广西房地产发展现状分析——基于金融风险*

■ 黄开展（广西金融职业技术学院）

一、广西房地产发展现状

1949年10月1日中华人民共和国成立，1949年12月11日广西全境解放，1958年广西壮族自治区宣告成立，开启八桂大地发展新征程。1978年改革开放以来，广西生产总值总量连续迈上新台阶，2018年广西生产总值总量达到20352.51亿元，1978—2018年年均增长10%。*

广西生产总值近年来的持续增长离不开广西房地产发展的“功劳”。据广西统计局统计数据，2018年广西房地产投资额为3004.13亿元，比上年增长11.9%，2019年1—8月广西房地产投资额为2264.58亿元，同比增长28.5%。如此大的资金投资流向和广西城镇化进程的加快有着紧密关联，农村人口加速向城镇流动，城镇化水平不断提高，2018年广西城镇化率达到50.22%，新的城镇人口是房产的潜在需求者，与之带来商业需求吸引很多房地产企业的投资，换句话说，广西房地产的市场需求大。

从广西统计局统计数据和广西各市统计局统计数据看到，2019年广西房地产的开发投资额和销售额依然增长。桂林市2019年1-8月，全市房地产开发完成投资额同比增长21.0%，增速较上年同期提升16.0%，商品房销售面积403.29万平方米，同比增长21.6%，实现商品房销售额257.52亿元，同比增长25.1%。梧州市2019年1-8月，全市房地产开发投资完成74.2亿元，同比增长86.7%，商品房销售面积为211.1万平方米，同比增长68.0%。贵港市2019年1-8月，全市商品房销售面积227.1万平方米，同比增长8.9%，商品房销售额143.1亿元，同比增长23.0%。玉林市2019年上半年，全市房地产开发项目285个，完成投资179.28亿元，比上年同期增长22.5%；商品房销售面积297.40万平方米，比上年同期增长14.8%。百色市2019年上半年，全市房地产开发投资完成48.40亿元，同比增长10.0%。柳州市2019年上半年，全市房地产业实现增加值53.66亿元，增长9.0%。贺州市2019年上半年，全市房地产在库项目增多，房地产开发投资增长87.9%。南宁市2019上半年房地产商品房累计共成交76797套，成交套数同比2018年上半年增长2.68%，成交面积共6983929.29平方米，签约面积同比增长12.10%。

二、广西房地产金融风险

广西房地产是广西经济的重要部分，广西房地产的持续发展是广西生产总值得以不断上升的重要原因，也是加快广西城镇化进程有力因素。但是，我们在看到广西房地产繁荣发展的同时，也要看到其背后的风险——金融风险。

（1）信用风险。房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、其他资金来源、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金。根据2018年商业银行贷款数据统计，房地产贷款总额占商业银行贷款总额的27.7%，根据2018年广西统计局数据统计，广西房地产开发投资金额为3989.51亿元，其中国内贷款504.84亿元，个人按揭贷款891.22亿元，如此大的贷款比率和金额，倘若房地产开发企业经营不善，低盈利，或亏损，房地产企业将出现资金周转不灵甚至破产倒闭而无力还款现象，以及购房消费者因某种原因收入低于还款计划额度而无力还款现象，都使银行金融机构面临严重的信贷风险。

对逾期无力偿还或无法追索等现象，即使还款担保以房地产作为抵押，也无法准确估价抵押的房地产，也无法保证抵押的房地产容易销售，放贷银行依然面临效益差的风险。

（2）金融机构流动性风险。商业银行与房地产开发企业相依相偎，商业银行为房地产开发企业提供开发贷款资金，房地产开发企业的稳定经营给商业银行带来效益。随着广西房地产的快速发展，贷款数额逐年增加，据广西统计局统计数据，2019年1-8月广西房地产开发企业资金来源当中，456.08亿元为国内贷款，622.40亿元为个人按揭贷款，可是房地产贷款通常是长期贷款，如果商业银行在房地产贷款增速过快时不能很好的经营管理，缺乏资金周转和融通渠道，将出现贷款比例失调，资产质量恶化，面临流动性风险。

（3）通货膨胀风险。通货膨胀是指物价全面持续的上涨，实际利率=名义利率—通货膨胀率。通货膨胀使货币持有者拥有的货币贬值，近些年房价持续上涨，有很大的升值空间，房地产便成了货币投资的好去向，但是投资者热衷于房地产的投资则进一步推动房价的提高，房价的提高又直接或间接的影响其他物价上涨。根据广西统计局发布的2019年1-9月广西主要经济指标数据显示，居民消费价格指数为103.2亿元，增速为3.2%，这意味着一定的通货膨胀。

金融业介入房地产业之后，如果支持过度,容易引起信用膨胀问题。我们从经济学知识知道，固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

（4）房地产泡沫风险。巨大的市场需求，房地产开发成本的上升，以及投机者“炒房”等原因，使得房价快速上涨，根据国家统计局统计数据整理看出，从2009年到2018年，十年间，广西商品房平均销售价格翻了一番。如今，广西房价依然上涨，2019年8月份广西商品房平均售价为6482元/平方米。持续上涨的房价可能引发的是房地产泡沫风险，商品房价格一旦增速过快，严重背离商品房价值，必然发生暴跌，房地产经济由繁荣转向衰退，给房地产企业和购房者造成不同程度的损失，甚至给国民经济造成不良影响。

表1 历年广西商品房销售均价

三、房地产金融风险的影响

广西的房地产企业和银行金融机构的依存度很高，多数房地产企业开发资金有来源于银行金融机构的贷款，一旦房地产经济发生波动，会导致房地产企业经营不善，无法顺利向银行金融机构偿债，可能引发银行金融机构倒闭，甚至引发社会动荡。另外，银行金融机构和房地产企业、银行金融机构和购房者、房地产企业和购房者，相互之间存在着债务债权关系，一旦房地产金融风险产生，都将成为受害者。

四、广西房地产发展的思考

广西房地产行业发展的好坏关系着房地产企业能否持续稳定运营，关系着金融机构财务状况是否健康，关系着广西生产总值能否持续增长，关系着广西人民能否安居乐业。根据广西房地产发展现状，我们意识到了金融风险的存在，唯有正确处理房地产金融风险，广西房地产方可良性发展。

（1）建立合理的融资渠道，科学分散金融风险。房地产项目的顺利开发需要合理的资本构成作为保障，房地产企业持续稳定的经营需要健康的财务状况，因此，要避免不合理的资本结构，则要改变和改善房地产融资渠道。目前，广西房地产企业项目开发资金除自有资金外，大部分是通过银行贷款，融资渠道相当窄，金融风险集中于房地产企业和银行金融机构。为分散房地产融资金融风险，可通过金融创新，采用新的金融工具，丰富和改进融资渠道，除传统的银行贷款外，可采取信托、债券、基金等多方式融资，提高房地产资金结构的合理性，进而完善金融机构体系，科学分散金融风险。

（2）完善宏观审慎管理制度，构建房地产金融风险预警体系。根据广西房地产开发企业贷款、购房者按揭贷款、房产抵押贷款等特征，银行金融机构需全面识别这些融资方式，全面纳入监测范围，制订和完善监管制度，建立房地产金融监测系统，多方位设计房地产金融宏观审慎风险预警指标，构建风险预警体系，如房地产运营压力测试指标、房价和房贷波动可能引发的金融风险指标等，建立房地产金融风险数据库，对房地产金融进行科学评级，预测风险发生概率，并及时采取应对措施。

（3）规划政策导向，平衡需求与开发。目前，广西房地产开发集中在市区及市区辖区居多，部分城市开发规模和开发面积大幅增加，价格上涨过快，为平衡需求与开发，可适当实行区域差异化的调控政策，做好开发引导和价格指导，预防房产出现空置，产生过剩危机，预防出现资金链条断裂，导致房地产企业发展困境。

（4）政府调控和引导，完善住房保障体系。政府部门继续按“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，督促指导房地产用地管理和调控，遏制高房价的“炒房”行为。同时，根据实际需求，完善住房保障体系，如危旧房改造、建集资房、增加租赁住房等，缓解住房供需矛盾。