房地产企业投融资的方向及思路

刘敏 沈阳鑫海市政工程有限公司

目前来看，社会经济的发展，在一定程度上促进我国房地产业的发展。从房地产管理的问题、个人融资形式和融资规模不断缩小三个方面进行分析。最后，重点从一些方面探讨如何合理运用房地产的资金融资，在一定程度上促进我国房地产行业的经济发展。

一、我国房地产业发展现状分析

经过二十多年的发展，我国房地产市场从最初的非标准化发展到现在的标准化，在许多方面都取得了长足的进步。

（一）房地产市场稳中有升

从全国大局看，我国房地产开发投资大幅增加，商品房销售价格稳步增加，并且逐步趋于合理方向。由于房地产市场的区域化很强，各地的市场情况不尽相同，目前一些地区也存在一些问题。例如，一些结构性问题没有得到很好的解决。优质住房和中低档住房产供比重份额不合适。随着经济的快速发展，在一定程度上人民生活也得到提高，房地产消费需求也在不断改变，从最初的生存需求到现在的消费需求使房地产企业趋于人性化。因此，许多房地产开发商成立研发部门，以改善住房的功能，这对提高住房质量起着重要作用。

（二）住房待遇开始改变

目前，我国住宅产业正由大型向集约型转变，其主要标志是科技发展水平逐步提高。我国的房地产业与建筑业的差距还很大，一是住宅建设产业化程度不高，建二是建筑材料、设备、住宅产品没有形成规模化的相关体系，导致房屋质量差、性能成本不合理，三是严重浪费资源能量。为改善我国房地产业的水平，加快住宅房地产的进一步发展，企业应该提高劳动生产率和机器质量，建立新的建筑体系，实现标准化工业生产。

二、房地产公司主要融资方式分析

（一）房地产公司的传统融资方式

对于房地产开发商来说，一般采用的融资方式有：间接融资主要涉及银行贷款；房地产行业的努力和管理，与其他行业一样，离不开社会保障的保障和支持。此外，房地产也是一种宝贵的资产。保险可以在经营管理中发挥一定的作用。同时，在某种程度上，直接融资是房地产项目中常用的直接融资方式。主要是通过投资公司来保护房地产销售。在我国，开发商在销售前选择商品房，这样既有利于项目需求和项目风险的降低，又是一种较为合理的方法。从我国目前的情况来看，要撤出商品房的预售，还有很多工作要做。

（二）房地产公司的未来融资选择

房地产证券化，房地产担保是指将房地产转换为证券。投资者与被投资单位之间的关系由最初的直接所有权控制转变为所有权控制。一方面，债务证券可以向社会募集一定的小额资金，它可以满足房地产公司的资金需求，快速筹集投资资金，增加投资流量，并使中小型投资者能够开展出色的投资项目。降低投资者的投资风险。房屋贷款担保房屋贷款担保通过金融机构将持有特定抵押的债权人的权利分成小面额证券，然后公开选择和流通。深化我国住房制度改革金融创新与国际抵押贷款担保的逐步融合已逐渐被房地产所接受。但是，保障房按揭贷款存在重大风险，必须提高住房抵押贷款的规范化和操作性，做到谨慎行事，借鉴一些成功国家的实践经验。租赁融资在租赁金融企业的过程中，当事人就所租房屋订立长期租赁合同，然后向一家长期金融机构申请抵押，以签订长期抵押合同。可以将固定资产转换为流动资金，也可以继续占用和管理原始固定资产，这是改善公司财务状况的好方法。在这个过程中，单一环节的利润在下降，这就要求前期项目科学合理布局，充分体现市场需求。房地产开发商必须从多维角度观察，以便尽可能挖掘土壤中的潜在资源，创造项目的市场价值。

三、房地产企业投资方式选择

（一）土地开发和经营投资模式

在这种形式下，具体的经济活动包括土地开发、流转和土地使用权流转。在这些活动中，我们主要投资于旧城的土地开发和新城的土地开发。成功实施变革和加速城市化，使得许多企业寻求新老开发投资城市地区。在区域开发中，老城区是在原有城区的框架内进行土地整治和改善土地关系。旧城区改造，是在一定程度上尽可能实现的投资回报。在新城区区域发展中指的是用于开发原城区以外的土地，将农用地转为非农业用地，通过建设和开发赚取相应的投资回报。

（二）住宅开发投资

住宅开发投资是投资者在土地上建房。出让土地可以直接出让或者开发取得。住房开发投资包括住房开发投资和住房建设投资。房地产及其他投资房地产投资包括主要用于房屋销售，租赁和其他商业活动的投资。

四、总结

房地产业是关系国民经济和人民生活的重要产业。目前，政府从各个层面限制房地产行业，以遏制房价飞涨和房地产行业快速降温。在这种情况下，作为主要资本产业的房地产业在房地产业和金融业之间有着良好的关系。才能实现互补和发展。同时我们应该为未来的发展做好准备，了解房地产行业未来的投融资思路和指导方针，在一定程度上促进我国房地产行业的发展，从而进一步促进我国经济发展。