住房价格波动对居民消费的“挤出效应”分析

牛 虎 博士（中国社科院 北京 100025）

引言

改革开放以来，我国经济进入高速增长时期，伴随着经济发展水平的提升，我国居民收入水平也有了较大幅度提升。收入水平提升导致居民家庭积累财富越来越多，如何实现财富保值增值成为居民面临的新问题。1988年我国住房制度改革，房价进入持续上涨时期，许多居民将家庭累积资金投入房地产市场中，以寻求财富的保值增值，因此房产在家庭财富结构中的比重逐渐提高。房产成为家庭财富的重要组成部分，而家庭财富是影响居民收入的主要因素，因此房地产价格波动必然对我国居民消费水平产生显著影响。学术界普遍认为房价波动对消费会产生三种效应：其一是挤出效应，即房价上涨压缩了居民消费；其二是财富效应，即房价上涨增加了居民财富，从而提升消费；其三是带动效应，即房价上涨会带动建材、家居、家电等行业发展。2010年以来，我国社会消费品零售总额单边下行，房地产价格逐渐上扬，在此背景下本文着重探究住房价格上涨对居民消费的挤出效应。

相关文献综述

国内外有关住房价格与居民消费的研究较多，Engelhardt（2009）以加拿大租赁市场数据为样本研究房地产价格上扬对租客消费的影响，结果表明房地产价格上扬显著降低了租客的日常生活消费率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地产价格上涨对居民消费的影响，认为房地产价格上涨幅度过大会导致一些有购房意愿的人放弃购房转向消费，从而提升消费率，此外还认为房地产价格上涨会促进房屋所有者的消费。Campbell（2015）探究了英国房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明房地产价格上涨会降低居民当期消费率，认为从长期来看，房地产价格上涨能够促进居民消费水平提升。美国学者Elliot（2016）得到了与他类似的结论。我国学者宋勃（2007）利用我国1998-2006年的季度数据构建VAR模型，探究房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明：短期中居民消费支出与房价上涨是双向格兰杰因果关系，长期中房价上涨是居民消费支出增加的格兰杰原因，进一步的脉冲响应分析也证实了房价上涨对居民消费的正向冲击作用。

此外，黄静等（2009）、徐沛东（2011）、李江一（2017）等学者均认为我国房地产价格上涨能够增加居民财富，进而提升居民消费。而张存涛（2009）基于我国1987-2007年的数据构建误差修正模型，探究房地产价格上涨对居民消费的影响，结果表明房价上涨并没有对国民财富增长形成正向作用，反而对居民消费造成挤出效应。刘旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黄志龙（2018）等学者均认为房地产价格上涨对居民消费具有挤出效应。学者们有关住房价格与居民消费的研究存在一定争议，众多学者只是利用时间序列数据进行研究忽略了内部差异。本文基于我国30个省市面板数据进行实证研究，能够提升实证分析的准确度。

房价波动影响居民消费的传导机制分析

住房房价波动对居民消费具有正向和负向作用，学术界分别称为财富效应和挤出效应。

房价波动的财富效应是指房地产繁荣和房价上涨使得居民财富增加，提高居民消费积极性。财富效应的传导机制主要有三种对象：其一是普通住宅拥有者。房价上涨使得普通住宅所有者可以通过住宅抵押的方式获得更多贷款或者更容易获取贷款，从而提升其消费信心；其二是房屋投资者。房价上涨使得房屋投资者可以通过房屋出售方式获取更多收益，同时房价上涨会引导房屋租金上涨，使得房屋投资者获取更多收入；其三是贷款买房者，房价上升使得未来收入增加，提升居民消费信心。

房价波动的挤出效应是指即高房价直接减少了购房和租房家庭可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出。挤出效应的传导机制主要有三种对象：其一是租房者。房价上涨诱发房租上涨，使得租房者租金支出增加，导致其消费资金减少；其二是预期买房者。房价上涨使得预期买房者需要付出更多资金购置房产，压缩其日常消费；其三是贷款买房者。对于贷款买房者，学者们认为既可能产生财富效应也可能产生挤出效应，挤出效应的产生主要由于贷款买房透支了消费者未来收入，会使得消费者消减当前以及未来消费支出以偿还银行贷款。

房价波动对居民消费“挤出效应”的实证分析

（一）变量设置与数据来源

本文重点探究房价波动对居民消费的“挤出效应”，有学者使用社会消费品零售总额度量居民消费状况，此指标是从总量上对居民消费水平进行反馈。本文使用居民消费水平衡量居民消费状况，此指标剔除了规模效应的影响，能够更加精确反映我国居民消费状况，数据来源于国家统计局。近年来我国月度、季度、年度房价波动较大，本文使用链家研究院和锐思数据库公布的2010-2017年我国30个省、市、自治区（西藏除外）的房产交易均价进行衡量。收入是消费的基础，因此本文将居民人均可支配收入作为核心解释变量之一。参考刘英群（2017）、陈训波等（2017）的研究，本文选取了地区经济发展水平，使用人均gdp衡量；物价变动状况，使用cpi衡量；市场化水平，使用樊纲市场化指数衡量；政府社会保障状况，使用政府社会保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社会保障支出数据来源于国家统计局，市场化水平来源于《中国市场化指数》的年度报告。为剔除通货膨胀等价格因素的影响，本文以2010年为基期的GDP平减指数把货币计量的变量折算成不变价。

（二）核心解释变量与被解释变量散点图

我国各地区居民消费水平、住房价格存在较大差异，为消除异方差性的影响，对原始数据进行取对数处理。本文在计量时采用Eviews中的Panel程序，与pool panel相比更加适合处理本文这样“短而宽”的面板数据。为更加精确的设置模型，绘制了lncost（居民消费）与lnfj（房价）、lnsr（人均可支配收入）的散点图，以反映核心解释变量与被解释变量之间的关系，如图1所示。lnfj与lncost之间基本呈现线性关系，但是线性关系并不明显，而lnsr与lncost之间呈现显著线性相关关系。lnfj与lncost的散点图仍然呈现较大异方差性，使得二者之间的关系并不明显，因此本文使用截面加权的广义最小二乘估计，进一步消除各地区之间的异方差性。

（三）模型设置

综合图1结果，本文选择面板数据模型，该模型能够更好的分析我国不同省市时间序列。本文重点关注的是房价波动对居民消费的影响，采用基本多元线性回归模型加控制变量的方法建立面板数据模型，如方程（1）所示：

其中，lncost是居民消费水平的对数，lnfj是房价的对数，lnsr是居民人均可支配收入的对数，lnpgdp是人均GDP的对数，lncpi是消费者物价指数的对数，lnmar是市场化水平的对数，lnzf是政府社会保障支出的对数。i指我国30个省市，t为时间跨度，指2010-2017的时间跨度，β为相关系数，ε为随机扰动项。

图1 lnfj、lnsr与lncost的散点图

表1 变量单位根检验结果

表2 回归结果

（四）回归结果

数据平稳性检验。非平稳数据进行回归分析可能会出现“伪回归”现象，因此需要对数据进行平稳性分析，结果如表1所示。LLC检验和Fisher-ADF检验均拒绝原假设，说明本文原始数据均为平稳序列，所以可以直接进行回归分析。

回归结果。F检验和豪斯曼检验均显示本文适用固定效应模型，对模型进行广义最小二乘回归，结果如表2所示。全国整体lnfj与lncost之间的回归结果为负，说明我国房价上涨与居民消费之间为负相关关系，由此可见房价上涨对居民消费具有一定程度的挤出效应。从分样本结果来看：东中西部经济带lnfj与lncost之间的相关系数均为负，西部经济带回归系数并不显著，但是并不能忽视房价上涨对西部经济带居民消费的挤出效应，结果不显著只是说明西部地区房价上涨对居民消费的挤出影响尚未达到显著水平。对比东部和中部经济带的回归系数可知，房价上涨对中部经济带居民消费的挤出效应更强，这主要是由于东部地区经济发展水平较高，居民收入水平较高，收入来源广，房价上涨对其消费水平影响有限，而中部地区经济发展水平较低，居民收入水平较低，居民收入主要来源于工资性和经营性收入，房价上涨对其消费水平影响更大。全国和东中西部经济带居民人均可支配收入与消费水平之间均为显著正相关关系，说明收入水平对消费水平具有重要影响。控制变量中，lnpgdp与lncost为之间为显著正相关关系，说明经济发展水平提升对居民消费水平提升具有正向影响；lncpi与lncost之间为显著负相关关系，说明物价水平提升会抑制居民消费；lnmar与lncost之间为显著正相关关系，说明市场化水平提升能够促进居民消费；lnzf与lncost之间为显著正相关关系，说明政府社会保障支出增加能够显著带动居民消费水平提升。

结论与政策建议

房价波动的挤出效应主要影响对象是租房者、预期买房者、贷款买房者。全国整体lnfj与lncost之间的回归结果为负，说明我国房价上涨与居民消费之间为负相关关系，可见房价上涨对居民消费具有一定程度的挤出效应。而分样本结果表明：东中西部经济带lnfj与lncost之间的相关系数均为负，西部经济带回归系数不显著，但是并不能忽视房价上涨对西部经济带居民消费的挤出效应，结果不显著只是说明西部地区房价上涨对居民消费的挤出影响尚未达到显著水平。对比东部和中部经济带的回归系数可知，房价上涨对中部经济带居民消费的挤出效应强于东部经济带。鉴于此，提出以下几点政策建议：

第一，完善房地产金融体系，加快金融工具创新。房地产属于资金密集型产业，对金融存在很大依赖性，完善房地产金融体系，加速房产流动能够稳定和促进居民消费水平提升。首先，扩宽房地产开发和居民购房金融通道。其次，加强金融服务水平以及防范金融风险能力。最后，有计划的放宽对中低收阶层购房贷款约束，区别对待房产投机者和刚需者。

第二，合理调控房地产价格。近年来我国房地产市场繁荣，房价上涨迅速对居民消费存在一定的挤出效应。为此我国地方政府应当合理调控房价，根据房屋租售比、地区居民收入水平引导市场价格，同时严厉打击投机者炒房行为，保障房地产市场合理发展，从而逐步稳定住房价格。

第三，转变居民消费信贷观念。转变居民消费信贷观念可以发挥房价上涨的财富效应。我国居民很少考虑房价上涨后利用房产溢价办理抵押贷款从而增加消费水平。通过政府政策引导居民消费信贷观念转变，并适当降低居民抵押贷款利率可以增加居民消费支出水平，提升消费率。