分时度假项目的土地规划及景观设计研究

向峰

摘要：对于分时度假项目而言，它又可以称之为时权酒店，它是一种当前在国家上当红的房地产项目。这一个项目，它在国外十分的受到欢迎，并且随着衍生出来的各种品牌也渐渐的推向了市场中，并且也形成了一定的规模，因此在本篇文章当中，我们主要是简单的探讨了当前分时度假项目的土地规划以及相关景观设计研究，希望能够提供给相关从事者一些有效的帮助。

关键词：分时度假项目；土地规划；景观设计研究

1.引言

对于这一类的产品来讲，它不单单在产权方面有着较大的灵活性，并且也因为同类产品在市场中的竞争较为激烈，那么这便使其在一定的程度上让分时度假项目的变化多样式，从而成了当前房地产行业开发领域以及规划设计中最具有创造性的一个分支。另外，近一些年来，对于国际中的状况而言，相关分时度假项目它渐渐地从一次经历转变成了二次创新，它的主要特点便是在于能够在最大的限度当中满足高档化的各种需求，并且其内部中的构建十分的全面具有科学化。

2.分时度假项目的概念分析

对于度假项目这一个概念，它是在近一些年来才渐渐的引入到我国国内当中，并且有的学者称之它会在我国经过调整之后，这一类的产品它能够在我国逐渐扩大市场并且落地开花，会有着较为广阔的市场需求。因此在当前我们需要对于这一个项目以及产品的规划设计进行研究以及分析，是一件十分重要的事情。

2.1分时度假的起源以及发展

在这个过程中，我们需要了解到对于分时度假项目这一个概念而言，它主要是起源于20世纪的国外，在当时欧美国家经济的发展十分的稳定，中产家庭占据着大多数，因此在那个时候他们的旅游业发展十分的快速。我们可以发现对于旅游创新发展的过程而言，其分时度假项目它是由瑞士的一名企业家进行提出的。这一个概念它通俗的说来便是出售酒店住宿以及娱乐设施的权利，并且第一家分时度假酒店是在阿尔卑斯山脉诞生的，随着时间的慢慢推移，从而朝着周边的地区进行发展。并且随着一种模式它发展的前景十分的优良，导致世界各个国家都开始引入分时度假项目，这主要是因为在国家当中往往会有着诸多闲置的酒店或者是房产，因此我们便可以通过这一种方式来进行盘活国家闲置的产业。

因此在面对这样的一种情况，参与到这一个项目中的人诸多的都是一些小型的开发商以及业主。但是这样的一种情况，在后来不断发展的过程中，出现了巨大的变化，渐渐的一些大型的开发商以及管理企业也经受不住巨大的诱惑参与到了其中。那么这便导致了在这一个行业中产生了诸多著名的品牌，例如万豪、希尔顿、迪士尼等。它在经过一系列的改革以及规划之后，其分时度假项目渐渐地在各个国家当中发展了起来。因此我们可以发现分时度假项目的形成，它为相关旅游房地产行业注入了全新的生命力以及活力。

大体来说，在世界各国当中，已经有百分之八十的国家构建起了分时度假项目，来自于世界多个国家以及地区中至少都有着属于自己国家的分时度假标志，在2000年的时候，分时度假项目它在全球的销售金额不断上升，截至2005年的时候，全球分时度假项目的营业额会朝着百亿美元的方向进行前进甚至会突破。例如，我们以美国作为例子来进行讲解，对于美国而言，它是分时度假项目最为发展的国家，其国家中的分时度假酒店大约占据着全世界的百分之三十到四十，因此当地的人们生活水平都会加强。按照我国相关的调查研究我们可以了解到，在海滨以及滑雪地等区域中，这一类区域它们是最为受到欢迎的分时度假地区，拥有着最多的分时度假区，如图1当中的内容所示。

2.2分时项目对于房屋销售的优点

首先，它可以使这种房屋以更高的价格出售，通常是美国原始售价的4倍。例如，过去只能卖出25万美元的一栋别墅通常会在分時后以高达100万美元的价格出售，而买主并不认为这是昂贵的。原因很简单：一周的平均售价仅为20000美元。根据时间，好时段的售价为30000美元～40000美元，其他时段的售价为10000美元。此外，银行还可以进行大多数居民负担得起的抵押贷款。其次，它创造了一个新的消费市场，使这些企业建造的房屋易于出售。特别是对于以跨城市或者是跨地区交流为背景的地方而言，它在当地的发展十分的良好，并且这一个项目它还能够在经济较为低迷的时段中，成为一种抵制风险的因素。第三，随着大型分时度假集团公司的发展，许多公司没有建造自己的房屋，而是转向了销售类型和管理类型。因此在面对这样的情况时，对于其他的企业来讲，只有融入其中才能够赚取到较好的声誉以及发展的前景，并且还能够获取到不错的利益。例如，美国最大的分时度假公司它在一年的销售中便突破了5亿美元，而其中的利润更是高达百分之五十。这种分时的房地产销售模式在刺激其他行业方面起到了很好的作用，包括物业管理，旅游服务，运输和电信以及移民的就业。

3.分时度假项目的规划以及前期准备工作分析

在美国我们可以了解到对于一些较为资深的规划设计企业，他们在开展工作的前期，往往会在工作中扮演中策划以及协调等多个方面的工作。因此在这一个过程中，作为相关技术方面的协调者以及项目用地的规划者，它们的工作内容具体有着下面几个内容：

第一，有效的帮助开发商进行组建符合实际情况的团队，当我们在开发分时度假项目的时候，需要有着紧密配合的团队来分配各种各样的工作，这样才不会出现混淆。另外在这一个团队中，它有着设计师、规划师等以及相关各类专家开展工作。第二，对于房地产开发而言，其分时度假项目也是属于房地产开发的一部分，但是我们需要注意的是这两个内容，它们的不同之处在于土地规划以及景观设计上，因此我们在开发的时候需要严格的注意这一个内容。第三，对于分时度假项目而言，我们在进行开发的时候往往会坐落在风景比较优美的地方，因此它的内部功能布局是否合理将会在一定的程度上决定着项目的成败。如图2当中的内容所示。

第四，另外在分时度假项目当中，按照相关的调查研究可以了解到，当客户在居住之后，只有少部分的客户会对周边的环境以及景观进行享受。而大多数的客户都会对户型以及布置等方面进行注重。造成这一种情况，它的原因主要是在于，当客户在居住进去之后，优美的户型以及布置能够使得客户的心情变得十分的轻松，并且构建一种欢快的氛围。只有这样客户才会对周边的环境起到关注，从而进行享受。因此相关的设计师在进行设计分时度假项目的时候，应当注重这一个方面的问题，有效地加强用户的体验，方可提高分时度假项目的推广和使用。

4.有效的帮助开发商对市场以及产品进行定位

在开发分时度假项目的过程中，团队中的各个人员都是凭借着自身以往参与这一类项目的经验以及对于景观趋势的了解来进行开发的，因此需要较好的对于开发商项目以及产品定位有着较好的了解。

在这一个过程中，或者有些人会认为对于规划师而言，它主要是按照任务书来进行画图的，起不了多大的作用。但是在项目中不管是对于风格以及配套设施而言，这一些内容都是需要规划师来进行操控的。并且这一些方面中，相关的规划师也应当从整体的角度上来进行研究，并且也需要参与业主所给出的方案或者是意见，这一系列的因素都应当充分地考虑到其中，因此具有丰富经验的景观设计师它在分时度假项目中发挥出的作用是十分巨大的。

5.分时度假交换系统探析

并且对于分时度假项目而言，这一个类型产品它想要迈入到交换系统中，那么就需要使其有着较好的可比性。例如，当客户它在国外有着一套两居室的分时度假房屋，当他来到其他的国家，想要交换当地的分时度假房屋的时候，就比较希望当地也有着与自己房屋同种类型，只有这样才能够较好的开展合作。因此我们常说的等价交换便是这样的一种概念，因此我们在对其分时度假项目进行设计的时候，应当保障内部中的硬件都十分的相似，因此基于这样的一种情况，作为软件的户外设施以及景观环境，它便成了是否成功的重要内容。因此，户外的道路系统以及功能关系等都成了甲方十分关心的重要问题。而对于景观的规划师来讲，他便可以在这些方面发挥出自身的特点，从而在最大的限度中为项目的策划者提供有益的建议。另外，对于项目它在产品定位阶段中，我们应当按照表1中的内容进行归纳几个方面。

对于表1中的内容，它所列出的每一个元素都应当有着较好的数量以及质量方面的因素。例如，当在设计过程中需要充分地考虑是否需要在分时度假房屋中设计一个泳池或者是需要预留出地方，方便自己的宠物进行养育，这些因素都会使得分时度假项目朝着更好的方向发展。

6.分时度假项目的景观设计

对于景观设计艺术而言，它主要指的是对某一个特定的地方进行设计，从而构建一个场所空间所要求的因素。因此，我们在对其进行设计的过程中，应当使其能够体现协调与融合的因素，从而在最大的限度当中表达出分时度假项目的意义。

但是在这个过程当中，我们需要注意的是：景观设计所包含的内容十分的全面，有场地、植物、建筑艺术等多个方面的内容。因此，我们需要在设计的时候能够较好地体现出分时度假项目的特点，并且相关的景观设计它有着两个方面的内容：第一，整体性，当我们在对某一个场所环境进行景观设计的过程中，需要首先对其进行考察和研究，一个环境较为优美的分时度假项目，在开展景观设计的时候，其设计的方案并不是拼凑出来的，而是有着计划和方案。第二，设计的原则。当我们在设计分时度假项目的过程中，应当严格地按照其甲方或者业主所提出的意见以及标准来进行执行。

7.分时度假项目规划工作的两个层面内容分析

对于分时度假项目而言，我们通过表1中的内容可以发现，它主要分为两个方面的工作。第一个部分它主要是基础性的工作，它是我们在设计分时度假项目中必须完成的工作。例如，如何设计周边的设施和配套项目以及如何进行选地等方面的内容。第二层面的工作它则是集中于该项目的特点，从而让这一类的功能能够变得更加的合理，从而创造卖点。

而在表1中，我们则是直观地列出了在第一个层面当中需要我们进行解决的问题，在这个层面当中它包含着较为广泛的内容，不管是对于周边环境的研究还是对资料的分析而言，我们在面对这样的一种情况时，我们需要有效的对于这些内容进行有效地分析，从而能够得到较为满意的结果，并且能够设计出较好的分时度假规划方案。

在这个过程中，我们可以发现，对于第一个层面它所描述的问题有着较为普遍性的作用，而第二个层面则是需要进行对每一个项目的特点进行了解，从而构建出丰富的方案。并且相对于第二个层面中的设计问题而言，它也是能够直观地决定着分时度假项目成败的关键因素，才能够更好地面对第二个层面的问题，这样的方式才可以在一定的程度上为开发商以及用户构建起良好的度假环境。

8.结束语

总体来说，在当前我们可以了解到，对于分时度假项目而言，它能够较好地提高当地的经济发展以及加强文化建设，因此在我国需要不断地提高这个项目的建设。

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