全面风险管理在房地产开发项目中的应用

季禄萍

（华远陆港基础设施投资有限公司，山西太原 030013）

0 前言

房地产市场发展迅速，在市场中出现越来越多房地产开发企业，且市场中房地产开发企业的经营规模参差不齐，大部分的房地产开发企业的经营规模较小，进而使房地产开发企业逐渐形成“小、散、差”的特征，该种特征清晰地总结了市场现象，且该种特征也是制约房地产开发企业实现可持续发展的重要因素。大部分的房地产开发企业为了获得较高的经济效益，重视房地产项目的开发，且呈现盲目开发的现象，促使房地产开发企业在经营发展中面临诸多地风险，一旦风险得不到有效控制，则会导致房地产开发企业面临巨大危机，甚至破产。为了实现房地产开发企业的健康发展，其应重视风险管理意识的培养，在房地产开发项目建设中全面落实风险管理措施，实现房地产开发企业风险因素的有效防控，促使房地产开发企业健康长足发展[1]。

1 房地产开发项目中全面风险管理流程

1.1 风险识别

在风险识别过程中，应将房地产开发项目工作作为基础，针对各个阶段的工作内容进行风险识别。风险识别工作可落实在房地产开发项目的各个环节中，不同环节的工作内容具有较大的区别，运用一成不变的风险识别标准，则无法预测潜在的风险，促使房地产开发项目存在较大的风险，对房地产企业的可持续发展产生的不利影响巨大。因此按照工作内容实现风险类型的划分间隔，风险类型主要分为两种，一种为人为风险，一种为自然风险，其中自然风险难以有效防控，而人为风险能够制定相应策略实现防控[2]。在风险识别中，应重视传统风险识别方法的有效运用，即头脑风暴法、流程分析法；同时也要重视新型风险识别方法的运用，即情景分析方法，在项目风险识别中充分运用多种风险识别方法，保障工程项目潜在风险得到充分识别。

1.2 风险评估

房地产开发企业要想实现风险的有效防控，提升风险管理成效，应重视风险评估工作，就房地产开发项目风险发生的概率、造成的后果等内容进行评估，从而将房地产开发企业面临地风险划分等级，进行制定风险防控策略，实现风险有效防控。风险评估工作内容较为复杂，对于房地产开发项目某个阶段进行风险评估时，立足于当前工作内容，综合考虑项目可行性、经营情况、项目规划、项目建设等多个方面，实现风险评估工作[3]。

1.3 风险监控

为了提升房地产开发项目风险防控成效，房地产开发企业可制定项目风险管理计划，以此作为风险管理工作的开展依据。风险监控是对项目风险管理计划落实成效的监督，其不仅就风险应对策略的实施情况进行有效监控，也可在监控过程中发现项目风险计划中存在的问题，并加以修正，保障项目风险管理计划的合理性和科学性[4]。

2 房地产开发项目中全面风险管理的方法选择

在落实全面风险管理时，其应就房地产开发项目各个阶段地风险程度进行识别，确定项目风险管理计划，贴合房地产开发项目各阶段工作内容，增强风险管理成效。房地产开发项目各阶段所采用地风险管理办法有所不同，究其原因，不同地风险管理办法，所适用的范围有所不同，依据房地产开发项目各阶段工作内容选取科学的风险管理办法。在落实全面风险管理模式时，应明确工作重心，即房地产开发企业无论从人员配置、管理流程制定，还是管理办法选择等方面，都需要紧紧围绕着风险管理目标开展；为了推进风险管理目标实现速度，可将组织制度作为保障，进而保障全面风险管理工作最后的全面落实；全面风险管理工作的落实，应严格按照风险管控流程落实，实现风险管理成效的提升；在全面风险管理工作开展中，不同工作阶段的内容不同，所选用地风险管理办法不同，全面风险管理体系可作为多种风险管理办法的汇总，最终形成体系，增强房地产开发企业风险管理成效[5]。

3 房地产开发项目中全面风险管理的具体措施

3.1 风险规避

风险评估工作的落实，可预测房地产开发项目潜在地风险，并对潜在风险地风险等级予以预测，结合房地产开发企业的实际情况，权衡利弊，制定风险管理方法，如若在评估房地产开发项目所面临的潜在风险时，评估结果显示风险程度较高时，房地产开发企业可选择中止项目，或者改变开发项目条件，实现风险的规避，降低风险对房地产开发企业造成的影响。风险规避应对策略的运用时机为潜在风险较大、后果较为严重，其余风险管理成效甚微时所选取的一种风险应对策略。由此可以说明，风险规避策略为风险防范策略，对于房地产开发企业的发展产生的影响较大，在风险管理时应慎重使用该种风险应对策略[6]。

3.2 风险控制

房地产开发企业应制定风险动态管理体系，即就风险事件发生前的应急措施、发生中的处理措施、发生后的补救措施等予以制定，能够加强对风险事件的有效防控，提高处理效率，降低房地产开发企业所承担地风险损伤程度。在风险控制阶段，按照风险目的不同，可分为两种风险控制方法：①风险预防，旨在降低房地产开发项目风险发生的概率；②风险抑制，旨在实现房地产开发项目风险损伤降低。总的来说，风险控制方法的制定，为房地产开发企业风险管控意识的增强，自觉主动地构建风险防控方法，减少开发项目地风险隐患，降低开发项目风险损失。因此在房地产开发项目中，应积极采用风险控制方法，达到风险管控目的。

3.3 风险转移

在房地产开发项目开发中，积极开展项目潜在风险分析工作，将风险类别予以划分，房地产开发商应依据自身实际情况，将自身不愿承担的风险予以转移，将此部分的风险转移至房地产开发商的合作单位。风险转移途径主要有保险、合同、期货等，房地产开发企业在选择风险转移途径时，需依据具有项目需求、企业自身情况予以选择，将风险合理转移。风险转移方、风险接受方均了解风险等级、风险损失等信息，在双方信息对等的前提条件下，实现风险转移；风险接受方在了解风险损失等信息的基础上，自愿承担风险；相比较于其他风险管理措施来说，风险转移成本较低，是房地产开发企业最常采用的一种风险管理办法。

3.4 风险自留

在房地产开发项目开发中，开发企业遇到无法控制、转移、规避地风险事件时，最常用的风险管理办法为风险自留。开发企业风险自留管理措施的落实主要分为两大类：①计划性风险自留，此为开发企业主动自留，且制定完善地风险应对策略予以应对，属于可控范围内；②非计划性风险自留，此为开发企业被动自留，可预留风险应急准备金实现此类风险自留。房地产开发企业在制定风险自留策略时，应重视与其他风险管理措施的充分结合，进而提高房地产开发项目风险管理水平[7]。

3.5 风险利用

风险事件发生时，房地产开发企业第一时间的反应为风险控制、风险事件处理。且在房地产开发项目风险评估后，制定一系列的措施实现风险事件的控制或者规避，降低风险损失。但房地产开发企业忽略了风险利用策略的落实，相比较于前四种风险管理控制策略，风险利用策略属于高层次的风险管理策略，风险利用策略对风险管理人员的业务能力有较高的要求，即风险管理人员不仅要提升自身管理素质，同时还要有较强的随机应变能力，从风险事件中发现可利用价值，并充分发挥其价值，将风险损失转变为风险利润[8]。

4 房地产开发项目中全面风险管理的注意事项

首先，风险应对计划的制定是实现风险管理关键内容，由于房地产开发项目特殊性、市场环境的复杂性，房地产开发企业地风险应对计划需结合市场环境，依据开发项目特点进行重新制定，确保风险应对计划具有较强的针对性。其次，加强应对管理办法的组合，在房地产开发项目风险管理工作中，面对不同工作阶段所发生地风险问题，所采用的风险应对方法不同，但每种风险应对方法具有优劣势不同，为了保障房地产开发项目风险管理成效，避免单一应对方案带来的局限性，应在全面风险管理中运用组合风险管理措施方式，从而实现风险事件的高效控制。

5 结束语

综上所述，房地产市场环境日益复杂，导致房地产开发项目潜在风险较多，重视房地产开发项目风险管理工作的落实，以全面风险管理体系的构建，梳理全面风险管理流程，就开发项目不同工作阶段的工作内容制定风险应对策略，进而提升房地产开发项目风险管理成效，推动房地产开发企业健康持续发展。