对房地产经营中物业管理的一些探讨

闪烁 宁夏财经职业技术学院

伴随着飞速发展的房地产，其中关键的一部分服务产业——小区物业管理，正处于不断探索发展之中，在我国已有三十多年的历史，为提供就业岗位作出了积极贡献，成为新的经济增长点。这一应运而生的新兴行业，尽管这些年取得一定成绩，但涉及政府有关职能部门、开发商、物业公司及业主、业主委员会等多方法律关系主体，较为复杂，物业管理过程中难免产生矛盾纠纷。在《中华人民共和国民法典》颁布施行前，与物业管理有关的法律有《物权法》《合同法》《侵权责任法》。单纯物业管理方面的法律体系并不完善，国务院2018年4月对《物业管理条例》作了部分修改，但其仅仅是一部行政管理法规且对物业管理中许多问题的规定是抽象模糊的原则性规定，缺乏引导性和预见性，实践中产生了一些问题。目前物业管理面临全国性法律缺失，地方性法规繁杂混乱等实践困境，在全面依法治国、构建和谐社会的今天，有必要建立物业管理相关立法，推动这一行业健康发展和社区和谐稳定。

一、房地产经营过程中所面临的风险

（一）获取土地过程中存在的风险及问题

在房地产经营的各个阶段中，都不可避免地面临着一些风险。作为房地产经营活动的重要环节之一，获取土地的阶段所面临的风险无疑是最大的，而究其原因，主要与以下原因有关：在获取土地的过程中，房地产企业首先要做的就是选址，并取得该地点的土地使用权。只是，基于我国城市建筑建设的现实情况，在土地市场方面，政府拥有绝对的话语权，其不仅能够通过土地政策的实施来控制房地产土地的使用权，同时也能够对土地的供应量进行适当的调整。而房地产企业在经营与管理的过程中，则需要在政府相关部门同意的前提条件下才能使用土地，这在一定程度上增加了房地产企业获取土地的难度。再加上政府可通过地价政策的实施来间接控制房地产，土地价格的变化又会直接影响房地产获取土地的成本，所以便很容易导致房地产企业土地储备不足以及财务危机等风险的产生，除此之外，也会带来一些不确定的风险。

（二）房地产开发建设过程中存在的风险及问题

完成房地产的开发建设，需要历经较长的时间和过程。房地产开发建设涉及的环节众多，其不仅需要在施工的前期测量并勘察房地产建筑用地的实际情况，而且还需在施工的过程中综合考虑施工人员以及施工配套工程等因素对建设效率与质量所带来的影响。就施工前期的阶段而言，企业在获得土地后，往往都会进行整体上的规划，对房地产开发的时机以及方式方法等进行进一步的分析，然后再考虑预算方面的问题，而在此过程中，就很可能面临着两个方面的风险：首先是由政府方面带来的风险，比如，政府实施的政策可减免商品房的税收，这不仅会使房地产企业在建设与开发的过程中更倾向于商品房而非商业地产，而且还会对房地产企业的开发方式及其周期等带来深远的影响，从而直接影响最终的经济效益。其次是获取的土地所带来的风险，比如，房地产企业获得的土地一旦出现了不适于建设的情况，便会在一定程度上增加其前期所产生的工程费用，从而带来降低利润的问题及风险。就施工建设的阶段而言，其受到种种因素的影响，同样也会带来不同的风险。一方面，由于建设单位难以对施工技术人员的素养和技术水平进行全面的考察，所以便很容易增加人为因素以及技术因素所带来的风险，在施工过程中一旦出现技术上的问题，则会导致返工，建设成本也会因此增加；另一方面，由于房地产建设与开发所使用的资金大多来源于银行贷款，贷款政策一旦发生变化，便很容易导致贷款收紧，严重时还会导致资金链的断裂，阻碍房地产工程建设的正常进行。此外，在房地产建筑施工的过程中，由于施工材料的价格存在着一定的差异性和不稳定性，所以便很容易造成预算与实际成本的差距，从而降低收益。

（三）销售租赁过程中存在的风险及问题

继房地产生产建设环节后，需进入销售租赁环节才能获取相应的经济回报。只是在此过程中，同样会面临着或多或少的风险。众所周知，从房地产获取土地环节到施工建设环节，然后再到销售租赁环节所历经的时间是比较漫长的，在这一过程中，政府实施的政策以及市场的环境都有可能发生这样或那样的改变，加之人们的消费需求也会产生一定的变化，这些不可控的因素均会给房地产的经营带来一定的风险，导致房地产预期的销售目标与实际销售租赁的目标相脱离，最终使得其经营活动所带来的回报大打折扣。

二、房地产经营中物业管理优化

（一）完善物业管理政府监管层面立法

完善的物业管理有利于社区和谐稳定，提升城市整体管理水平。根据国家对物业管理企业严格年检制度以及相关等级评定制度，物业管理企业走上规范化发展轨道势在必行。对于政府层面监管而言可以分为以下几个方面：一是监管作为居民住宅小区的建设企业——房地产开发商，确保其搭建符合国家标准的工程质量，当小区要推向市场的时候，交纳按照房屋造价一定比例的专项基金给房地产行政主管部门，监督开发商提供总建筑面积一定比例的物业管理用房。专项维修基金目的是保障维修渠道畅通。为保障专项维修基金到位以及物业管理用房足额提供，开发商在得到商品房预售许可证之前，要督促物业公司足额缴纳一部分资金，并且要求物业服务企业在法律规定的时间内履行完毕。二是在开发商选聘物业服务企业之前就提前介入，对开发商在竞选物业服务企业过程中予以监督以及适当的管理，督促选聘程序依法进行，从源头监管物业服务企业。三是当召开业主委员会时，严格依照《物业管理条例》条件进行，同时邀请小区所在地的社区、街道办事处、公安派出所等有关单位到席.

（二）开发管理

开发管理对于房地产开发企业来说，是工程项目顺利完成的保障，就是房地产开发企业对人事、财务、工程、销售以及后勤部门进行管理，是房地产开发企业能够实现规划管理、施工管理和物业管理所采用的管理模式。工程管理部门的主要责任就是代表开发商对工程进行管理，主要包括项目相关的物料的采购，施工过程中质量的管控，某些合同的管理，工程中设计的变更处理等。企业的资金由财务部门来进行管理，还要负责企业的经营状况报表的制作，来反映企业的经营成果，报表主要包括三个部分，分别是项目的融资计划、施工单位工程款的发放以及企业自身的费用。楼房在建好后，最重要的目的就是将楼房卖出去，销售部门就是负责楼房的销售，销售部门的主要工作就是选择促销方式以及制定房子的售价和销售渠道。企业的人事部门也是非常重要的一个部门，负责项目工作人员的工作分配以及管理项目工作人员的资料和对工作的绩效进行考核并建立相关的激励策略。后勤部门主要负责项目的生活保障，这对于项目的顺利完成也非常重要。开发管理就是对企业的人力、物力和财力进行整合，保证项目的科学、规范运作，最终实现为消费者提供满意的房屋。

（三）提升物业服务质量，探究服务新形式

作为服务企业，物业公司在管理过程中，应时刻信守承诺，严格按照《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的约定，履行合同中约定的各项义务，合理规划小区地面上的公共资源，避免公共资源业主个人利益化，强化契约精神和法治引领。同时，积极为业主营造一个良好的居住环境，借助高质量服务水平换取较高物业费用收缴率，以此来保障企业正常运转，从而实现利润最大化。比如，可以委托一些专营性的服务公司来完成相关项目的专门服务，或通过提供“菜单式”的物业服务项目，满足不同层次的业主不同需求，换取更高的服务报酬。

三、结语

所有企业的发展都是为了保持自己的持续竞争力，房地产开发企业也是这样。这就需要房地产开发企业不断吸收人才，不断地对施工的技术进行创新，提高管理模式的科学性，在工程管理中，将提高用户的满意程度作为核心理念，在规划设计、开发运营、施工建设和物业管理者四个部分实现对成本的控制、进度的控制和质量的保证，不断改善开发经营，给客户提供满意的产品和服务。