房地产住宅项目建筑安装工程经济技术要点

陈丽 盐城市亭湖区房屋征收办公室

一、设计与经济性的协调与优化

工程设计是住宅开发项目建设的先决条件，长期以来，工程设计和经济一直是相互分离的，从设计角度来看，项目的建筑和安装成本几乎没有得到控制。通过优化设计，可在初始阶段控制建筑安装成本，并在随后的施工阶段控制经济成本。负责工程和建筑设计的工作人员要深入了解项目实际情况和项目建筑的要求，然后按配额协调和优化建筑设计，强化设计经济责任制，通过提升设计水平提高住宅品质、降低建筑安装成本，增加效益。市场上的高端住宅项目对建筑安装成本有很高的要求，初始设计阶段可能会更长，对设计人员而言也是一项严峻的考验，要不断进行调整和优化。在进行施工时，相关人员应根据项目的具体进度和实际要求，对方案进行适当的修改和调整，在建筑工程施工周期内合理安排建筑安装工艺。

二、建筑安装经济技术指标

建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金组成。在建设安装项目中，直接成本约占建设安装成本的80%，其中材料成本所占比例最大，占建设安装成本的50-60%。当建筑项目中使用新技术和新材料或是新型施工工艺将会改变材料成本的比例。

（一）土建单位成本管理

住宅开发项目的建安成本在很大程度上受到土木工程结构单位成本的影响。特定建筑中土建结构的单位成本受多种因素影响。不同类型的建筑材料取决于工程条件和设计方案。而且设计方案对于建筑项目所需的建筑材料以及进场规模需求也不同，因此在控制土木工程结构的单位成本方面存在一些困难。另外，在建设项目的建设过程中，应注意项目建设顺序与项目总体设计的协调，并充分考虑基础结构的功能是否健全。要加强施工质量安全进度管理，依据施工质量要求，结合国家相应法规、施工图、现行规范、招投标文件等，有序地组织施工，并完善质量保障体系。

（二）水电安装单位成本管理

住宅开发项目的水电建筑安装主要包括给水、排水系统、电路传输的放置和预插入以及供暖系统等项目，对于建筑工程来说，水电工程决定了其使用质量，同时对于其技术经济性能起到了较大的影响作用。在进行水电工程时，必须根据建设项目的范围和施工图来作出适当的预算支出。水电安装的单价在一定程度上受商业物料单价的影响。在给定的安装和施工过程中，需要根据自身条件进行适当的调整和更改。另外，有必要充分考虑市场因素，对相关材料的单价进行全面研究，选择最合适的性价比高材料进行使用。

（三）外立面门窗单位成本管理

由于此项管理会受到各种因素的影响，在外立面门窗的选择过程中必须考虑各种因素，并全面进行材料的选择和建筑物的实施。例如：在门窗安装的初始阶段，管理人员需要考虑到要安装的整个建筑物。一些门窗必须具有隔热功能，在选择门窗材料的过程中，要做到实际与规划相结合的原则，按照现场实际情况进行相应的调整。在选择材料的过程中，管理人员还可以使用更合理的购买计划实现成本的合理控制，并实现高效率、高质量的工程。

（四）外墙单位成本管理

外墙的单价成本通常由外墙的面积来进行相应的运算，并且外墙建筑也是有不同的建筑做法。大部分常见的施工方法主要有涂料、真石漆、瓷砖和石材。在选择过程中，通过充分考虑各种施工方法，可以实现以最低的成本完成施工。例如，涂料是建筑过程中最经济的方法，但是某些住宅项目对立面的要求更高，因此质量保证应成为材料选择过程中的首要标准。

（五）装配式技术的应用

预制建筑物是使用预制零件和组件在现场组装的建筑物，预制建筑物的发展是建筑的重大变化。在建设住宅项目时，必须充分考虑装配式技术的应用。在住宅项目中，楼层布局更为复杂，但对于大型住宅项目来说，在制定计划时只要平面设计一经确定，则计划几乎没有变化，而普通住宅项目的大型和特殊构件则较少，较为适用于装配式建筑。但是，装配式建筑也有其自身的缺点，例如对后期安装的技术要求较高，早期节省的经济成本以及安装后期的人工成本会增加。另外，装配式建筑适合于大型项目，利用规模效应来降低建筑和安装成本，反之如果项目较小，则很难实现。

（六）产品系数控制

主要包括含钢量、砼含量、窗地比和墙地比，其中：钢筋含量是建筑钢筋总重量与建筑面积之比，该指标与结构，建筑风格，层高和朝向密切相关。建设项目钢筋含量是影响项目建设质量的重要因素，也是保证项目质量的重要标准。通常6层以下的建筑物的钢筋含量为38-42kg/㎡，而楼层较高的建筑物的钢筋含量较高。砼含量是混凝土体积与建筑面积之比，约为0.3—0.42m3/㎡。不同的建筑类型对窗户与地板的比率有不同的要求。例如，与传统的房地产建筑和房屋相比，别墅的建造需要更高的窗地比。另外，由于其地理位置和气候，南部和北部地区对住宅建筑物的窗地比有不同的要求，北部地区则具有较高的隔热要求和较低的窗墙比。由于建筑风格和市场定位的影响，不同市场定位的住宅项目的（墙地比）外墙系数存在一定差异，在实际施工过程中，必须严格控制外墙系数。

三、竣工决算

竣工结算是建筑安装成本控制的重要环节，关系到住宅开发项目成本高低。建筑单位准备的项目处理通常存在收费过高、配额高和结算价格的费用高的问题。开发企业要组织造价工程师对照招投标文件、承发包合同、施工图纸、设计变更、签证、材料设备采购单、专业分包合同等，对工程结算书进行认真细致的审核。

四、结束语

随着经济水平的不断提高，人们对住宅产品的需求不断升级，房地产行业之间的竞争已经到了白热化的程度。住宅项目开发经营管理模式需要不断调整完善。有必要从以前的施工过程中汲取技术经验，并采取相应的改进措施，在保证住宅建设品质和使用功能的前提下，优化更新住宅项目工程的技术经济性能，提高住宅开发项目的整体建设水平，使得房地产行业得到健康可持续发展。