房地产公司自持物业租金确定的研究

李晓玲 陈雪飞

(1.重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司，重庆 401120; 2.重庆市人民防空办公室，重庆 401147)

传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主，而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少，政府也愈加精明，对许多出让地块都提出了一定的自持要求，倒逼开发商向自持要利润。优质的自持物业不仅相对于住宅地价较低，且有稳定的租金回报，未来还有着相当的升值空间，但自持物业投入大、回款慢、经营风险不定、融资不易、内控风险高，又是开发商不能回避的问题。租金的确定是自持物业租赁管理的主要工作，也是各房地产公司关注的焦点，还是公司内控的重要环节。租金的确定应在租金科学估计的基础上，合理选择租金确定的方法，并规范租金确定的组织实施。

1 租金的估计

对自持物业租金进行估计，既是自持物业竞价招租、拍租底价确定的依据，也是协商洽谈确定租金的重要参考。估价的方法多种多样，自持物业租金估价，主要采用市场比较法、收益法和成本法。

1.1 市场比较法

市场比较法将自持物业与在近期有过租赁的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的租金做适当的修正，以此确定自持物业的客观合理租金的方法。其理论依据是住宅租金价格形成的替代原理,具体操作时又有市场租金比较法和租售比乘数法，自持物业租赁实践中采用前者更直观和合理。市场比较法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种估价方法。在这样的市场上，房地产租金标准较高，公众较关注，市场比较法成为自持物业租金估价最重要的方法。市场比较法的关键在于掌握足够的交易实例，因此自持物业管理人员平时应广泛搜集各类房地产的租赁信息，应逐步建立可靠的租赁业务数据库。

1.2 收益法

收益法是指以资金时间价值原理为基础,将某一租赁房地产未来各租赁期内的租金收益按一定的折现率贴现,使其现值总额等于房地产投入成本现在价值的方法。收益法是在自持物业预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法，如宾馆、幼儿园等自持物业的租赁估价可采用收益法。收益法评估自持物业租赁价格的关键是年净收益的计算和折现率的选定。折现率应高于银行利率，体现高于银行存款利息之上的投资风险收益。因只要每期折现率一样，根据资金时间价值原理，对同一自持物业，每种方法在任何时间点上都是等值的，在保证安全的前提下，选择递增回收租金的方式是自持物业租赁实践中常用的方式，承租人也更易接受。租赁期间若房价变动较大,可重新确定自持物业成本,同时估出相应的新租金。

1.3 成本法

成本法是在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，一种易于计算、把握自持物业租赁价格基本标准的方法，如仓库、偏远地区房地产等的租赁估价可采用成本法。成本法可采用“三项因素租金”“五项因素租金”和“八项因素租金”等分析方法。因房地产公司的市场属性，评估其自持物业租赁价格时，应采用“市场租金”或“八项因素租金”，其构成包括：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润等。该租金是房地产商品化的体现,使得房地产商品的价值可通过收取租金的方式得以实现,从而使房地产投资进入良性循环,因此商品租金也当作市场租金来看待。

理论上应并用以上三种方法，实践中可以一种为主，另一种为辅，能选用比较法的，首选比较法。因为实际发生的租赁实例能充分体现现有租赁市场的实际价格，相对比较客观和实际，更直观，更有说服力。

2 租金确定的方法及选择

租金确定的方法主要有竞价招租、拍租和协议租赁。选择哪一种方法，主要根据自持物业的出租面积、租金价值及市场竞争程度等情况来确定。

2.1 竞价招租

竞价招租是指自持物业管理部门依法通过一定程序，组织入围的竞价人现场以书面形式报价，将招租自持物业租给报价最高的竞价人的一种特殊房地产交易行为。对于整坐落自持物业的出租，或出租场地面积超过10 000 m2(含)，或建筑面积超3 000 m2(含)，或预计年租金超过 50万元(含)的项目，应实行竞价招租。

2.2 拍租

拍租是指自持物业管理部门依法通过一定程序采用现场增价拍卖的形式，将拍租房地产租给出价最高的竞租人的一种特殊房地产交易行为。公开拍租与竞价招租的区别，关键在于报价上，竞价招租是以标书的形式书面报价，以报价最高者中标；拍卖则以起拍底价为起点，按不低于规定的加价幅度，逐次报价，由现场报价最高者中标。对于非整坐落房地产自持物业的出租，且出租场地面积在10 000 m2以下，或建筑面积3 000 m2以下，或预计年租金50万元以下的项目，一旦出现3家(含)以上拟承租，应实行拍租。

2.3 协议租赁

协议租赁，是指自持物业管理部门在考察、分析潜在承租人的基础上，选择符合租赁要求的潜在承租人逐一洽谈，协商确定租金、租赁条件和最终承租人的特殊房地产交易行为。对于潜在承租人数量较少、预计年租金较低、租赁时间较短等不具备竞价招租或公开拍租条件的房地产租赁项目，可实行协议租赁。

3 租金确定的组织实施

3.1 竞价招租

1)前期工作。

一是发布房地产自持物业竞价租赁信息，发送竞价招租文件。竞价招租文件包括：竞价招租房地产的位置、范围、面积、使用现状及平面图；租赁用途范围、租赁年限；租金价格的评估报告；报价要求；支付租金的方式、期限和要求；支付竞价招租保证金、租赁保证金的要求；竞价人资格审查标准；竞价人提供资信证明文件的要求；接收竞价招租报价书的地点、截止时间及方式；《房地产租赁合同》一般条款和特殊条款。二是确定竞价租赁底价。根据估计的租金价格，结合实际情况，集体研究确定竞价招租底价。三是受理申请人报名，审查资格，发出邀请竞价通知书。四是确定竞价人名单。集体研究确定符合条件的竞价人，及时通知竞价人并收缴竞价保证金。组织竞价人现场察看租赁房地产，接收竞价租赁报价书。

2)现场组织。

一是按招租文件的要求和顺序，逐一公布各潜在投标人的竞价租赁报价书，并宣布竞价招租底价。二是现场确定入围竞价人名单。租赁报价书价格高于招租底价的，入围竞价人名单。三是现场报价。入围竞价人采取书面报价形式，进行现场报价，现场报价价格不得低于第一次报价书报价。四是确定承租人。现场报价最高者，获得租赁权，成为第一候选承租人。核实候选承租人相关资料和信息，收缴竞价租赁保证金，签订房地产竞价租赁协议。

3.2 拍租

1)前期工作。

一是选择合适的拍租方式。拍租一般分为底价拍租和无底价拍租两类。为维护自持物业本来的价值，保证房地产公司的租赁权益，一般应选用底价拍租方式。针对自持物业管理部门人少事多的实际，为提高拍租效率，应对底价拍租方式做一定的修正，即在拍租文件中公开拍租底价，起拍价不低于底价。既有效筛选部分竞租人，又免除了底价保密难题，做到“公开、公平、公正”拍租。二是发布房地产自持物业拍租信息，确定拍租底价，发送拍租文件等有关资料。拍租文件包括：拍租房地产的位置、范围、面积、使用现状及平面图；租赁用途范围、租赁年限；拍租底价；报价方式和要求；支付租金的方式、期限和要求；支付拍租保证金、租赁保证金的方式和要求；拍租人资格审查标准；拍租人提供资信证明文件的要求；《房地产租赁合同》一般条款和特殊条款。三是受理申请人报名，审查资格，发出邀请拍卖租赁通知书。四是收缴拍租保证金，确定竞拍租赁人名单，按拍租文件要求，组织竞租人现场察看拍租房地产。

2)现场组织。

一是确定报价编号。竞租人在拍租前当场抽签，确定报价牌编号，每个编号可享有三位竞买席。二是现场报价。竞租人在“一锤定音”前，可随时举牌报价。两位以上(含两位)竞租人同时举牌报价时，按报价牌编号顺序报价。对每一报价拍卖师重复唱价3次，第3次唱价后开始计时，两分钟内无人报价，即“一锤定音”，所唱价格为房地产租赁的成交价格。三是确定竞价承租人。拍租成交后，签订竞租成交确认书。当场付清租金的现场办理房产租赁手续，或者按拍租文件规定和要求办理完成相关手续，签订房地产租赁合同。

3.3 协议租赁

1)前期工作。

一是要多方考察潜在承租人，弄清承租人的底细，筛选合适的洽谈对象。二是选配领导能力强、业务素质精的人员组成洽谈小组，通常由一名公司分管领导、两名租赁业务人员和一名财务内控人员组成。三是根据评估的租金价格，按公司内控制度，集体研究确定租金底价。四是准备好房地产的位置、范围、面积、使用现状、平面图以及租赁合同等相关租赁资料。

2)洽谈。

一是在前期调查承租人情况的同时，要充分利用洽谈的时机，全面考察承租人：认真核实承租人身份，仔细询问房地产承租人的职业和工作、租赁用途、租房的人数，注意承租人的年龄及健康状况。二是在明确租赁双方权利、义务的基础上，与承租人洽谈商定租金价格及支付条款，租金价格一般应不低于公司研究确定的底价。

4 结语

本文在房地产公司自持物业日益增多、需要向自持物业要利润的新情况下，提出应按公司内控规范，加强自持物业租赁管理，从提高租赁租金角度提高房地产公司利润。首先，提出租金确定租金估计是基础，对主要采用的市场比较法、收益法和成本法三种估价方法进行了论述，并提出应首选市场比较法。其次，在租金估计的基础上，进一步提出租金确定应采用竞价招租、拍租和协议租赁三种方法，并对三种租金确定方法的原理、适用范围和选择进行了详细的分析。最后，分别从竞价招租、拍租和协议租赁三个方面，对租金确定的具体组织实施进行了详细研究，为规范确定房地产公司自持物业租金的组织实施提供了有益的借鉴。