对房屋拆迁安置协议中面积误差条款应作出不利于拆迁人的解释

2020-02-12 09:04郭泽喆

上海房地 2020年1期

文/郭泽喆

基本案情

原告魏某某诉称：被告退还原告多交的房屋拆迁安置房房价款9390.5元。事实和理由：根据房屋拆迁补偿安置协议书约定，被告提供给原告的安置房安置总建筑面积为90.96 平方米，评估单价为8943.33 元/平方米（含楼层调节价120 元），安置房评估总价为813485.3 元，扣除被拆迁房屋补偿价款后，原告还应补交被告278985.3元。2018 年1 月22 日，原告到被告公司领取安置房产权证，发现产权证记载的安置房建筑面积为89.91 平方米，比合同约定少1.05 平方米。换言之，原告向被告多缴纳了1.05 平方米的购房款9390.5 元，而且居住面积小了1.05 平方米。原告于2018 年1 月29 日向被告递交了要求退还多交购房款的请求报告。被告以误差小于2%部分不再另行结算为由，于2018 年2月18 日答复原告无法予以退还。协议是被告事先打印的，只能签字不能修改，原告签订是迫于无奈。有关面积误差的条款不是原告的真实意思表示，是被告的霸王条款。原告请求被告退还的是多交的房价款，而并非要求被告给予面积误差补偿款。况且协议并没有约定多交的房价款不予退还，原告请求退还多交的房价款于情、于理、于法都应得到支持。被告没有理由强行占有原告多交的房价款。

被告厦门某某公司辩称：一、法律法规未对安置房存在面积误差的情形进行规定。拆迁人与被拆迁人之间因签订拆迁补偿协议形成了民事法律关系，即拆迁人拆除被拆迁人所有的房产，且根据被拆迁人的选择给予被拆迁人补偿。究其本质而言，拆迁安置补偿类似于存量房买卖，若被拆迁人选择货币补偿，则相当于拆迁人根据政府定价或评估价值向被拆迁人购买房产。倘若被拆迁人选择产权调换，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定，进行产权调换应计算“被拆迁房屋的补偿金额”和“所调换房屋的价格”，并结清两者之间的差价，即拆迁补偿款与购买安置房的购房款可直接进行抵扣。在此情况下，可视为在货币补偿的基础上，被拆迁人与拆迁人之间又形成了一个针对安置房的商品房买卖关系，且因安置房可能系期房而非现房，为此存在安置房的建筑面积与合同约定面积存在误差的情形。但包括《城市房屋拆迁管理条例》在内的相关文件中，均未对发生此情形如何处理进行规定。二、原告与被告之间有权对安置房存在面积误差应如何处理进行约定。首先，原告与被告系平等民事主体，均基于真实意思表示签订案涉《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，不存在胁迫、欺诈等情形。其次，《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》虽系格式合同，但其中条款未违反法律、行政法规，应属合法有效。再次，原告同意将拆迁补偿款、各项补助、奖励与安置房的价格进行抵扣，且在《房屋拆迁补偿安置费用表私房（产权调换）》进行了签字确认。最后，建设部《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定均尊重意思自治原则，允许商品房买卖合同双方就商品房的面积误差及结算方式进行约定。综上，既然法律法规未规定在拆迁补偿安置中如何处理安置房合同面积与建筑面积存在差异这一情况，那么本案中原告及被告依照意思自治原则即可以在《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中就安置房面积误差的处理方式进行约定，且前述行政法规及司法解释均认可了在商品房买卖中类似约定的有效性。因此，《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中第一条第二款的约定系原告及被告的真实意思表示，且该条款公平合理，表述清楚，并非专业术语，一般人均可理解其中含义，现原告以各种理由向被告索要“安置房房价款”明显违反合同约定，亦无相应的法律依据。

法院经审理查明：2012 年8 月3日，厦门某某公司（甲方，拆迁人）与魏某某（乙方，被拆迁人）签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称讼争合同）约定：“乙方在禾祥东路的某房屋因‘原自行车厂地块’项目建设需要，应予拆除。甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》《厦门市城市房屋拆迁管理规定》（以下简称《规定》）及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方拆除乙方房屋总建筑面积为64.08 平方米，其中产权面积为64.08 平方米，无产权面积为0 平方米。住宅房屋实行产权置换的补偿方式。按照《规定》经评估，标住房市场价为8120.67 元/平方米，上季度区域住宅商品房（不含别墅）平均售价为15729 元/平方米，则区位房屋补偿价为7536.67 元/平方米，补贴金额为6086.66 元/平方米。实行产权调换的住宅房屋的产权建筑面积为64.08 平方米，按区位房屋补偿价+被拆迁房屋重置价结合成新（或经评估）单价为8341 元/平方米，计人民币534500 元，安置房总建筑面积为90.96 平方米，安置户型二房一套，安置房地点、幢号、楼层为金榜路安置房2 号楼503 室。经评估安置房单价为8943.33 元/平方米(含楼层调节价120 元）。安置房评估价人民币813485.3 元。安置房面积最终以产权证为准，误差超过2%以上的部分按本协议计价方式结算，多还少补。产权调换后，乙方应付甲方合计人民币278985.3 元。二、甲方应补偿乙方各项补偿、补助费合计人民币2275.68 元。（明细略）三、综上所述，因乙方选择结清产权调换差价款，乙方应付甲方人民币276709.62 元。四、因安置房原因需过渡，采用乙方自行过渡方式，过渡期限自乙方搬迁交房之日起至安置房通知交付使用之日后三个月止。以实际过渡期间计算，多还少补。甲方按《规定》支付自行过渡安置补助费，并预付36 个月 (按面积每月34.48 元/平方米)计人民币112906.83 元。五、乙方应于2010 年11 月30 日前搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方拆除。甲方按《规定》第四十八条规定给予乙方按被拆迁房屋建筑面积64.08 平方米以区位房屋补偿价10%即753.67 元/平方米，计人民币48295.17 元给予按期搬迁奖励；乙方逾期不搬迁则取消奖励，甲方可依法申请强制执行，强制执行的费用由乙方承担。六、其他补助奖励107035.2 元。（明细略）七、支持改造奖励计44856 元。（明细略）八、乙方在2010 年10 月10 日前完成搬迁交房，按被拆迁房屋产权面积64.08 平方米每平方米800 元给予限时搬迁奖励，限时搬迁奖励每户最低不低于3 万元。乙方延后交房的，每延后一天，按每平方米每天20 元扣除限时搬迁奖励，直至扣完为止；提前交房的，每提前一天，按被拆迁房屋产权面积每平方米每天20 元给予增加奖励。增加奖励最高不超过5 万元。具体奖励金额待乙方搬迁交房后按交房B 期另行签订补充协议。九、实行产权调换的，办理土地房屋权证所需税费由拆迁人支付。十、……”同时，双方签署的一份《房屋拆迁补偿安置费用表私房（产权调换）》载明：“以上各项对抵后，甲方应付乙方人民币36383.58 元。”合同签订后，双方依约履行。

2018 年初，魏某某领取了安置房的不动产权证。不动产权证载明安置房为思明区金榜路某房屋，建筑面积89.91 平方米。此后，魏某某向厦门某某公司提出实际交付的安置房面积比讼争合同约定的安置房面积少1.05 平方米，要求厦门某某公司退还对应的已付安置房购房款9390.5 元。厦门某某公司认为上述面积误差小于2%，根据合同约定不再另行结算，不同意魏某某的退款要求。魏某某遂起诉至法院。

裁判结果

福建省厦门市思明区人民法院于2018 年8 月7 日作出（2018）闽0203民初6664 号民事判决：厦门某某公司于本判决生效之日起十日内向魏某某返还房价款9390.5 元。厦门某某公司不服,提出上诉。福建省厦门市中级人民法院于2018 年12 月12 日作出（2018）闽02 民终5960 号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效判决认为：房屋拆迁补偿安置中若被拆迁人选择实物安置涉及安置房的对价和给付，拆迁人与被拆迁人就此作出的约定内容属于房屋买卖合同性质，应当参照适用房屋买卖合同相关法律和司法解释对双方权利义务加以认定。对照《商品房买卖合同司法解释》第十四条有关商品房买卖中面积误差处理方式的规定，厦门某某公司制定面积误差格式条款可能为了达到以下目的：1. 免除其在面积误差在2%以内的据实结算义务；2. 免除其承担面积误差超出3%部分的房价款的义务；3. 排除被拆迁人在面积误差超过3%时的合同解除权。该条款专门约定面积误差超过2%的据实结算，如果不考虑《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定而按照一般字面理解，则假如面积误差小于2%的也据实结算，那么便没有该条款对面积误差超过2%据实结算进行专门约定的必要，故厦门某某公司对该条款的理解有一定合理性。然而如前分析，如果对照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定，厦门某某公司提供该格式条款的目的，除了可能达到免除其在面积误差在2%以内时据实结算的义务（第1 种目的）之外，还可能包括免除其承担面积误差超出3%部分的房价款的义务（第2 种目的）以及排除被拆迁人在面积误差超过3%时的合同解除权（第3种目的）。由于该条款的目的包含多重可能性，所以倘若面积误差小于2%的据实结算；该条款也另有功能——免除厦门某某公司承担面积误差超出3%部分的房价款的义务（第2 种目的）以及排除被拆迁人在面积误差超过3%时的合同解除权（第3种目的）。换言之，按照魏某某的主张解释，该条款并非仅一般字面理解的“没有必要”。这存在一种合理的解释：厦门某某公司提供该条款系为达到上述第2种目的或第3 种目的，而非为了达到第1 种目的。在讼争合同对面积误差在2%以内如何处理没有约定且厦门某某公司未提示说明其提供该条款真实意图的情况下，魏某某对该条款的理解亦有合理性。《合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，厦门某某公司提供的面积误差格式条款存在两种解释，在实际交付的安置房面积小于合同约定的安置房面积的情况下，魏某某的解释主张对厦门某某公司不利。根据上述法律规定应当按照魏某某的主张对面积误差条款作出解释，亦即面积误差在2%以内的应据实结算，厦门某某公司应向魏某某返还误差面积1.05 平方米的房价款9390.5 元。

案例注解

本案系地方重点工程拆迁安置后续纠纷，当事人对安置房面积误差条款存在截然不同的理解。该案裁判面临两种选择：若支持原告诉求，将引发相同情况的被拆迁人跟风起诉，本已稳定的社会关系再起波澜，表面上“制造”了新的纠纷；若驳回原告诉求，虽杜绝了跟风起诉的可能性，但拆迁人达到了通过格式条款规避法定义务的目的，实体正义缺位，规则之治落空。笔者认为，司法裁判的规则之治价值应当优先于纠纷化解价值，二者产生冲突时应以前者为主要考量，但在适用法律过程中应尽量实现价值平衡。具体到本案，即要对争议的面积误差条款作出兼顾多元价值的合理解释。

案情解析

不改变拆迁安置补偿的房屋交易本质。故而笔者认为，以实物安置的拆迁安置补偿合同本质为以物易物的房屋买卖合同，超面积安置房补款则是典型的房屋买卖约定。当拆迁人为房地产开发企业且安置房屋系其自身开发时，拆迁安置补偿合同可视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）项下商品房买卖合同性质。上述拆迁安置补偿合同的买卖合同有名化解释颇为激进，值得商榷。但在审理拆迁安置补偿合同案件时，根据《合同法》第一百二十四条规定参照适用

（一）拆迁安置协议的合同性质

从名称上看，拆迁安置协议不属于有名合同。然而，在房屋拆迁安置补偿关系中，被拆迁人交付房屋并让渡产权，拆迁人支付相应对价，交易特征与房屋买卖高度相似。拆迁人实为被拆迁房屋的买受人，被拆迁人为出卖人，货币补偿情形下交易对价为金钱，实物补偿情形下交易对价则为房屋。拆迁人受领房屋的特定用途并《合同法》以及《商品房买卖合同司法解释》相关规定应无不妥。

（二）面积误差条款的正当性审查

通常拆迁安置协议是拆迁人提供的格式合同，本案也不例外，对此不存争议。分歧在于，协议中“安置房面积最终以产权证为准，误差超过2%以上的部分按本协议计价方式结算，多还少补”的约定是否存在两种以上合理解释。笔者认为，若基于拆迁安置并非房屋买卖性质的认识，仅从字面意思理解难以认定该条款存在歧义。然而置于《商品房买卖合同司法解释》第十四条语境之下，方可发现厦门某某公司制定该条款是为了规避法定义务：免除面积误差在2%以内时的据实结算义务；免除承担面积误差超出3%部分的房价款的义务；排除被拆迁人在面积误差超过3%时的合同解除权。很显然，拆迁人制定该格式条款的目的是减少多还少补面积误差款的麻烦。按照拆迁人的合同解释逻辑，产权面积少于合同面积的被拆迁人利益必然受损，此为该条款的固有缺陷。

（三）面积误差条款的解释路径

本案中面积误差条款为不正当格式条款当无疑义。然而，对该条款的解释存在两种意见：一种观点认为，本案属于《合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定面积误差条款为无效，双方应根据安置房产权面积据实结算、多还少补；一种观点认为，本案属于《合同法》第四十一条规定的对格式条款有两种以上解释的情形，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，对安置房产权面积少于合同面积的拆迁人据实退款，对产权面积大于合同面积的被拆迁人则不再另行支付补差款。笔者持后一种观点，这是因为在同样实现规则之治的情况下，此种法律适用路径和合同解释思路兼顾了源头预防纠纷和树立正确司法导向：一方面避免产权面积大于合同面积情形下，拆迁人起诉被拆迁人要求补齐差价款，减少了进入诉讼的纠纷数量；另一方面由拆迁人承担提供不公平格式合同的不利后果，以彰显倡导诚实信用、公平缔约的司法导向。