农村宅基地退出法律问题研究

河北经贸大学 王亚彤

1 农村宅基地退出概述

1.1 农村宅基地退出的概念

宅基地退出的概念没有明确规定，其中常用的一种就是指农户退出宅基地，其享有的宅基地使用权因此消灭的现象[1]。因为宅基地与宅基地使用权关系紧密，所以可以理解为宅基地的退出其实就是指宅基地使用权的一种消灭的现象。

1.2 农村宅基地退出的意义

农村宅基地退出不仅可缓解农村宅基地的闲置及土地浪费问题，更是在此基础上有其独特的措施意义，经过总结共有以下几点。

1.2.1 改善农民生活环境，提高生活质量

实施农村宅基地退出，使农民从农村迁移到小城镇甚至是城市，改变农民的生活环境，同时城市的社会公共服务以及基础设施建设都会更加完善，相比在农村，农民的物质和精神都能更好地得到满足。通过宅基地退出，农民也可以获得物质上的补偿，保障自己的利益。

1.2.2 高效利用农村土地

农村宅基地的闲置可以说是推行宅基地退出的一个重要原因，如今宅基地闲置现象在国内一些农村很常见，但同时，城市发展却因为土地资源稀缺受到限制，有限的城市用地已经不能满足当下快速发展的经济，而农村宅基地退出恰好为解决该问题提供了新思路。将退出的宅基地集中起来重新科学规划，使农村的土地得到高效利用的同时将部分宅基地用作城市建设，缓解城市难题。

1.2.3 缩小城乡差距，促进城市化

农村宅基地是农民生存的重要基础，国家限制宅基地的流转用以保护农民的权利，在另一方面却也使得农民的一些权益受到了损害。宅基地退出保障了农民的权益，农民通过退出获得更多的收入，或者吸引一些企业的入驻，为农民创造了更多的就业机会，也可以使农民摆脱土地的束缚，拥有更多获得收入的方法。这样一来，提高了农村的发展水平，缩小了城乡差距。

2 农村宅基地退出的现状

2.1 农村宅基地退出模式

我国农村宅基地退出的模式主要有主动退出与被动退出，有偿退出与无偿退出等。主动退出与被动退出的区别主要在于是谁主导，主动退出就是指农户主导的宅基地退出，而被动退出就是说由政府、村集体等主体主导的农村宅基地退出[2]。

另一种是宅基地有偿退出和无偿退出。有偿退出是说农民进城买房落户后想把宅基地退回集体的，政府会给一定的补偿，有偿退出的补偿大概包括两部分，分别是宅基地的补偿款和房屋以及地表附着物的补偿款[3]。但有偿退出有限制，以下四项将会被“无偿退出”：（1）户外厕所；（2）废弃禽兽舍；（3）倒塌房屋；（4）影响村内道路及公共设施建设的院落等建筑物及构筑物[4]。

2.2 试点典型例子

在我国宅基地退出已经有部分地区结合当地的情况进行了试点工作，大多获得了不错的成果，典型的有天津和浙江两地。天津“宅基地换房”模式是用宅基地使用权置换城市的房屋，对于农民们承包的土地，政府则规定可以转租，解决了农民们关心的问题的同时也有利于宅基地和耕地的保护。浙江“两分两换”模式是说将农户的宅基地使用权和土地的承包经营权分开，农民可以置换其中一个或两个一起置换。这种模式是由当地政府和村集体经济组织共同出资成立一个投资公司作为投融资的主体，负责建设农村型社区负责解决宅基地退出产生的问题。

3 农村宅基地退出中的法律问题

3.1 宅基地退出相关立法不完善

在我国关于宅基地管理的法律找到的大多都只是一些原则性的规定，关于宅基地，在《土地管理法》、《物权法》等法律中只是规定了宅基地浅显的权利，我国关于农村宅基地的规定还处于一个不完整、系统的状态，或者说就是没有一个明确的关于农村宅基地怎样退出的法律体系。

3.2 退出补偿制度不完善

在各个省市的试点工作中，大体规定了退出的条件和程序，关于怎样补偿只有原则性的回答，具体的标准、范围没有明确规定，这不利于工作的实施。或者在一些地区则直接按照其他法律法规进行补偿[5]。

3.3 退出后保障制度不完善

虽然我国的社会保障体系在近些年一直在完善，但是相对于城市来说，农村的保障体系还不够健全，如果农民退出了宅基地就相当于失去了自己赖以生存的住所，如果选择了在城市居住又是否可以适应以及应对城市的各种压力。所以说，如果没有一个相对完备的宅基地退出后的保障体系，可能会成为农民退出宅基地的阻碍。

4 农村宅基地退出法律对策

4.1 在立法层面明确宅基地退出

我国应当制定有关农村宅基地退出的明确法律，明确宅基地使用权可以退出，同时制定新的宅基地退出的法律法规，如《农村宅基地退出法》及其他相关文件，也可以在我国现行的《物权法》《土地管理法》等相关法律中增加关于宅基地及其退出的内容[6]。

4.2 建立完善的补偿制度

因各地区的实际情况并不相同，但是为了保证实施，首先要有一个基本的标准，比如明确农民退出宅基地的最低补偿和最低生活保障的限度；其次也可以扩大农村宅基地退出的补偿范围，除了宅基地及宅基地上的房屋和其他的一些附属设施，其他必要的费用和风险补偿都应当在补偿范围中进行明确[7]。最后，提供多种退出补偿的方式供退出农民选择。

4.3 建立完善的保障制度

建立完善的保障制度让农民愿意配合宅基地退出工作的实施，具体的做法可以是让退出的农民加入城镇社会保障体系，享有与城镇居民一样的保障，或者说根据现实情况，建立一套新的关于退出农村宅基地的农民的保障体系，同时注重和完善其就业、医疗、教育保障方面，更符合农民们的要求。

5 结语

如今国家强调农村土地的“三权分置”，使得农村宅基地退出的问题受到了更多的关注。虽然试行初期还存在一些问题，但总的来说，农村宅基地退出不仅解决了当下土地利用不合理的问题，更是提高了农民的生活水平，促进了我国的城镇化建设。由于国家相关法律的欠缺，使得退出制度、相关的保障、补偿措施等方面都出现了一些问题，但是不能否认农村宅基地退出这一项举措的重大价值，它的作用有待我们去发掘。