建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点

陈嫚娜

(汕头职业技术学院，广东 汕头 515000)

0 前 言

房地产项目总投资包括项目开发成本和项目开发费用。项目开发成本主要包括土地获得价款、前期费用、营销设施建造费(营销费则相应扣除)、套内二次装修费(限精装交房)、开发间接费和不可预见费等。不考虑土地获得价款，应为地价及相关费用，对于不同城市类别和区域的差异太大，通常不作为常规成本管理的范畴。房地产企业成本管理主要是针对项目的建造成本，即前期费用、建安工程费、营销设施建造费(营销费则相应扣除)、套内二次装修费(限精装交房)、开发间接费和不可预见费等。房地产企业经营以利润最大化为目标，一方面提高售价增加销售收入，一方面控制成本和费用。但是为了保证成交量和资金回笼，一味提高售价只会造成有价无市，更实际的途径是合理控制开发成本和费用，房地产项目费用的预测主要是根据预期销售额按比例计算，那么在企业经项目决策获得土地后，控制成本的重任就落在建造成本上。经过大量房地产住宅项目的数据统计，建安工程费占建造成本的70%～80%。从工程造价管理的维度，房地产项目建设程序是分为项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段和项目后评估阶段。通过研究得出,设计阶段的决策和工作对工程造价的影响超过75%，而设计阶段产生的费用在建造成本中占比不足2%。可见，设计阶段是房地产项目成本形成的主要阶段，完善和加强设计阶段的成本管控工作，对优化房地产项目的成本，提高房地产开发企业的市场竞争力具有重要意义。在设计阶段，规划、建筑、结构、设备、景观、室内等专业应统一协调，密切配合做到建筑设计品质最高、成本最低，规划和建筑设计则是设计阶段的源头，至关重要。房地产项目成本管控应从建筑设计抓起。

1 建筑设计阶段成本管控的对策

1)确立房地产项目分档原则，建立房地产项目分档分类的限额标准。房地产项目分档原则主要根据房地产住宅项目所在城市类别、规划和容积率(高层、小高层、多层、别墅等)指标和预期售价来确定的，一般把房地产项目由高至低分为A、B、C类，还可以根据实际情况调整增加如“A+”等子分类。不同专业设计又分为多个分项和子分项。房地产住宅项目分档分项限额标准主要有建筑设计、装饰设计、景观设计和机电设计。限额设计关键是要做确定关键成本指标和做到指标量化。建筑设计限额指标主要包括造型、外立面、门窗和部品等；装修设计对于毛胚交房的项目主要是大堂装饰、电梯厅装饰、会所装饰以及样品房等。景观设计限额内主要是硬景和绿化。机电设计限额指标主要是电梯、消防等项目。各专业设计的指标量化都是通过同类项目经验数据或成本测算确定目标成本来确定。建筑设计阶段应严格按照限额标准或者成本指标进行设计。

2)形成成本与设计人员的沟通机制，联合确定各项指标目标成本。设计人员注重顾客需求和产品质量的同时，也应关注产品成本、主材的价格，加强成本意识，在方案评选过程中应注重成本测算的权重。成本人员应提前进入设计阶段尤其是规划和建筑方案研发阶段，不仅要做好施工阶段的成本测算，更应做好设计阶段，甚至拓展阶段的成本测算。逐步形成目标成本动态化。做好成本信息收集工作、实时更新主材及部品的价格信息，为设计人员提供实时的成本测算，协助建筑方案的确定。

3)加强企业材料供应商战略合作策略。随着企业设计标准化的推行，建筑用材达到批量化，对与材料供应商的价格谈判有很大帮助。建立外墙砖、石材、木门、铝合金窗、栏杆等建筑材料战采库，方便建筑设计选材、比选，也方便成本价格管控。

2 建筑设计阶段成本管控的要点

2.1 总平面规划设计成本管控要点

在拿地前了解当地地质情况，总规布置时尽量避免不利因素，如溶洞等地质，尽量避免在不利地质上布置建筑物。总图设计尽量保证土方场地内平衡。

2.2 地下室(停车库)建筑设计成本管控要点

尽量避免开挖，在条件允许的情况下多设置半地下室和地上架空停车。控制地下室层高建议：A档净高控制在3 300 mm，B档净高控制在3 000 mm，C级净高控制在2 700 mm。柱网开间除了考虑住宅空间格局，也不能忽略地下车库的车位布局。住宅项目是按平方售价，而车位则是按个售价，所以车位布局以“够用”为准则。 对于高层和超高层，如果地下室柱网开间和上部不能统一，可以考虑转换层。控制地下室底板厚度，应采用结构做排水沟的做法避免采用建筑排水沟的做法。地下室轮廓设计尽量平直方正减少围护墙等结构措施。

2.3 平面设计成本管控要点

严格控制平面体型，减少不规则平面出现。严格控制凸窗的使用，B、C档项目尽量避免转角凸窗，凸窗两侧尽量设计为墙体。在满足立面风格及设计规范的前提下，尽量控制窗地比。C档阳台避免出现弧形或半圆型。

2.4 立面设计成本管控要点

严格按照建筑外装材料用档标准，控制外墙石材用料及比例。石材档次要按照项目分档指标。简化B、C档屋顶造型及控制屋顶飞檐尺寸。控制外墙凹凸变化、装饰线条和体型系数。

2.5 部品设计成本管控要点

按照建筑标准化要求，分档采用不同形式的门窗、栏杆、入户门等部品。保证通风设计规范的前提下，增大固定玻璃比例，减少开窗个数和比例。根据门窗、阳台等部品技术要求，采用批量采购的形式降低成本。

3 工程案例

以汕头某海项目为例，该项目位于汕头市区，建筑面积70多万m2，由21栋地上30～40层、地下2层的高层建筑群组成的高档建筑花园小区。由于该项目在建设前期的营销策略是领先粤东三十年的高档住宅小区，所以在企业限额标准还不是很完善的情况下，建筑设计追求奢华、豪气等效果，地下室车位配比1∶2也大大领先汕头市区车位平均配比。但取得销售许可证正值当时经济不景气且下滑趋势，销售量价远远不如预期，而且车位销售缓慢影响资金回流。所以及时采取挽救措施：在建筑设计方面进行成本优化，根据新确定的分档标准，把同区21栋还细分为2～3个档次，不同售价的栋号的限额指标可以交叉对应A+档、A档和B+档。因为当时地下室已经完成，地上的平面大幅度变更设计已经不可能，所以成本优化主要集中在立面设计上，装饰线条设置了三道改为两道；裙楼立面全部采用进口石材改为同色系国产石材，且石材也分级使用街面和园面立面；大堂入口全玻幕墙变更为铝合金固定玻璃和平开门；部分部品设计也降半档～一档；铝合金门窗、阳台栏杆和外墙砖全部改为甲供采购。仅建筑设计这几项的成本优化补救措施就降低造价2千万元左右。如果成本管控能做在建筑设计前期而不是事后补救，那优化的效果则更好，力度则更大。

4 结 论

房地产项目是否取得合理的利润，企业是否能在激烈的竞争生存，项目成本的管控对房地产企业的运营至关重要，设计阶段的工作和决策对项目建造成本影响最大，成本管控人员应改被动为主动，在施工图出图前进入，尤其是在建筑方案的设计阶段，成本人员应提出方案比选的成本测算作为决策的依据。作为各专业设计的源头建筑设计是成本管控重中之重，所以研究建筑设计阶段的成本管控对策和提出管控要点是应持续不断，且不断创新。

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