房地产企业的税务风险管理

段爱平

房产行业是我国国民经济发展的支柱型产业。近年来我国房地产行业出现了爆发式的发展，为了能够保证我国房地产行业实现稳定发展，国家从税收角度不断加强了房地产行业的监管。面临这种形势，房地产企业做好税务风险管理已经成为一种趋势，也是面临新形势下沉重税务负担、严格调控政策的有效应对手段，更是房地产企业在新形势下实现可持续发展的必然需求。本文主要针对房地产企业的税务风险管理问题进行探讨。

随着我国房产行业的进一步改革深化，商品房制度在市场经济条件下取得繁荣发展，而且也推动了我国国民经济的增长。在当前我国各地区的国民生产总值中，房地产行业的占比越来越大。而且从2010年开始，国家针对土地增值税清算过程中的确认收入问题进行明确，对于房地产开发费用扣除问题进行进一步细化。随后出台的各项房地产调控政策使得房产企业资金回笼受到严重影響。在这种形势下，房地产企业不断强化税务风险管理势在必行。

房地产企业税务管理分析

房地产企业税务管理变被动为主动

通常情况下企业税务管理工作比较被动，我国大多数企业在早期仅仅将税务管理作为一种口号，与税务机关之间的税务业务交涉进展非常缓慢，纳税申报以及后期税务稽查等所需资料都处在被动状态下，从而给企业带来很多税务业务方面的麻烦。在企业逐步实现规范化管理的形势下，税务管理工作也逐渐走出传统模式下的被动管理状态，逐渐演变为以下三种管理模式：第1种管理模式为企业自行管理。企业通过设置财务部门，并聘请会计人员来进行企业财务及税务管理；税务风险防范意识强的企业会设置单独于财务部门的税务部门，并聘请税务人员来进行企业税务管理，但企业聘请会计人员及税务人员往往因为综合素质不够，导致税务管理工作不能达到预期效果；第2种管理模式是企业设置财务及税务部门并聘请专业税务师事务所。日常税务事项由企业内部税务部门进行处理，对于专业性较强事项由税务师事务所提供专业建议供企业抉择，并由其定期对企业税务事项进行审核及鉴证。第3种管理模式是聘请专业税务管理机构。这些专业机构税务管理人员往往具有较强专业性、人员素质高，而且与税务机构能构建起良好人脉关系，能针对企业的税务问题进行合理管理。对于房地产企业来说，上述三种管理模式各有利弊，部分中小企业往往受限于自身经济实力及税务风险意识，一般采取第1种模式或第2种模式。房地产企业由于涉及的税种较多，税负较重，税务风险较大，因此通常会采取自行建立税务管理部门的管理方法。积极主动培养自身的税务管理人才对企业长远发展有积极促进作用，能够为企业节约大量管理成本；

房地产企业税务管理水平低

我国房地产企业税务管理工作开展较晚，整体发展很慢，因此实际管理水平有限。在早期的税务管理工作中，大部分企业的税务管理目标是有效确定纳税成本，甚至会通过违法行为来达到目标，导致企业付出沉重代价；在中期阶段，企业在追求控制纳税成本的同时，也会充分考虑违规成本，针对企业纳税事项提出多种税务管理方案，并从中选择最优方案；在房地产企业税务的发展后期，企业税务管理也逐步趋于成熟，这阶段企业的税务管理工作不仅需要追求纳税成本的最低化，而且还要对税务风险进行充分考虑，通常都会设立相应预警机制，并不断强化与税务机关的沟通交流。但是房地产行业本身面临的税务环境非常复杂，因此，控制纳税成本仍然是很多房地产企业税务管理的主要目标，导致整体社会管理水平低下。

房地产企业税务管理合规性较低

在整个房地产行业中，税务管理合规性较低已经成为行业内部比较普遍的情况，而且房地产开发行业历来都被认为是暴利行业，房地产企业的税务税种几乎涉及了所有税法规定税种并且税基较大，这也是很多房地产企业不择手段寻找法律空隙，来开展所谓“税务管理”的主要原因。对于房地产企业来说，税务筹划的主要目的是让企业尽量少交税或者是不交税。从理论层面来看，税收筹划完全合理合法，但是在进行税务筹划的过程中非常容易出现触犯我国税法的行为，从而使企业在税务管理工作中经常出现违法行为。

房地产企业完善税务管理的措施

完善内部税务管理体系

（1）自觉遵守我国税务法律法规。企业在针对内部税务管理工作进行强化的过程中，首先必须要对我国税法进行充分了解，要充分认识到依法办税的重要性，及时缴纳税款，要主动、自觉维护税法的严肃性。企业在进行税务管理过程中，尤其是进行税收筹划的过程中，首先应该保证税收筹划工作的合理合法性，坚决杜绝出现打法律“擦边球”的行为出现，也要杜绝出现故意隐瞒税基、故意拖延缴税等行为，进而来有效避免出现偷税漏税的违法避税行为。

（2）构建专门税务管理部门。在条件允许的情况下，房地产企业应该充分结合国家对税务管理工作的相关指导原则，在企业内部设置专门的税务管理部门，同时为税务管理部门配备具备专业素质水平高、业务能力精的税务管理人员。企业要制定税务人员的培训学习计划及方案。企业内部定期进行学习及业务探讨，尽可能参与一些专业机构的培训学习，同时积极参与到各级税务机关开展的税务管理工作培训中，充分把握好国家的税收优惠政策，实现企业纳税的统一筹划和管理，最大程度减轻企业税务负担、降低企业的税务风险。

（3）做好内部部门协调和风险防范。房地产企业生产经营活动内容非常广泛，纳税人和征税对象也存在较大差异，而且不同情况下所适用的税收法律和政策也具有明显差别，因此企业在实际发生纳税业务之前，要加强与内部各经营活动部门的协同，实现各项业务活动开展的科学安排，适用税法允许最优纳税方案。企业税务管理人员要积极参与到企业经营管理的过程中，在规划、设计、确定方案、签订合同等每一事项前，将税务管理融入其中，使企业能综合考虑各种情况做出最利于企业的决策。具备一定经济实力的企业可以设置专门税务风险管理部门，针对企业项目运营过程中可能存在的各种风险不断强化管理，真正做到税务风险的事前管理、事中管理和事后管理全覆盖。

强化企业外部税务管理

（1）建立高效房地产税收征管组织体系。对于房地产企业来说税务管理水平的全面提升过程中税收征管体系的构建是非常重要的一项因素，我国税收管理实施细则中对国家税务总局工作职责进行明确界定，其主要负责制定出全国的税收管理系统，从整体层面对全国税收管理系统进行统筹规划，同时制定出系统性税收征收执行技术标准和相关实施办法，各级地方政府应该以国家出台技术标准和实施办法为基准，结合当地税务状况来构建起适用于本地区的税务管理系统，并全面推动税务管理实现信息化，在此基础上，才能够实现我国税务管理水平的全面提升。房地产企业也应该充分借助税务管理信息化平台，挑选既具备房地产工作经验且具有房地产税收管理经验的专业工作人员来不断强化房地产企业税收管理力度。

（2）完善房地产企业税务征管辅助制度。房地产企业税收征管范围非常广，必须要实现多部门合作才能高效完成。因此首先必须要建立起更加完善的财务管理制度，房产本身就属于一种财产，因此针对房产移交环节企业必须要进行清晰登记，并将房产位置、房产面积等项目包括在内，同时要将其录入到相关管理系统中，为后续的房产清查和管理提供便利。其次，要构建起更加合理的房地产定价机制。为了有效避免出现房产内部交易现象，应该进一步制定出更加合理、更加完善的房产定价机制，同时针对房地产企业定价制定出科学的申报制度。

（3）加强税收法律法规宣传。作为税法制定应该要具备较高水平的法律知识。如果制定税法不具备较强统筹性，在税法颁布之后，一些企业税务管理人员不能够对税法的具体细则进行准确理解，从而给企业税务管理工作带来难度。在这种情况下，必须要进一步加强税法规定的宣传工作，同时详细针对房地产开发企业以及建设单位应纳税种计算方式、纳税期限、纳税申报等相关问题，充分利用案例方式强化宣传，让企业能够通过校方来更加简单地开展纳税管理。

结束语

总而言之，目前我国房地产企业在发展过程中仍然面临着较为严重的税务风险问题。而房地产行业由于本身涉及的税务范围非常广，税务风险控制难度大。因此，房地产企业应该结合发展实际状况，不断强化内部审计监督，不断强化内部税务风险管控，这样才能全面提升税务管理水平。

（宁夏昱正泰工贸集团有限公司）