意大利建筑遗产认养的经验与启示

□ 张国超

（1.武昌理工学院 商学院，湖北 武汉 430223；2.武汉轻工大学 艺术与传媒学院，湖北 武汉 430023）

建筑遗产是指人类在历史上创造的，以建筑物（或构筑物）之形式呈现的物质文化遗产。任何一项建筑物，成为建筑遗产应该具备两个基本条件：必须具备一定的历史年限；必须具有一定的价值[1](p3—5)。建筑遗产认养是指为破解建筑遗产保护的资金困境，允许和鼓励社会力量运用市场化的方式，以认领、认租、认购、公私合作（public-private partnership）等多种方式参与建筑遗产保护利用之行为。从立法层次上，我国建筑遗产可分为文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑四类。其中，文物保护单位中的建筑与未定级不可移动文物中的建筑都属于“文物建筑”之范畴。在重要性和保护层次上，文物建筑、历史建筑和传统风貌建筑呈递减趋势。本文的建筑遗产主要指文物建筑、历史建筑和传统风貌建筑。文物保护单位中的建筑仅包括市、县（区）级文物保护单位，之所以未将国家级和省级文物建筑纳入研究视野，是因为政府对其重视程度相对较高，保护资金和人力资源较为充裕。意大利早在1994年就开始推行建筑遗产认养制度，在推动社会力量参与建筑遗产保护方面取得了显著成就。对此，国外学者将建筑遗产认养称为发展权转移，成果较为集中，研究相对成熟。Robiah[2]（p453-462）曾在吉隆坡进行问卷调查，通过对相关人员的反馈来探讨发展权转移对吉隆坡建筑遗产保护的适用性。Lina Seduikyte等人[3]（p66-74）在研究建筑遗产保护中的知识运用时谈到立陶宛和塞浦路斯为充分发挥建筑遗产的旅游潜力和使用价值，将历史建筑进行翻修，号召建筑师、设计师、科学家等参与。Becchio Cristina[4](p401-411)和Alessandro Arborea[5](p27-33)也分别从建筑遗产安全性问题和修复技术问题的角度证明了建筑遗产认养的必要性。国内学界对意大利建筑遗产认养的研究总体上较为薄弱，虽有张行（2009）[6](p60-62)、刘阳（2016）[7](p63)、程晓君（2008）[8](p65-66)、王星桥等（2013）[9]、葛晨等（2014）[10]等分别从古罗马文化的影响、意大利遗产保护思想的角度、政府在遗产保护中的主导地位等角度对该研究偶有涉及，但现有成果本身多是新闻报道，其系统性、学术性和研究深度还有待于加强。为破解当地建筑遗产保护的资金和人力困境，我国苏州、黄山、金华、曲沃、开平等地自2002年开始对建筑遗产认养实践进行了自发性探索，曾一度陷入困境，没有参照国际经验是其中原因之一。意大利对建筑遗产实行中央垂直管理，我国是地方政府属地管理，两国建筑遗产管理体制虽然不同，但两国低级别建筑遗产同样都面临“财政硬约束”和“人力软制约”的问题，意大利建筑遗产认养的经验丰富、普适性强，对我国建筑遗产认养具有重要的参照价值。因此，研究意大利建筑遗产认养的经验与启示，在当下时期具有一定的理论和现实意义。

一、意大利建筑遗产认养的基本情况

意大利位于欧洲，是古罗马文明和文艺复兴的发源地，历史悠久，建筑遗产资源丰富。据统计，意大利现有的4000多座国有或私人博物馆、十万多座教堂和五万多座建筑遗产中珍藏着共700多万件具有重要历史意义的文物艺术品，被称为“露天博物馆”。意大利政府对建筑遗产实施中央垂直管理，主要由国家负责对其进行日常保护和管理，财政负担日益沉重。为缓解财政压力，意大利政府从1994年起提出将部分博物馆、剧院和古迹等建筑遗产的使用权和内部改造权租给企业或者私人机构，政府仍然保留建筑遗产的所有权、监督权和保护权，这就是著名的意大利建筑遗产认养制度。该制度要求认养时限根据建筑遗产的价值确定，最长不超过99年，政府有权从认养收入中抽成。在认养期内，作为建筑遗产的固定监护人，认养人负责其日常管护并提供稳固的资金支持。认养资格权的获得必须通过政府组织的招标活动。认养制度调动了意大利社会力量参与建筑遗产保护的积极性，一些企业和私人机构甚至设立了基金专用于建筑遗产保护。

意大利的部分歌剧院从1996年开始被认养，工作人员的工资仍由政府发放，但歌剧院修复的开支则由认养人负担。认养人主要为各区的私人基金会。为保证基金会具有管理歌剧院的良好能力，政府则要求私人资本至少要占公共投入资金的12%，大部分基金会的私人资本来源在实际操作中都大大超越了最低要求。位于撒丁岛首府的卡利阿里歌剧院一直希望成为欧洲著名的音乐中心，基金会为此曾积极吸收社会捐助，将筹集到的6700万欧元用于该歌剧院的修复项目中。此后，卡利阿里歌剧院每年都举办歌剧节，吸引了世界各地的观众。因为经营不善，那不勒斯歌剧院债台高筑，曾一度面临破产的边缘。1998年，该歌剧院正式引入基金会制度。四年之后，该歌剧院的观众量和演出收入开始持续上涨，不仅偿还了债务，而且还实现了盈余。世界著名的萨尔茨堡艺术节也是认养制度的受益者。萨尔茨堡艺术节历史悠久，年度性歌剧和戏剧演出层出不穷。该艺术节基金主要由中央和大区政府联合管理，大部分资金来自艺术节票房收入和剧场租金收入，少部分由私人和企业捐助。受益于建筑遗产认养制度，意大利大型建筑遗产修复工作也接受企业资金援助。例如，著名的奢侈品品牌芬迪曾于2015年对许愿池的修复项目捐资，作为回报，许愿池周围在修复过程中也摆放了许多感谢芬迪公司注资的立牌，芬迪公司也因此获得一定的广告效应。

二、意大利建筑遗产认养的经验

意大利建筑遗产认养的成就非常显著，因此也被公认为世界范围内建筑遗产保护最优秀的国家。研究发现，意大利建筑遗产认养的经验主要集中以下几个方面。

（一）完备的法律体系

认养制度将建筑遗产的部分权利私有化，这就要求意大利通过完备的法律体系对认养行为进行严格规范，以保障建筑遗产不被破坏。意大利政府认为，建筑遗产代表着民族特色和国家形象，是历史的见证物，必须通过法律对其进行强制性保护。《意大利宪法》第9条规定，意大利共和国负责对国家的艺术、历史遗产和景点进行保护[11]（p65-66）。由此，这不但使中央政府在建筑遗产保护的主体地位得以确立，也使意大利在1975年设立文化遗产部并对文化遗产实施中央垂直管理有了法律依据。意大利还设立“国家文化遗产开发局”，专门负责国内建筑遗产评估，以认定哪些建筑遗产可以被认养。为配合认养工作，意大利法律还将建筑遗产按类型和基本情况划分为四个等级。第一级是“重要文化价值建筑”，属于具有重大历史价值的建筑艺术精品，保护标准严格，原样保存，不得改变。第二级指“特色建筑”，保护要求稍松一些，室内外的可见部分不可改动，但结构可以更新。第三类是“地方价值建筑”，仅保存外观，室内可以改动并加入现代化设施，以更好地利用。第四类指上述建筑遗产周围环境中的“近现代一般建筑”，只保存外形，可原样重建[11]（p45-47，78）。第一级和第二级建筑遗产普遍为国家级，具有重要历史和文化价值，规模较大，为保护其原有风格和韵味，一般由国家主持采用原地和原样保护。第三级和第四级主要为地方性建筑遗产，可根据当地经济社会发展需要进行适当改造，可交给社会认养。这种按照建筑遗产价值分级保护的制度，秉承了“高级别遗产由政府保护，低级别遗产由社会认养”之理念，内容翔实、可操作性强，因势利导地以市场化方式将社会力量引入建筑遗产保护领域，破解了建筑遗产保护的资金和人力困境。

（二）明确的权利与义务

为了保证建筑遗产能够在不损害其文化价值的前提下得到更好地利用，国家保留了建筑遗产的所有权、保护权和监督权，保护管理工作人员直接由国家任免。意大利认养制度对建筑遗产认养人的权利和义务进行了明确划分。首先权利方面，建筑遗产等级不同，可获得的认养时限也不同，一般等级越低，认养时限越长，最长不超过99年；认养人获得建筑遗产使用权，可以将其建设成为博物馆、书店和旅游服务处等；为适应现代发展需要，认养人还可以将建筑遗产以咖啡馆、餐厅和酒店等为利用目标，进行内部适度改造和更新，但不能改变建筑外部的历史风貌。在义务方面，认养人可以通过利用建筑遗产获得收益，但需要将部分收益上交给国家；需要负责出资、出人对建筑遗产进行维护和管理。意大利财政部就认养了一栋历史悠久的古建筑作为办公大楼，财政部有权在古建筑内办公，但要承担对其定期维护之义务。可见，意大利建筑遗产认养制度明确了认养并非单纯的公益行为，既有借此产生经营收入之权利，也有保护建筑遗产之义务，权利和义务对称，提高了社会力量参与建筑遗产保护的积极性，减缓了政府部门的财政压力。

（三）强力的执法体系

这方面，意大利文物宪兵和文物监督人最为独特，起到了为建筑遗产认养保驾护航的作用。文物宪兵类似我国的武警，受文化遗产部和国防部的双重领导，既具有警察必备的行政强制执法能力，还具备文物保护的专业知识，地位高于一般警种，必要时可调动地方警力协助执法。在意大利，建筑遗产一旦进入文物登录系统，不得随意出售、装修和改造，如地方政府或私人机构未经过中央政府的批准而进行私自改造，将被认定为毁坏文物罪，行政相对人不但需要按照原样修复文物，还要自己承担所有修复费用和高额的罚款，情节严重者还要承担刑事责任。文物监督人一般为具有丰富的文物保护知识的专业人士担任，经过政府层层选拔，由中央政府直接任命，他们既可以为国家文物保护工作提供专业咨询，也可直接制止和处罚违反文物保护法律的不当行为。文物监督人具有较大的自主性，表现在：具有干预区域文物修缮项目的能力；文物的任何修缮都要经过文物监督人的审批，否则视为违法；可以代表中央政府进行文物行政执法；协调和沟通中央政府和地方政府的文物保护工作。强有力的执法体系有效抑制了地方政府为经济发展而对建筑遗产的破坏性冲动，监督着全国各地建筑遗产认养是否符合相关法律规定，提高了建筑遗产认养的效率。

（四）灵活的筹资方式

历经千百年的风雨侵蚀，意大利多数建筑遗产都存在着一定程度的损坏，需要及时进行检查和修复。政府虽然重视建筑遗产保护工作，但仅靠财政拨款和遗产景点的门票收入，根本无法支撑庞大的修护开支。认养制度则通过公私合作有效解决了这一难题，即公共部门负责保护，私人或企业进行管理和经营，实现了建筑遗产保护与经济发展的良性互动[12]。为吸引社会资本投入，国家出台了一系列税收优惠政策。1996年，意大利颁布法律，规定将每年国家福利彩票收入的8%用于文化遗产的修复，这使中央政府有能力在全国范围内启动200多个文化遗产保护项目。2000年，意大利政府颁布《资助文化产业优惠法》，规定企业投入文化资源产业的资金一律不计入企业应缴税款的收入基数[13]（p157-160），企业从此可以不为投入包括建筑遗产在内的文化资源之收入支付税金，这极大地调动了企业参与建筑遗产修复的积极性。2014年5月，意大利政府规定所有参与文物修复的企业可以获得税费津贴，允许在捐助后三年内以退税形式将捐助金额的65%返还给企业[14]（p52-53）。2002年，意大利政府设立“文化遗产和可持续旅游交易所”——这一官方的文化遗产保护信息交流平台，管理和协调着公众参与文化遗产保护机制，吸引了世界各地知名企业纷纷投资意大利建筑遗产保护领域，建筑遗产修复经费不足之状况得以大大缓解。灵活的筹资方式，辅之上述强力的执法监管，意大利建筑遗产在得到保护的同时，也在企业管理下经历着良性商业开发，不仅有效地传播了意大利历史文化，而且也推动了意大利文化产业发展，中央垂直管理文化遗产的主导权和社会公信力也得到了大大彰显。

（五）良好的公众文化遗产保护意识

良好的公众文化遗产保护意识是建筑遗产认养制度得以实施的基础和前提。意大利注意通过社会教育来提高公众的文化遗产保护意识。意大利遗产景区门票价格较低，对老人、学生、未成年人等弱势群体有优惠措施，重大节日或纪念日还有免票活动。意大利于1997年宣布将每年五月份的最后一周作为“文化遗产周”。在文化遗产周期间，全国各地的国家级建筑遗产、自然遗产和博物馆全部免费开放，公众可以身临其境地感受历史的恢宏。此时，文化遗产部也会联合地方歌剧院举办以国家历史和罗马文化为主题的音乐节和研讨会等文化活动。意大利也注重通过将文化遗产社会教育纳入国民教育体系来提高学生群体的遗产保护意识。各级学校经常带领学生参观博物馆、建筑遗产和历史遗址等景点。现如今，热爱和保护文化遗产已渗透到意大利人生活的方方面面，成为意大利人的基本素养和民族自觉。例如在面对旧城区的整体原地保护项目时，意大利人认为文化遗产保护应该尊重历史，保留原汁原味，不建议对历史遗址进行大规模整改。一些在主城区的历史遗址可能会严重影响城市居民的生活，但民众支持国家的遗产保护计划，没有丝毫怨言。有一些民间组织甚至还自发定义尚未被国家认证的建筑遗产并参与保护。也正因为如此，意大利建筑遗产虽经过工业化和现代化的洗礼，却依然保留着厚重的文化底蕴、艺术氛围和历史气息。

三、对我国建筑遗产认养的启示

第三次全国文物普查结果显示，我国共登记不可移动文物766 722处，其中市县级的文物保护单位占80%以上且保护状况不容乐观，约4.4万处已登记不可移动文物消失。大量消失的是市县级文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑，国家级和省级重点文保单位消失的情况几乎没有。2016年3月4日，国务院发布《国务院关于进一步加强文物工作的指导意见》，明确鼓励社会力量投资修缮市县级不可移动文物。在此背景下，汲取意大利建筑遗产认养的经验，有利于破解我国建筑遗产“没钱修，无人管”的问题，从根本上扭转当前建筑遗产大量消失的势头。归纳发现，意大利的经验对我国建筑遗产认养的启示主要集中在以下五个方面。

（一）加强建筑遗产认养立法建设

建筑遗产认养中的每一个环节都需要有详细的法律支撑。2008年5月30日，浙江省金华市政府公开了《金华市区历史建筑及遗存认养保护办法》；2009年，安徽省黄山市通过了《黄山市古村落保护利用暂行办法》《黄山市古民居认领保护利用暂行办法》等七个关于古民居保护利用的规范性文件；2010年10月，山西省临汾市曲沃县正式下发执行《曲沃县建筑遗产认领保护暂行办法》；2011年，广东省开平市人民政府出台了《开平碉楼认养工作意见》；2017年3月21日，山西省政府结合各地经验制定了《山西省动员社会力量参与文物保护利用“文明守望工程”实施方案》。这些地区虽已开展建筑遗产认养实践，但大多没有得到社会的积极响应，原因主要有：一是上述地区的建筑遗产认养法规内容模糊，可操作性弱；二是上述地方法规多是地方政府颁布的规定、通知和文件等，法律效力较低，即使效果良好，也无法在更大的范围内推广实施。对此，我国各级立法机关应该及时汲取意大利建筑遗产认养立法的经验，邀请专业人士和相关部门开展广泛调研、讨论，加强建筑遗产认养立法建设，从而为我国建筑遗产认养奠定良好的法律基础。苏州、黄山、金华、曲沃、开平等地也可以互相交流经验和教训，在国家法律的基础上因地制宜地制定当地建筑遗产认养的方案，增加可操作性的内容，使其执行方案符合当地建筑遗产保护现状和社会经济发展之要求。借鉴意大利将建筑遗产分级管理的经验，建议在立法过程中融入“分级管理、权力下放”的理念。所谓“分级管理”，是指遗产管理要根据其保护级别来确定管理人员的学术级别和业务能力标准。所谓“权利下放”，是指高级别的遗产（国保和省保单位）向上集权，低级别的遗产（市县级、未定级文物、历史建筑和传统风貌建筑）向下放权，包括以市场化的方式由社会力量参与认养[15]（p267-272）。目前，我国单一、封闭的行政管理方式，关照不到各级建筑遗产的实际情况，也无法用统一的标准管好它们。

（二）明确认养人的权利与义务

我国建筑遗产认养自2002年苏州始，相比意大利总体起步较晚。目前，黄山、曲沃、开平、金华等地相继进行了建筑遗产认养的实践探索，颁布了一些建筑遗产认养地方性法规。这些地方性认养法规虽然都提出了建筑遗产认养的概念，界定了认养人资格，也涉及认养人的部分权利和义务，但总体上对认养人权利和义务分配却不尽合理：仅有金华（异地认养）和曲沃两地对建筑遗产利用权有明确规定；黄山市没有明确认养人的利用权，仅有免费参观权及相关荣誉权，义务与权利分配明显不合理；开平市虽规定认养人可获得利用权，但由于多数业主不同意碉楼利用，这种权利也形同虚设。所以，义务较多、较实，权利较少、较虚，未能充分调动社会力量参与我国建筑遗产认养的积极性。借鉴意大利合理分配认养人权利和义务的经验，笔者认为，建筑遗产认养并非单纯的遗产保护公益行为，也包括以市场化方式介入的合理利用行为。我国文物和住建部门要解放思想，创新建筑遗产保护和利用的思路，秉承“高级别的遗产由政府管理，低级别的遗产交给社会认养”之理念，对建筑遗产采取分级和分类管理模式，特别是要注意明确认养人的权利和义务，尽可能做到责权利一致。认养人既可以获得建筑遗产的使用权，还要允许私有建筑遗产在政府监管下进行产权流转。从依附的土地性质划分，我国建筑遗产主要有分布于城市国有土地上的和分布于乡村集体土地性质上的两种类型。城市中的私有建筑遗产在流转时可以直接办理产权证和土地使用证，乡土私有建筑遗产流转却受制于集体土地性质的限制，出现了原产权人不愿意修，愿意修的人因无法办理产权证而没有认购的积极性，这大大限制了社会力量认养建筑遗产可能性。对此，2012年6月7日发布的《关于加强苏州市古村落保护和利用的实施意见》在“保障措施”部分明确提出要“建立古建筑产权置换制度”，在全国首次破解了乡土私有建筑遗产产权流转中的土地性质限制。黄山市学习了苏州市乡土私有建筑遗产产权流转的经验，并自2015年开始在徽州区和黟县两地试点。在初步改革探索中，黄山市和试点区、县出台了《关于进一步加快古村落保护利用工作的意见》等相关文件，制定规范的工作方案，成立了专门机构，拟定清单，探索集中收储古民居、对上申请报批、按规拍挂出让、规划公示实施“四步走”工作程序（如图1所示），使古民居产权流转规范化、合法化[16]。

图1：黄山市古民居产权流转程序图

在此基础上，黄山区于2018年12月4日出台了《黄山区文物资源收储管理办法》，又将乡土私有建筑遗产产权流转工作推进了一步。参照《黄山区文物资源收储管理办法》，建议国家文物和住建部联合制定《我国建筑遗产资源收储管理办法》，具体要点如表1所示。

表1：《我国建筑遗产资源收储管理办法》要点

（三）加强执法体系建设

与意大利对建筑遗产实施中央垂直管理不同，我国对建筑遗产实行分级属地管理，我们不能简单复制意大利设立文物宪兵的做法，但可以借鉴其建立专业文化遗产行政执法队伍的经验，结合我国目前建筑遗产管理条块分割的实际情况，建立与这种体制相契合的建筑遗产警察队伍。在国家层面，可以考虑在公安部内设“建筑遗产警察司”，由公安部、国家文物局和住建部共管。在省级层面，相应成立各省（直辖市）公安、文物、住建三部门共管的“建筑遗产警察局”。在市县级层面，可以考虑在建筑遗产密集之地成立“建筑遗产派出所”，专司打击破坏建筑遗产的犯罪活动。目前，我国文物建筑督察工作由国家文物局于2009年设立的文物督察司领导，各省（直辖市）文物局也成立了对应的文物督察机构。这种与我国文物分级属地管理体制相配套的督察体制在我国文物建筑行政执法中发挥着中流砥柱的作用。但此种体制管理的对象仅限于建筑遗产中的文物建筑，而建筑遗产中的历史建筑和传统风貌建筑则由住建部门督察管理。这种条块分割式的督察体制非常不利于建筑遗产的整体保护。我们可以借鉴意大利设立文物监督人的经验，在全国遴选考古、历史、建筑等学科背景的专家学者作为我国建筑遗产监督人，由国家文物局、住建部、公安等部委组建的“全国建筑遗产管理委员会”直接管理，赋予一定的行政督察权力，监督全国各地建筑遗产的保护利用工作，对建筑遗产认养人不当的“保护性破坏”和“建设性破坏”行为直接制止，并有权直接反映到“全国建筑遗产管理委员会”。建筑遗产违法行为发生后，建筑遗产监督人要依法坚决惩处。《文物保护法（修订草案）》不仅把破坏文物的罚款金额从50万增加到100万，而且还出台了诸如责令改正违法行为、民事赔偿责任、行政处分、治安管理处罚、刑事处分等多种处罚措施。执法人员要熟练运用《文物保护法》《历史文化名城名镇名村保护条例》及各地法规，加强建筑遗产执法巡查，健全案件分级管理、应急处置、挂牌督办机制，约谈违法案件发生地主要党政领导，把约谈情况及时向媒体曝光。要加强文物、公安、海关、住建等多部门联合执法，通过“全国建筑遗产管理委员会”加强各部门协调，严厉打击建筑遗产违法犯罪活动。

（四）多渠道筹集保护资金

我国有五千多年的悠久历史，是世界上建筑遗产数量最多的国家之一。我国的建筑遗产种类繁多，年代久远，分布广泛，在一定程度上增加了政府包揽式保护的难度。中央政府非常重视建筑遗产保护工作，近年来针对建筑遗产维护的财政拨款逐年增多。“十二五”期间，文物保护受中央财政拨款共计607亿元，平均每年增长17.1%。仅2014—2015年间，中央财政就拨款53.7亿元支持全国1500个传统村落保护工作[17]。尽管如此，我国的建筑遗产保护一直存在着资金总量投入不足的问题。2016年文物普查显示，我国目前2555个传统村落中有11 000多处未定级不可移动文物，其中6600处是私人传统民居，4000多处保护状况不理想[18]。由于是私人产权，这类建筑遗产没有财政补助渠道，社会资金也很难进入，资金缺乏保障之问题非常突出。与此同时，随着经济发展、社会进步、财政压力和政府提供公共产品的低效率及新公共管理思潮的兴起，公私合作运动在世界各地兴起。公私合作（Public private partnership）是指政府部门和私人部门在公共产品供给中为解决市场失灵和政府失灵而建立的一种长期合作伙伴关系。这种伙伴关系从本质上可以概括为三个关键词：公共部门（Public）、私人部门（private）和合作（partnership）（以下简称PPP）。在我国，PPP被界定为政府和社会资本之间的合作，其中Public对应的是政府部门，private指社会资本。社会资本既包括私人资本，还包括国有资本及其他性质的资本。借鉴意大利建筑遗产认养的经验，建议政府设立建筑遗产保护公益基金，以公益基金为引导，以公私合作的方式吸引社会资本，统筹安排，专款专用，重点补助私有产权建筑遗产的修复，激励建筑遗产产权人和认养人积极履行保护义务。在我国，通过公私合作筹集建筑遗产保护社会资金的具体途径为[19](p24—29)：

第一，项目收益结构优化。其一，捆绑其他盈利性资源，联合供给。这包括：增补资源开发权，弥补收益不足。即政府可以将建筑遗产周边的一定数量的资源开发权出让给认养企业，以捆绑方式提高出资企业整体盈利能力，确保投资者获得合理回报，调动企业参与建筑遗产保护的积极性。其二，授权提供配套服务，拓展盈利链条。建筑遗产认养项目有相应的配套服务才能正常运转。政府可授权认养企业提供可以产生预期收益的诸如餐饮、物业、绿化等配套服务，延长价值链条，创建现金流。其三，开发衍生产品，增加收益来源。企业在认养建筑遗产的同时，可依托建筑遗产的衍生产品（如广告、知识产权授权），增加盈利渠道。

第二，冠名建筑遗产，提高企业知名度。企业认养建筑遗产投入的资金和人力表现为成本。优化成本结构可以减轻企业负担，具体的途径有以下几个方面：其一，集成融资，分摊投资，即对于建设运营周期较长，投资规模较大的建筑遗产项目，可将其适当进行分割，只对与运营成本及效率密切相关的部分工采取PPP模式或对不同部分采取不同的PPP模式细分，减轻企业对项目的一次性建设投入，提高其盈利水平；其二，打包运作，降低成本，即在建筑遗产认养项目中，企业进行一定规模的投资或购买项目一定期限的产权或经营权，若私有建筑遗产认养项目的社会需求量过小，则需要财政补贴来弥补差额；其三，通过管理或技术创新，降低运营成本，通过特许经营来激发社会资本的主动性和积极性，通过管理或技术创新不断降低其运营成本。

第三，稳定获取认养项目利润。能否稳定地获取利润是企业决定认养建筑遗产的重要依据。因此，不但要让企业在认养建筑遗产的过程中“有利可图”，还要确保其获取相对稳定的利润，这是设计商业模式必须要考虑的问题之一。其一，将盈亏状况不同的建筑遗产认养项目捆绑，可持续性地获得利润。为吸引社会资本进入建筑遗产认养项目，确保项目“盈利但不暴利”，可以将盈亏状况迥异的认养项目捆绑引资：既可以是同类盈亏状况不同的建筑遗产认养项目捆绑，也可以是具有特定联系的异类盈亏状况不同的建筑遗产认养项目捆绑。其二，合理设定运营前期保底量，提高目标利润的稳定性。为保证目标利润的稳定性，公私双方通常会设定最小需求保证或最小收益保证，即实际操作中的保底量，这本质上是一种风险缓解机制。

此外，在建筑遗产认养法规的设计中，还要不断融入、完善税收减免优惠制度。早在2004年，苏州市出台的《苏州市区古建筑抢修贷款贴息和奖励办法》就根据古建筑的保护级别和维修工程质量，对自筹资金修缮古建筑的单位和个人实施政府奖励。2006年修订之后，奖励额度高达20%。建议国家文物局、国家发展改革委员会、财政部、城乡住房建设部和国家税务总局等部委联合调研，借鉴意大利建筑遗产认养的经验，参照《苏州市区古建筑抢修贷款贴息和奖励办法》的做法，尽快研究出台建筑遗产认养税收优惠政策，调动社会力量积极参与到建筑遗产认养中来。虽然我国目前并未设立文化遗产彩票，但可以考虑将每年体育或福利彩票收入的一些特定额度作为建筑遗产保护专项资金。建议设立建筑遗产认养信息交流平台，管理和协调那些有能力、有热情的社会力量（私人、企业、非营利组织）进入建筑遗产认养领域。政府要善于引导社会力量做好建筑遗产利用定位，鼓励社会力量通过合理利用及时回笼认养资金，保障建筑遗产认养的可持续发展。

（五）全面培养公众的文化遗产保护意识

建筑遗产蕴含的历史、科学和艺术信息，可以通过信息传播的方式潜移默化地影响社会公众，善加利用，可以通过发挥社会教育功能来提高公众的建筑遗产保护意识。由于我国对文化遗产实施分级属地化遗产管理，地方政府在文化遗产保护方面的财权和事权不对称，往往把辖区内的遗产资源当成摇钱树，利用遗产旅游发展经济的牟利冲动较为强烈，这是目前我国遗产景区门票价格居高不下的体制因素，也是阻碍公众进入遗产景区接受文化遗产社会教育的重要障碍。借鉴意大利降低遗产景区价格的经验，我国应从文化遗产管理体制改革入手，在赋予地方政府文化遗产事权的同时，改革目前的财政税收体制，更多地赋予地方政府财权，与上述建筑遗产督察制度协同创新，有效抑制地方政府利用遗产牟利的冲动，降低遗产景区门票价格，让更多的社会公众有机会走进遗产景区接受教育。借鉴意大利设立“文化遗产周”的经验，我国已于2006年将每年六月的第二个星期六设为“文化遗产日”，并开展了一系列宣传教育活动，起到了一定的宣传教育效果，但在实施的过程中还要注意以下问题：主题要“贴近生活，贴近实际，贴近群众”，以唤起群众共鸣；口号要有感召力、影响力，以鼓舞人、教育人、激励人为要务；活动内容要尽量简单，注重实效；定位要强调公益性，杜绝商业行为[20]。建议将文化遗产社会教育纳入国民教育序列，打通其与学校教育的界限，在中小学教育中融入文化遗产知识教育，培养青少年群体的文化遗产保护意识，例如将文化遗产保护写入教科书，积极开展青少年参观历史博物馆，观看文博纪录片等社会教学活动，普及文化遗产保护知识，使青少年从小树立文化遗产保护意识，自觉承担文化遗产保护责任。