新收入准则对房地产纳税的影响

赵煜楠 陕西地建土地综合开发有限责任公司

一、引言

在我国，房地产行业是非常重要的一个行业，它对于社会经济的发展有着重要影响。相较于其他行业而言，房地产行业在对收入会计的处理上有着非常独特的性质。所以，伴随着新收入准则的全面实施，房地产行业受到了非常大的影响，尤其是房地产行业中的纳税筹划工作，所受到的影响更加明显。在这样的背景之下，房地产行业要想实现进一步的发展，就必须要充分把握新收入准则中的相关修订内容，明确其对于自身所造成的具体影响，从而在此基础上进行相应的筹划，从而为自身的长远发展奠定坚实的基础。

二、新收入准则的主要修订内容

（一）构建统一收入模型

在新收入准则当中，对企业构建了统一的收入模型，具体来看，此模型之内涉及了总则、确认、计量以及合同成本等，其内容非常全面。和以往不同的是，其将现行收入与建造活动的准则内容都纳入了统一收入的确认模型内，同时它还对某时段内和某时点的收入确认带来了非常明确的指引，这样的做法使得企业间的收入信息具有了更高的可比性。

（二）将控制权转移当作收入的确认时点

伴随着新收入准则的全面实施，其为企业提供了新的税收筹划理念，也就是通过控制权转移来对原本的风险报酬转移进行替代，同时把此替代点当作收入确认时点的最佳判断标准。

就现阶段来看，企业当中现行的收入准则要求针对销售商品收入和所提供劳务的收入实施明确的区分，尤其是要重视商品在所有权上可能出现的风险和报酬转移问题。通常情况下，一些企业在真正进行操作时，往往难以做好对此时点的判断。所以，伴随着新收入准则的全面实施，这种商务和劳务间的界限将会被企业所突破，同时还能够帮助企业结合自身履行的合同内容来对确认时点进行充分优化。

（三）明确合同处理方式

对于企业而言，新收入准则在全面推行的同时，也为其带来了非常明确的指引，具体而言，在其要求之下，从合同开始的时候，就应当针对与合同展开充分评估，要针对合同进行尽可能精准的识别，包括了合同当中所涉及的所有履约义务等。要严格依据各单项履约义务所承诺的商品和服务内容，实现交易价格分摊和单项履约义务的调整，同时还要对各单项的收入进行充分确认。对企业来说，这有利于对合同收入确认相关的问题的处理。

三、新收入准则对房地产纳税的影响分析

伴随着新收入准则的全面实施，各行各业都将会受到很大的影响，对于房地产行业而言，带来的影响是巨大的。通过实践能够发现，其对房地产行业中企业的纳税筹划造成了非常明显的影响。因此，本文将围绕着这一内容来进行分析研究，探究了，在新收入准则下房地产纳税筹划所受到的影响。

（一）对房地产企业增值税的影响

在现阶段常规标准的合同条款下，对于房地产企业而言，增值税处理方式上所出现的变化并不明显，依旧是依据收付实现制来对纳税义务和纳税的内容进行确定。对房地产企业来说，它们首先要做的是对售楼款是否是预收款的判断，同时根据预收款来给企业预缴税费，之后结合具体的纳税义务时点和收入纳税部分进行申报。在新收入准则的推行下，房地产企业增值税所遭受的影响主要包括：①增值税的纳税义务时点。就现阶段企业的交易模式和合同模板而言，企业需要结合增值税缴纳的实际时点来合理实施判断。倘若符合楼盘交接的相关条件，企业就要针对实际验收交付与开具发票进行分析，在得出二者中确认最早的一方后，将其当作增值税纳税义务的发生时点。②增值税发票开具。对于房地产企业而言，必须要以增值税的相关规定为严格依据，所进行的分析不能是依据于会计核算来进行的，同时还要结合销售不动产来对增值税发票进行开具。

（二）对房地产企业所得税的影响

在相关规定中能够发现，对于现阶段的房地产企业而言，新收入准则对此所带来的影响是非常巨大的，这种影响体现在企业所得税方面。在以往一些开发项目的输入确认原则需要从交付物业所有权特定时点一次性确认收入改为认定为某一时段内所履行义务的房地产项目履约进度确认收入。在此方面所出现的变化，就要求企业一定要对成本计税部分进行及时的结算，要依据销售收入的实际毛利额对应预计毛利额对差额的部分进行计算，同时还要把差额和此项目企业所得税合计收入到应纳税所得额部分。

通过分析能够得知，在新收入准则推行之后，在所得税的征收量方面，房地产行业所受到的影响并不太大。但在此情况下，房地产企业必须要充分考虑实际情况，做好季度申报以及利润计算等的一些利工作，根据限制性规定，对季度申报时的预计毛利额实施计算，同时还要于年报中做好相关的调整。

（三）对房地产企业土地增值税的影响

对房地产企业来说，在新收入准则全面实施之后，其土地增值税也将受到非常明显的影响。就现阶段来看，倘若普通住宅的增值率小于20%，在此情况下，就能够免交土地增值税。其所依据的是《土地增值税暂行条例实施细则》，针对房地产企业出售普通标准住宅实施了纳税筹划上的约束。

四、新收入准则下房地产企业纳税筹划的有效措施

（一）全面把握税收政策

在新收入准则全面实施的背景下，房地产企业一定要加大对相关法律法规的学习力度，在做到充分理解的同时，还要做到对税法变动的高度关注，并根据其变动的具体情况来适当的更新自身的处理方式，以此来实现对企业税务成本的有效减小，防止受到经济损失。与此同时，与此同时，还要确保企业员工可以对税收政策有更高的敏感性，要使每一位员工都能够对政策的变动予以关注，强化风险筹划的防范能力。只有做到了这些，在税收政策出现变化的情况下，企业就能够从容的应对。除此之外，企业除了需要具备更加丰富的税收法律相关知识以外，还应当充分考虑到自身的具体情况，在此基础上展开深入的分析，如企业纳税种类、纳税业务范围等，只有做到了全面的考虑才可以确保所做出的结论足够科学、合理，这样所制定的税务规划方案也更符合企业的发展需求。

（二）加强税务筹划风险控制

对于房地产企业来说，要想实现进一步的发展，提高自身效益，就必须要做好筹划相关的工作。倘若企业缺乏对税务筹划风险的有效控制，就很容易遭到税务部门的稽查，一旦出现问题就会面临巨额罚款，这对于企业的发展而言是非常不利的。所以，企业必须要尽可能的增强风险管理意识，从源头处做好控制工作。首先，无论是房地产开发的前期程序阶段还是建造阶段、销售阶段等，企业税务部门的相关人员都应当充分把握税务与成本控制的关系，站在长远发展的角度，针对税收进行宏观的规划，无论是哪个阶段都要对所有的风险点进行准确识别。其次，企业要建立全面的风险控制与报告体系，针对税收筹划方案的编制实施严格的监督与考察，要尽可能的做到动态跟踪与控制。最后，要确保每一位员工都能够对税收风险引起高度的重视，还要认识到税收风险对于企业财务工作所造成的各种影响，把税收规划放到企业发展战略的高度。必须要真正实现对房地产企业税务筹划，风险的控制，才可以使得房地产在发展过程中的风险得到有效减小，这对其长远发展而言有着重要意义。

（三）健全绩效评价机制

伴随着新收入准则的颁布与实施，其对于房地产企业的内部机制的优化与改进也提出了更高的要求。在此背景下，房地产企业必须要紧跟收入准则的变化，对绩效考核制度进行适当的调整与完善。在房地产出售业务当中，房地产销售人员是非常关键的部分，他们的绩效考核往往会和企业的收入有着密切关联。在新收入准则下，企业在根据履约进度确定收入的过程中，需要针对销售人员的长期考核指标实施合理的优化，企业应当充分考虑到不同收入中心的具体特点，制定量化的考核指标，对所有业务员的所有销售业务都应当予以明确的规范，以销售人员所签订销售合同的数量为依据，判断是否要对其进行奖励。并且还需要要求业务人员将并且还需要要求业务人员将信，从而帮助企业更好的了解并把握市场动向。除此之外，还能够把回款和销售业务充分结合，把应向客户收取的款项纳入业务员的考核指标之内，以此来实现对业务员销售回款职责的加强。

（四）强化财务人员综合素质

在新收入准则全面推行的背景下，房地产企业要想实现进一步的发展，房地产企业要想实现进一步的发展，房地产企业要想实现进一步的发展，尽可能的把财务人员发展为自身在市场竞争中的主要力量。和以往相比，财务人员对收入所进行的确认，要实施更深入且更多的会计估计与判断，主要包括了对单向履约义务的划分，对影响交易价格因素的分析等，在这样的情况之下，财务人员就有了更多的盈余管理空间。伴随的相关要求都不断提高，倘若财务人员还只是依靠自身的经验来进行工作，是不符合新收入准则下的新要求的。所以，企业邀请一些专家来针对房地产企业的特点与新收入准则实施深入的分析与研究，以讲座、授课等的各种形式来做好，对财务人员的培训工作，以保证每一个财务人员都能够实现综合素养的不断提高。同时，还能够邀请专家到企业当中对相关的财务人员进行指导，针对企业当下针对企业当下的业务提出优化意见，强化财务人员的专业素养。此外，要想防止财务人员在准则过渡过程当中出现如操纵利润等违规行为，就需要针对财务人员的职业道德实施严格的考察，尽可能的确保所有财务人员都具有足够的职业道德水平。

五、结语

总而言之，伴随着新收入准则的全面实施，当前房地产行业的纳税遭受了非常明显的影响。在此背景下，倘若房地产企业不对此予以重视，就将会面临被市场淘汰的风险。因此，房地产企业必须要充分把握新收入准则的具体内容，明确其对于自身纳税所造成的各方面影响，根据实际情况采取行之有效的措施，以此来为今后的发展提供更好的条件。