标，这些也给投资性房地产资产减值的实务操作带来了负面影响。

（二）难以确定公允价值

会计准则是判断公允价值的前提，也是其必须遵循的原则。一般情况下，公允价值判断会以销售价格、市场价格和最佳信息为依据，对其进行准确的估算。值得注意的是，选取的销售价格必须是在公平的交易下实现，而市场价格则要以活跃的市场为前提。尽管公允价值判断拥有多种多样的方法，但是在实际操作过程中很难完成公允價值的获得与判定。在不同的市场中，同类资产的特性有所不同，价格也存在较大的差异。另外，市场并不是以唯一的因素来衡量资产的价值，影响资产价值的因素相当广泛，企业难以完成类似资产的寻找。除此之外，在诸多主客观因素的影响下，企业也不能单纯地将合同约定的价格作为公允性，这是基于商务因素进行的考虑。相对于其他机构而言，中介机构拥有极强的专业性，但是中介机构的鉴定需要付出一定的成本，尤其是在频繁的鉴定后，评估成本大幅增加，投资性房地产资产减值的实务操作面临极大的难度。

（三）难以确定商誉减值

与其他的资产减值不同，商誉无法形成独立的现金流，这也是导致企业商誉难以确认的直接因素，因此，企业的商誉减值测试也面临诸多阻碍。实际测试商誉时，不仅要将各项因素结合在一起，还要做好资产、资产组的深度融合，共同为减值测试的顺利开展而助力。简单的说，商誉就是分摊，是在企业合并后，通过切实有效的方式分开商誉账面减值，并将其与资产组融合在一起，但是此种方式存在一定的弊端，不仅操作难度较高，还存在诸多不确定性，所以说所属资产组的认定也会面临一定的难题。如今，企业财务人员面对的重要问题之一就是如何实现商誉分配，确保其科学合理。这不仅要求企业财务人员具备极强的专业水平，还要拥有敏锐的洞察力和准确的判断力。但是不同的财务人员专业水平、操作经验及职业判断力等均有所不同，所以说很难完成商誉减值的数额确定与对比。

三、解决投资性房地产核算减值困难的策略

（一）持续加大监督力度，落实审计工作

只有将监督与检查工作落实到实处，才能降低问题和不良事件的发生概率，维护准则的权威性与严肃性，最重要的是无论是企业还是个人，出现失误后必须承担责任，情节严重的必须承担法律责任。另外，监管部门也要制定统一的标准，协调口径，共同完成监管政策的制定与实行，形成合力，共同为各项准则的实施与落实做好准备。部分企业会通过随意篡改数据的方式获得不法利润，这不仅会直接影响到企业的诚信，还会危害社会及经济的发展，这种情况下必须给予企业严重的警告和惩罚，使企业意识到错误的严重性。除此之外，还要强化并突出审计部门的作用，确保其以更加权威的力度完成会计报表的审计和评定。最重要的是，无论是审计企业的流动资产还是对其进行监督，都不可徇私舞弊，应及时揭露人为调节的现象，杜绝不良问题，规避风险，为投资性房地产资产减值实务操作问题的改善奠定基础。

（二）完善市场机制，优化财会报表制度

通过分析可以发现，资产减值的确认具备实操性和导向性的特征，而计量范围也不是凭空确定的，均需要以历史的成本计量方式为核心。从而搭建更为公开、透明的市场机制，提升市场价格的准确性，为企业提供更为便利的条件，确定资产公允价值，降低难度，以便企业更加充分的了解并熟悉公允价值。

而财会报表制度的优化需要从数据着手，确保其合理、真实。最重要的是，绝不可出现漏项或虚报的问题。财务报表是否真实，会直接影响到企业决策的科学性。另外，企业管理层和投资者都是通过财务报表来了解企业的经营状况，重要性不言而喻，因此财务报表中的财务信息不仅要真实而且要可靠。实际制定发展战略时，企业高层也要参考企业财务报表，而发展战略不仅关系到企业未来的走向和格局，还会直接影响财务的个人事业，所以说财务报表有必要引起重视，并得到财务会计人员的重视。会计准则并未就各项资产减值准备做出明确的要求，计提程序和方法并也未进行强制性的规定，只是对计提的结论进行了披露。这要求企业以自身发展状况为切入点，选择最合适的计提程序，确保计提方法与自身发展状况相符。因此针对投资性房地产进行资产减值及核算时，不仅要考虑到市场机制，还要优化财务报表制度。

（三）强化内部控制

越来越多的事实可以证明，内部控制的作用相当强大，从会计资料角度来说，不断强化的内部控制，不仅保障了会计资料的真实性与合法性，还可维护企业的财产安全。实际规范资产减值时，会计准则才是最为正确的计量依据，但是，会计准则也需要各个部门和细节的配合，例如内部控制及治理结构等。无论是资产管理还是资产价值评估，都是企业的重要组成部分，也是投资性房地产资产减值的重要内容。通过内部控制的强化，资产管理与资产价值估算水平都会得到质的提升。企业必须认识到内部控制的重要性，基于实际情况建立合适的内部控制体系，做好资产减值管理，加强控制与制约，确保企业资产以更加直观的方式体现出来。企业还要积极地学习《企业会计准则》，落实会计准则中的规定与要求，严格遵循各项标准测试经营活动，决不可无忽略任何一项细节性的内容。如果发现问题必须第一时间上报并解决，为企业的发展与建设提供必要的支持。

综上所述，越来越多的企业持有投资性房地产，这给投资性房地产的价值评估与核定带来了极大的难度。要想保障投资性房地产价值的准确性，不仅要做好监督与管理，强化监管力度，还要做好市场机制与体制的优化。从企业的内部控制入手，为投资性房地产资产价值的核算创造良好的内外部环境。此外，从企业自身角度来说，各个部门之间应深化沟通与交流，通力合作、相互协助，在互相配合的基础上完成投资性房地产资产价值的评估，从而保障财务報表的完整性，共同克服投资性房地产资产减值实务操作中的难题，也为企业的投资者与管理者提供更加真实的数据，为企业经营战略及决策的制定提供数据上的支持。

参考文献：

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[3]熊桃香.浅析新会计准则下的资产减值会计的相关问题及对策[J].科技与生活，2010，（24）：165.

作者简介：张海月，女， 学历：大学本科，职称：助理会计师，研究方向：金融管理与投资实务，对外经济贸易大学国际经济贸易学院在职人员高级课程研修班学员。