论棚户区改造开发房地产项目中的风险管理——以眉山市彭山区北外街改造项目为调研对象

郭 芮

(四川武阳文化旅游股份有限公司，四川 彭山 620860)

0 前 言

四川省眉山市彭山区自2014年底撤县改区以来，其城市规划定位由县级农业城市提升为眉山市中心城区之一，其城市小、旧、破的城市形象亟待改造，近年来，彭山区的城市化改造速度在加快，本文就以眉山市彭山区北外街改造项目作为调研对象，就棚户区改造开发房地产项目中的风险管理进行探讨。

1 项目决策阶段的风险

棚户区改造项目一般位于城市中心地段，其由于城市提档升级，是改变棚户区脏、乱、差既有形象，改善百姓居住环境、提高生活水平的重大项目。其项目建设意义十分巨大，但仍然存在决策风险。

1.1 政策风险

棚户区改造项目不同于单纯的净地开发项目，其需要经过模拟签约、协商拆迁、工程建设、后续销售几个环节，其周期较长，而政府的政策对房地产业的影响是全方位的如土地拍卖政策、城市规划政策、融资贷款政策、税收减免政策、环境保护政策的各个层面。其开发建设周期越长，政府政策变动的风险概率越大。

1.2 投资风险

1.2.1 项目地区的区域发展

棚户区改造项目本质属于房地产项目，在投资中需要考虑本地区的区域发展前景，如该地区的地理区位优势、项目的产业布局形式等。地理区位好的地产类项目能够吸引外来投资资注资或消费该类地产项目。

1.2.2 项目地区的经济消费能力

需要考虑该地区乃至有消费潜力的周边区域的经济消费潜力，经济消费潜力大的城市，其地产类项目就繁荣。

1.2.3 项目地区的产业布局

需要考虑该类地区的产业布局形式，如第一产业发达的地区，其工业化程度低，城市人口少，地产类消化能力不足。而第二、第三产业发达的地区，其城市化率较大，地产类消化能力强。

1.2.4 项目地区的地产价格波动

因棚户区改造周期长，从立项到资金回笼需要3～5年，所以需要考虑未来的地产类项目的价格波动风险。

1.2.5 项目定位风险

棚户区改造项目不同于一般地产类项目，一般需要修建配套安置房，其项目在定位中，单一的安置房建设配套加商业销售模式，还是安置房建设加商业地产开发建设模式，是值得决策者思考的问题。

2 项目拆迁阶段的风险

2.1 拆迁进度风险

政府的棚户区改造项目现一般由企业负责投资建设开发，其企业在政府拆迁阶段就已经进行资本投入，比如安置过渡费、拆迁赔偿费、拆迁工作经费等，其拆迁中不确定因素多，拆迁难度越大，拆迁进度滞后，都会提高安置过渡费的给付，甚至严重影响到后续工程建设推进。

2.2 拆迁安全风险

国有土地上房屋的拆迁，以公司作为开发主体的，拆迁主体仍旧是公司，政府主要起协调作用。所以，拆迁阶段的安全是必须得以考量的因素，因为拆迁爆破工程本身就是一个需要重点考虑的专项重点工程，在拆迁阶段的安全风险，一般包括两种，一是被拆迁群众的安全风险，二是拆迁队伍自身的安全风险。

2.3 拆迁维稳风险

拆迁过程中的维稳不仅是政府应关注的事，作为项目业主的开发公司，在拆迁过程中，维稳也是全程参与的，公司在拆迁过程中维稳的信心和决心是决定项目成败的重要因素。

3 项目建设阶段的风险

3.1 合同风险

项目进行招投标后，与中标单位的建设方签订工程建设合同，因为工程名目多，涉及单项工程多，资金拨付量大。如果合同考虑不全面、规定不具体、发生漏项缺项、表述错误等就很容易发生合同纠纷，一旦发生合同纠纷，就会造成影响工程正常开展，甚至导致工程停滞，最终使得相关利益方权益受损。一般来说合同风险主要有两种：一是未制定科学、规范化的合同条约，合同条款叙述模棱两可，甚至部分与法律相抵触；二是合同本身不存在表述及法律问题，但是合同没有做到开发方的合理利益最大化，造成的非主观性权益受损。

3.2 工期进度风睑

由于客观上的天气因素、政策环境等，主观上的工程节点进度管理不善等。会造成工程建设进度存在滞后现象，而工期延长则会带来两大风险：①地区房地产行业发展存在不确定性，尚若延期工程，很可能错过预计的最佳营销时机；②工期延长，会使得增加开发方的投融资成本增加、安置过度给付增加、项目管理成本提高。常见导致工程进度风险的因素大致有：①未能正确评估项目的特点以及项目的施工条件，如地质条件不好、地下管线协调不力等；②项目建设管理方管理不善造成失误；③不可预见事件，如环保政策变动、地震、非正常天气等。

3.3 项目成本控制风险

项目成本控制包含了两大内容，一是开发方的项目建设成本控制，二是承包方的项目建设成本控制。

3.4 项目质量风险

项目质量风险一般指的是房屋工程质量风险。棚户区改造项目的房屋质量一直是被安置的百姓关心的问题，同时棚户区改造项目中开发方配套建设的商业地产也是需要着重考虑工程质量。同时也要知道，质量保障和成本控制的两者之前并不矛盾。在合理控制成本的前提下，影响项目质量的重要环节就是项目规划设计阶段和施工建设阶段。项目规划设计阶段中设计理念的优劣关乎项目质量好坏。如涉及设计理念保守，未设计采用新型环保健康材料或者未考虑节能减排绿色设计理念，必然导致照图施工的质量不好。而在施工建设阶段，承包方未采用合理的工程施工工序，或采购合格的建材，才能保证施工的工程质量优良。

4 项目营销阶段的风险分析

4.1 销售风险

房产销售时间通常分为三种，即现房出售、期房预售以及捂盘销售。上述三种销售都有着不同的风险。现阶段国内开发商对于房地产的销售通常是采取预售。所谓预售，具体是指开发商的楼盘还正处于建设过程中，达到主管部门要求的预售条件后就提前进行开盘预售。 开发商进行预售主要目的减少投资时间效应成本所带来的压力。但是预售同样会带来一定风险，比如在房地产市场走向趋高走势情况下，预售制无法享受趋高走势下的利益。而现房销售制和捂盘销售制度，由于开发方资金回笼压力大，所采用的很少。

4.2 自持风险

公司自持资产，一般分自持租赁和自持经营两种。

4.2.1 物业管理风险

由于考虑是公司自持资产，不管资产进行全租赁还是招商运营。均对物业环境要求较高，物业环境的好坏直接关系到租赁收益高低和招商运营的成败。而打造良好的物业环境一般可以以公司自主打造和雇佣市场上口碑良好的物业公司两种模式进行打造。

4.2.2 自持租赁的风险

自持租赁在前期工程建设完工后，便可通过对外租赁的形式获得一定稳定的租金收益回报，其运营和招商风险转嫁承租人，公司不需要投入更多的运营团队的人力物力，但是不利于整个项目的品牌推广和口碑打造，其社会效益一般。

4.2.3 自持经营的风险

自营是在自建和自持的基础上，由公司组织运营团队，进行市场调研分析，产品定位等前期工作，进而通过丰富的行业资源引进品牌进驻，其运营难度比自持租赁大，运营周期长，但是自营优势在于，自营的最终目的是通过后期的管理水平，提高服务质量，打造公司地产类项目品牌知名度，扩大市场占有率，实现公司的无形资产和品牌溢价，具有良好的社会效益。