关于城市老旧小区改造现状与难点分析及解决对策研究

胡鑫庭

安徽省祁门县房地产管理中心（245600）

0 前言

根据我国住房城乡建设部的有关调查数据显示，在2000-2015 年我国城市区域新增住宅面积约为372 亿m2， 其中需要改造的老旧小区住房面积约为74.3 亿m2， 在我国城镇住宅区域对老旧小区改造的工程项目中仍有约21 亿m2未完成。今年政府工作报告中提出：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样化社区服务。 ”

1 对城市老旧小区进行改造的重要意义

1.1 城市老旧小区改造是全面实现小康社会的基础

我国政府颁布的《关于进一步加强我国城市规划建设管理的若干意见》明确地指出，在我国城市区域内需要加强实施城中村的改造计划，对城市中的老旧小区住宅进行综合化的整治，对城市中存在的危房、非成套住房等类型房屋进行集中化的住房改造，预计在2020 年12 月底基本完成我国城镇区域全部棚户区、城中村和危房的集中改造计划。 这项计划有助于我国城市经济建设的良好发展，进而保障城市区域居民的切身利益，为我国实现全面小康社会奠定坚实的基础。

1.2 城市老旧小区改造是现阶段重要的民生、民心工程

我国城市中的老旧小区普遍是国有制单位改革之前由政府或者是国企单位出资建设的居住区，此居住区与我国房改之前建成后的居住区具有一定的区别。 随着我国城市区域化进程的逐渐加快，城市老旧小区中的配套设施严重不足、违章搭建日益泛滥、停车位问题逐渐突出等现象都影响了小区中居民的日常生活。因此当前对城市老旧小区进行改造是从源头上解决城市区域居民住房难的问题，进而改善城市老旧小区中生活居民的生活条件，同时改善当前城市老旧小区周边城市面貌，城市老旧小区改造计划是现阶段重要的民生和民心工程。

1.3 城市老旧小区改造是重要的城建投资项目

我国的城镇区域进行老旧小区改造计划主要是由政府进行主导，因此老旧小区改造计划和社会中的其他产业相比具有一些不可比拟的优势，通过城镇区域老旧小区的改造不仅可以消化我国经济市场中一部分建筑投资的需求，同时也不会对当前的房价造成影响。根据有关调查研究显示，自2015-2019 年间，我国完成棚改房共1 400 万套，房屋建筑面积总计达78 450 万m2， 改造计划中城镇老旧小区的住宅总面积约为974 620 万m2，需要改造的建筑面积为棚改房区域的数十倍[1]。 随着我国城市老旧小区的改造计划逐渐的普及，减轻了房地产对城市GDP 经济增长的负面影响，根据我国财经网报道，城市老旧小区改造计划对我国经济增长具有明显的促进作用，每年我国通过城市老旧小区改造可以拉动区域经济GDP 增长2.5%～3.4%。

2 现阶段城市老旧小区改造的现状及改造中面临的问题

2.1 现阶段城市老旧小区改造的现状分析

现阶段，我国城市老旧小区的改造主要有以下3 种方式：①城市老旧小区改造可以通过维护保留的方式，对一些历史文化价值较高且具有传统建筑风格的居住区进行保留，并采用维护的方式对原有建筑结构进行加强， 使老旧小区外观得到修缮和恢复，保持小区原有的外貌；②对城市老旧小区进行修缮升级，在修缮升级的过程中需要对没有文化价值、结构较为稳固、还可以继续居住的房屋建筑进行更新，对小区内部的配套设施进行加强；③对城市老旧小区进行拆迁重建，拆迁重建主要是针对城市中年限较长且不适合居住的小区进行拆迁，在拆迁的过程中需要合理规划和增加小区的建筑面积，对原有住户进行妥善安置。

2.2 城市老旧小区改造资金筹集难度较大

我国老旧小区在改造建设过程中主要面对的对象是生活在基层的居民，因此与其他的工程建设相比具有一定的复杂性。 在改造过程中工程的资金筹集难度较大，老旧小区改造资金主要来源于政府的财政拨款，但是区域性政府对城市老旧小区的支持力度不一，小区业主的配合程度也不同，这导致了城市老旧小区在实施改造中的工程难度增大[2]。

2.3 城市老旧小区改造建设管理不到位

在城市老旧小区改造建设过程中涉及的相关部门较多，需要对内部的供水设施、供电设施、燃气设施、网络及智慧城市设施等相应基础配套设施进行改造升级，还会遇到配电或是配水管网的迁改工作，这也增加了小区改造的难度。

2.4 城市老旧小区改造配套设施改造力度不大

城市老旧小区在对配套设施进行改造的过程中，最多的诉求便是对小区中的基础配套设施进行改造，如老旧小区常住用户多为一些老年人，而这些老年人上下楼梯不是很方便，如果在改造计划中没有政府的主导性作用，光靠小区的用户很难对电梯进行架设。 小区内部道路较为狭窄，在小区建设初期也未考虑到未来小区居民的用车情况等。 但是这些问题在改造过程中必然会涉及到部分用户的切身利益，如果在改造计划中有部分用户反对改造配套设施，那么便会降低配套设施的改造力度。

3 完善城市老旧小区改造的具体措施

3.1 创新城市老旧小区改造的管理模式

由于我国城市老旧小区情况都不尽相同，改造难度也有一定的差别，因此在对城市老旧小区进行改造的过程中需要因地制宜，针对不同的小区研究出不同的改造方案。 首先，在改造中需要坚持以政府为主导，建立由建筑部门组织协调机构，协调住建、供水、供电、燃气、网络、民政等相关部门，保障城市老旧小区改造计划的顺利实施。 其次，工程承建方需要制订老旧小区改造过程中的总体规划方案，详细分析每一个小区的自身特征和具体改造内容，制订出完善的改造计划。 对改造进度较快的小区和街区，政府需要给予一定的奖励和表彰，以调动承建单位的工作积极性。

3.2 多途径保证城市老旧小区改造资金渠道畅通

在对城市老旧小区进行改造过程中，还需要保障小区的投资渠道畅通。 当地政府需要鼓励企业参与到老旧小区的改造项目中，可以利用老旧小区的位置优势和区位优势，利用小区中的闲置土地或是临街土地进行二次开发，以小区开发为酬金的方式来吸引社会资本的参与。 在城市老旧小区的改造中，还需要加大政府的财政投入。 当地政府在财政预算制订的过程中，要为老旧小区的改造计划适当拨款，市政府还需在工作中引导各区政府加大城市老旧小区的财政投入。 对于参与到城市老旧小区改造的承建单位，政府还需要通过减免赋税、提供快捷通道等方式降低施工企业的负担。

3.3 拓宽城市老旧小区改造内容和体系

施工企业要对老旧小区内部的老化工程进行改造，增加小区配套设施。 在对小区建筑结构加固和配套设施增设的过程中，施工企业需要根据小区内部的实际情况为建筑物增加电梯或是供排水管道；对小区的建筑环境进行改造，将小区原有的道路拓宽，增加小区绿植面积，为小区建设停车设施等； 施工企业还需要增加小区的基础配套设施，对小区内部的各种管线进行改造，增加居民服务用房和基础设施设备；为了适应当下我国老龄化社会，小区内部还需要建设老年人的配套服务设施，如小区无障碍道路、老年人健身设施、锻炼场地等。

3.4 加强城市老旧小区改造后期的维护

在对城市老旧小区改造后期，施工企业需要帮助小区成立专门的物业公司和小区业主委员会，通过这些方式来实现小区后期的可持续化管理。 首先， 当地政府需要派工作人员深入小区居民家中，通过召开座谈会或是面对面访谈的方式，了解小区内部居民对老旧小区改造和物业管理的看法。 其次，当地政府需要加大对城市老旧小区的物业管理补贴力度， 通过降低付税或是补贴管理费的方式，吸引社会中的物业企业进驻小区管理。

4 结语

当前我国城镇化规模进一步扩大，人们的生活质量水平也在日益提升，城市中原有的老旧小区已经满足不了城市居民的日常生活需求，这在一定程度上制约着城镇化的发展。 城市老旧小区改造可以促进当下全面建设小康社会，是老百姓安居乐业、社会可持续性发展的重要保障。