基于宁波城区试点项目的历史建筑活化利用策略探讨★

杨家祺 郭宜洋 方勇锋

(浙江万里学院设计艺术与建筑学院，浙江 宁波 315100)

1 概述

《历史文化名城名镇名村保护条例》将历史建筑定义为：“经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物”[1]。为此，我国不少城市结合当地实际情况，对历史建筑作了相应的认定条件。浙江省各地于2015年开始，进行历史建筑普查，并陆续发布历史建筑名单。

历史建筑传承着中华源远流长的优秀传统文化。然而，因种种原因，不少历史建筑因保护不当而破旧不堪，甚至毁于一旦。保护和利用好这些历史建筑，对延续一个城市的历史文脉、倡导“文化强市”，具有十分重要的意义。

2 宁波城区历史建筑活化利用试点项目现状

针对历史建筑保护利用存在的问题，2017年12月27日，住房城乡建设部在全国10个城市开展了首批历史建筑保护利用试点工作，以便探索历史建筑保护利用新路径，充分发挥历史建筑的使用价值，其中包括浙江省的杭州市和宁波市。

宁波市政府于2018年2月14日发布了《宁波市历史建筑保护利用试点工作方案》，公布了宁波市历史建筑活化利用试点项目，位于宁波城区的有：马园村民居、栎斜杨氏宗祠、太古洋行、走马楼饭庄、冯骥才祖居、贵驷小学旧址、福泉山茶厂知青屋等，并进行了不同途径的开发和活化利用。

2.1 马园村民居

马园村民居位于海曙区南门街道马园路54号，为民国建筑，总占地面积约308 m2，周边为柳汀新村、世纪虹、丰华名都、世纪长春等小区。2018年马园村民居进行了修缮，现在宁波龙蛋文化艺术有限公司进驻该历史建筑，别名“沁艺轩”，主要提供文化和美术培训服务。

2.2 栎斜杨氏宗祠

栎斜杨氏宗祠位于鄞州区横溪镇栎斜村，始建于南宋。2017年栎斜村集体和村民对该历史建筑进行了修缮，延续原有的宗祠功能，同时兼做村文化礼堂，以满足村民开展各类文体活动的需求[2]。

2.3 太古洋行

太古洋行位于江北区中马路168号，地处宁波老外滩历史文化街区。宁波老外滩曾是“五口通商”中最早的对外开埠区之一，在20世纪20年代初期改造时，其中主题之一是以休闲娱乐为主的酒吧和餐厅休闲区。太古洋行是一幢两层方形洋房，属于典型的西洋风格的里弄式建筑，目前以商业酒吧进行活化利用。

2.4 走马楼饭庄

走马楼饭庄位于江北区慈城古镇民权路117号，原是慈城著名金融家葛申木的故居，现作为餐饮进行活化利用。走马楼饭庄内部陈设既保留古建筑的屋宇柱梁，又巧妙添充了现代元素，属于典型的花园式老宅，就餐环境优雅，菜品很有特色，也很丰富。

2.5 冯骥才祖居

冯骥才祖居位于江北区慈城古镇民主路159-1号，现在作为博物馆，内设“怀先堂”“南轩”“我们的大冯”三大展区。整个博物馆环境幽静清雅，建筑古朴厚重，反映了冯骥才先生与家乡慈城的深厚情谊。

2.6 贵驷小学旧址

贵驷小学旧址位于宁波国家高新区贵驷街道贵安路44号，为1935年建造的民国风格老校舍，宁波籍院士林永年曾在此读书，拟作为百年校史陈列室进行活化利用，现在正在进行方案设计。

2.7 福泉山茶厂知青屋

福泉山茶厂知青屋位于东钱湖旅游度假区，目前作为民宿、旅游接待进行活化利用，其中拥有28间特色民宿，同时还有可容纳15人的日式榻榻米茶空间和可容纳40人的心宿生活美学馆，以及500 m2的屋外平坦草地，适合户外露营、篝火野炊派对、草坪婚礼等各种主题活动。

3 历史建筑活化利用困境分析

从目前来看，历史建筑在活化利用中，存在以下问题。

3.1 产权问题

产权问题是历史建筑活化利用绕不开的主要问题之一。根据我们的调查发现，历史建筑产权人部分属于公有的(政府所有)，部分属于村集体，更多的属于个人所有。上述宁波市历史建筑活化利用试点项目中，大部分产权比较清晰、单一，这样活化利用阻力小些，也有个别试点项目，如马园村民居，因产权问题而一度停滞，后由政府出面得到了解决。

然而，对不少历史建筑特别是民居类历史建筑来说，随着家庭人员日益增多，每隔一段时间后不可避免进行分户，加上旧时的房屋买卖十分普遍，导致部分历史建筑产权问题十分复杂。比如我们了解的鄞州区姜山镇某处历史建筑，虽然产权人属于整个家族，但具有继承权的人有二三十个人，且分布世界各地，想获得这些继承人的一致同意，难度可想而知。又如不少传统村落内的民居类历史建筑，由于分户，几乎每间房子属于不同的产权人，导致活化利用难度大。

3.2 经费问题

诚然，各级政府对历史建筑投入了不少经费，然而由于历史建筑基数大，这些经费显得远远不够。比如栎斜杨氏宗祠修缮经费共460余万元，其中申请名城名镇名村保护专项资金130余万元，当地镇政府申请区级财政预算65万元，村集体和村民自筹资金265万余元[2]。马园村民居历史建筑的活化利用也遇到维修资金难题，后来大部分维修资金由企业(宁波龙蛋文化艺术有限公司等)先行支付，政府以租金优惠的形式来补偿。而贵驷小学旧址维修处于方案设计中，其中的维修经费预算，一方面向市里争取名城名镇名村保护专项资金，另一方面争取区级财政专项经费给予配套。由此可见，维修经费也是历史建筑活化利用一大难题。

3.3 安全隐患、配套设施不齐全

历史建筑因建造年代久远，存在不少安全隐患，特别是农村民居类历史建筑，年轻人大多常年在外务工，居住者为老人居多，有的出租给外来人员，或者空置。这些老人和外来人员对历史建筑的维护保养意识十分淡薄，因而不少历史建筑面临着火灾、倒塌等安全隐患。

历史建筑原有用途十分复杂，有居住、商业、办公、文娱、教育、宗教、工业等，或者空置，若活化利用为新的用途后，配套设施应该跟上。原先是民居类历史建筑，若改造为民宿，则要增加空调、卫生间等现代化设施，甚至考虑是否配置厨房、餐厅等，还要留意电力、给排水能否保证。比如走马楼饭庄原是葛申木故居，调整为餐饮功能后，事先要处理好油烟排放、污水排放对建筑的影响。又如马园村民居，考虑到参加文化和美术培训服务的人比较多，主房和厢房连接处的两偏房都改造为卫生间。

4 历史建筑活化利用策略

4.1 改善历史建筑的产权流通

历史建筑的产权十分复杂，特别是民居类历史建筑，影响了其进一步保护利用。针对历史建筑产权困境，建议从两方面入手：一方面是在不变动产权的情况下，征得原产权人同意，进行适当的功能置换，并可以给予适当的经济补助，比如针对农村老年人居多，而配套的娱乐、护理设施普遍缺乏，可以把部分历史建筑调整为村民活动室、养老机构等，这样既可以给村民特别是老年人提供活动场所，又使历史建筑“活”起来[3]；另一方面，可以制定相应的“小产权房”制度，即把这些历史建筑当作“小产权房”，在一定范围内允许流通，从而吸引对历史建筑感兴趣的社会力量(如企事业单位、外村村民或者城镇居民)投资购买，进行修缮保护。

4.2 多方面吸引活化利用资金

历史建筑的保护和利用急需经费，除了多渠道争取名城名镇名村保护专项资金、财政预算外，还可吸引民间力量的投入，比如减免部分租金来补偿改造资金、众筹资金、企事业单位和个人认捐等。比如马园村民居的改造过程中，政府以租金优惠的形式来补偿改造资金，这值得进一步推广。

4.3 编制保护图则，增加配套设施，消除安全隐患

对历史建筑，应该编制相应的历史建筑保护图则，确定保护范围和保护对象，规定强制性保护内容和引导性内容，建议电力、给排水等市政配套管线位置和空调、厨卫位置，并制定限制功能。比如传统村落内的民居类历史建筑，原则上禁止调整为重油污餐饮功能，也禁止调整为类似KTV、酒吧等会产生声光污染的商业功能。对于农村历史建筑，应满足GB 50039—2010农村防火规范的要求。

对有安全隐患的历史建筑，应尽快鉴定、维修加固，采用经济而科学的技术手段，按照原貌原工艺，采用相同的材料进行修缮，以延长历史建筑的寿命。

4.4 发挥市场在资源配置中的决定性作用，扩大历史建筑的利用途径

历史建筑的保护利用工作正在全国各试点城市积极推进中，不少地方推出了活化利用“样本”。然而，作为具有独特的文化背景和本土特色的历史建筑，更应该强调其个性，力图做到“一处一特色”，而不是采用类似标准化图集来规划。

因而，在确保历史价值和保证安全的前提下，同时不违背历史建筑限制功能，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，契合所在区域的发展，做好历史建筑的活化利用工作。比如宁波市政府在倡导文化强市，可以把历史建筑改造为博物馆、创意空间或者民宿等方式，扩大历史建筑的利用途径。

5 结语

针对历史建筑活化利用中存在的产权、经费、安全隐患及配套设施不齐全等问题，可以采取进行适当的功能置换或制定相应的“小产权房”制度来改善产权流通、多方面吸引活化利用资金、编制保护图则，增加配套设施，消除安全隐患等措施来解决；同时，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，扩大历史建筑的利用途径，相信历史建筑活化利用的路会越走越宽。