“以人为本”东京TOD项目考察所感

文/李晓杰

体会思考

日本TOD 综合开发先进经验

在日本，TOD综合开发实践已持续百年。日本企业之父涩泽荣一于1918年创立了田园都市会社，开始致力于东京西南郊的土地收购与住宅建造。受1923年关东大地震影响，东京的铁路与城市开发逐步向西部破坏程度较小的区域拓展。二战后，大量人口涌入，既有城区已无法容纳，只有沿轨道线路向郊外扩张。

“以人为本”提供人性化智慧城市服务

日本在TOD开发建设中，都从交通组织、功能设施、慢行系统等方面入手，持续改进市民体验，着力构建便捷舒适的站城空间，吸引人流向TOD项目集中汇聚。

柏叶智慧新城

“政策体系与市场导向”是TOD 开发的基础

TOD综合开发与常规开发最大的不同，在于其对城市建设具有更加广泛而深远的影响。因此，为保障TOD开发用地，在土地政策方面，日本和中国香港均出台了政策。《关于大城市居住区开发和轨道交通整备一体推进的特别措施法》是日本TOD最具代表性的实施办法和法案。

站城一体化与业态自然衔接

“站城一体化”理念是TOD策划的核心。通过消费、游憩、文创、生态和步街场景的系统营造，实现与市场需求的高度契合，促进交通价值、建筑价值、商业价值和其他价值相互叠加，形成繁荣并可持续的商业氛围。日本TOD开发不以单一建筑为考量，注重建筑群落和空间结构的整体协调，实现地上、地下、空中串联层叠、立体连通，公共空间步行友好，城市形态错落有致，吃住行游购娱文商功能耦合、业态混合。

“从城市到自然”的开发理念重塑了城市业态和生态

TOD开发增强了居民出行便利性和城市生活宜居性，提升了土地开发的经济价值、商业价值、社会价值和生态价值，形成城市功能的聚合体和城市生活的共同体，打造了城市发展的新地标新引擎。

如二子玉川曾是典型的城郊铁路车站，形态、业态、生态与国内城乡结合部极为相似。实施TOD开发后，交通功能极大提升，商业、酒店、电影院、生态公园等配套俱全，一跃成为东京最美生活据点。

依托地域特色，进行适当的土地高强度开发，发展住宅与商业服务而形成兼具生活和事业功能的街道。

二子玉川

商业模式创造周边社会价值

涩谷标记Mark City综合体项目是东急在涩谷开发的第一个TOD综合体，也是东急第一个车辆段上盖综合体项目，该综合体包括办公、东急酒店、商业、车库、车站、线路、公共通路，开发中灵活运用银座线车辆检修基地，东急巴士专用道路，京王井头线涩谷站用地的上部空间，是线路及车辆段上盖代表性大型复合设施。贯通办公，酒店，铁路车站，地铁车站，商业设施的复合设施内部的公共步行系统构成了涩谷城市的新活力空间。

车站设计符合铁路运输、人流集散、商业发展、土地开发等多个专业领域的要求，以效率最大化为设计原则，同时谋求最大的商业利益。铁路的交汇枢纽会形成巨大的人流，从而产生巨大的商业价值。合理的车站布局既有利于疏解人群，也有利于促进商业氛围的形成。

启发建议

“政府引导+市场主导”双轮驱动

通过轨道交通场站综合开发推动旧城改造、推进新城建设，是日本大城市开发建设的基本模式。受土地私有和政府财力所限，这一模式主要通过“政府引导+市场主导”得以实现。

市场主导，即TOD开发是自下而上由市场主体推动实施的。项目初期谋划、开发定位、土地盘整、交通衔接、设施配套，以及建筑设计、建设方案、开发时序、各方利益协调、争取政府支持等，都由主导企业或多家企业结成的联合体发起和负责推进。

日本坚持市场导向，以城市长远利益与企业投资收益最大公约数为基础达成开发共识，体现了合作共赢、价值最大的精神。通过整体策划、连片开发，促进外溢效应内部化，解决了轨道建设运营筹资难题，有利于轨道交通可持续发展；通过新城建设和旧城改造，既为实施TOD开发提供契机，又提升区域发展能级，推动了城市高质量发展。

“商业价值+人本追求”良性循环

“前期建设+后续运营”一体化统筹，从建设运营看，实行一体化开发、一盘棋运作，形成短期内依靠房地产收益支撑开发建设、中长期依靠商业价值维持项目运行并获得利润的资金回流模式，是日本TOD的逻辑精髓所在。

TOD促进轨道交通可持续发展的本质，是将轨道交通的“正外部效应”内部化，反哺开发建设及运营投入。日本TOD项目从前期建设到后续运营，都由开发企业或企业联合体主导，具有统筹连贯性，形成了资金“双回流”通道，最大程度促进了开发效益的内部化。日本TOD开发通过整体策划和专业设计，以及投建运营纵向统筹，促进了交通功能与城市功能有机相融，形成了地铁、城铁、电车、巴士等多制式转换，地上地下立体交互的现代交通体系，提高了交通供给与城市人流的匹配度。

TOD开发促进产城一体化

可持续的城市形态和高品质的公共空间，是一座城市的共同理想。近年来，日本TOD开发商越来越意识到:只有积极参与城市公共空间营造，将自身开发利益融入城市整体价值，充分满足市民人性化需求，才能获得持续客流和人流，带动产业和商业发展。商业价值、公共空间、人本生活三位一体互促共进，是日本TOD开发的重要价值导向。

通过TOD开发，改变单一集中型城市结构，形成多中心的城市空间布局，疏解中心城区人口和功能，是东京近30年来不懈努力的方向。筑波新城、千叶新城、港北新城等，既是居住生活区、休闲娱乐区，也是产业集聚区、经济活力区，目前已基本实现各区块职住平衡，减少了市民交通出行需求，促进了城市结构多中心化，有效遏制了城市无序蔓延。

“交通圈+商业圈+生态圈”融合发展

TOD项目充分利用轨道交通站点及立体慢行系统，整合周边公园，广场空间与商业资源，通过增加文化设施，植入品牌商业吸引人流，统筹考虑居住生活，学习办公，休憩娱乐等需求，带动了片区土地价值的大幅度提升，有效增强了区域发展能力。

TOD开发塑造了城市业态和形态， 加强产业植入、产业创新、产业集成，TOD不仅是城市的交通枢纽、商业中心，也是城 市形态的塑造者和城市生态的承纳者，是建设生态宜居城市的重要途径。

TOD开发完善了城市交通网络，提升了城市运转效率

如何协调城市用地规划和城市交通规划一直是全球各大城市亟需解决和研究的难点。

青岛地铁创新采用“TOD+产业导入”型开发模式开展了轨道交通产业园区开发建设。结合当前即墨区、西海岸新区及城阳区运作实施的产城一体化项目，提出了在土地供应与投产计划、产城结合与区域自平衡、招商引资与政策扶持等方面的几点思考，亦较有针对性地提出了在城市整体规划、土地集约利用、区域要素平衡及产业结构优化、精准产业导入等方面的对策建议，力求通过政府、企业双驱动共同打造以“市场+产业+技术+人才+服务”为核心的轨道交通产业生态圈。

创造未来世界形象的智慧城市

城与人和谐健康发展，轨道、城市、人，最终服务于人的生活，从出行到服务，轨道建设与资源开发，坚持“以人为本”的理念。“人城境业”相互融合的城市格局，实现城市发展的人性回归，是TOD的魅力所在。