凯德集团玩转4700亿资产

胡锟

作为亚洲最大的房地产之一，管理资产规模超过4700亿的凯德集团，因旗下运营的“凯德mall”、“莱福士”大型商场而被人们所知。不过可能大多数人不知道的是，这家新加坡龙头房企也曾因为债务负担过重经历了从重资产模式到轻资产运营的蜕变。

根据公开资料显示，目前凯德所经营的房地产业态已经渗透到商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等领域。并且在轻资产运营方面也形成了一定规模，管理5只REITs和17只房地产私募基金。

目前集团项目遍布于全球多个国家的180多个城市，并且以新加坡和中国为核心，不断开拓印尼、越南、欧洲、美国等市场。那么从2001年亏损2.8亿新元，到亚洲最大房企之一，凯德集团是如何完成华丽逆袭的呢？

轻资产转型

每个伟大的企业都有一段峥嵘岁月，新加坡房企龙头凯德集团也不例外。

1998年亚洲金融危机给新加坡地产带来了不小的冲击，据统计，1998年末名义房价同比下跌将近27%。当时由新加坡政府投资平台淡马锡控股的两家房企发展置业和百腾置地在当年分别亏损1.9亿和3.8亿新元。

随后1999下半年房地产市场复苏，当年四季度名义房价同比反弹34.1%，发展置业和百腾置地也迎来了自身的福音，在1999年分别盈利3.3亿、1.1亿新元。2000年百腾置地和发展置业合并组建凯德集团，控股股东仍为淡马锡，至此，巨型地产龙头凯德集团诞生了。

成立之初凯德集团业务运作并不顺利，当时的凯德集团主要从事房地产开发和投资业务，其中住宅开发收入占比最高，2001年占总收入61%，其次是商业物业出租，占比18.4%。这也导致了凯德集团债务负担过重，根据数据，2001年凯德集团有息负债达到90.6亿新元，净负债率达87%，导致当年集团有4.3亿新元的利息费用，进而导致集团当年亏损2.8亿新元。

虽然高杠杆是所有房企的基本特征，凯德当年债务过高看似也无可厚非。只是遇到市场环境不太好、销售回款慢的情况时，对房企是一项很大的考验。于是凯德集团在2001年提出了轻资产转型战略，只可惜凯德集团当时似乎并没有料到由于制度不完善、公众对REITs没有一个清晰的认知，公司第一只REITs凯德商用信托未能发行成功。

在这之后，新加坡政府出台了一系列关于REITs的法律框架，如2001年，颁布《证券和期货法》，对REITs上市做出具体规定;2002年，颁布《集合投资准则》，细化对REITs的监管。新加坡政府在税收方面给予REITs大量优惠，包括避免双重征税、允许公积金投资REITs、国内外个人投资者持有REITs获取的分红免税等措施，并且逐步放宽对REITs的监管，给REITs的运作加大了操作空间。

有了政策的铺垫，凯德集团的REITs发行自然顺利了很多。2002年，凯德集团成功发行凯德商用信托，成为新加坡历史上第一只公募REITs。在之后的2004-2010年里，凯德集团又成功发行凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德置地中国信托、凯德商用马来西亚信托。

至此，凯德集团已经完成向“开发商+基金经理”的转型，并且借助于REITs募集的资金，开始了大规模的收购。据统计，2002-2007年共收购9项物业，包括IMM大楼、新加坡广场、来福士城等优质物业。除此之外，在2001-2017年间，公司资产负债率從55%下降至48%，净负债率从112%下降至56%，成功摆脱了传统房企高负债的桎梏。

重仓中国

从1994年进入中国市场以来，经历25年风雨，从1994年第一个办公楼，再到2004年第一座来福士，再到之后的综合发展战略，重仓中国也是凯德集团能在亚洲屹立的重要原因之一。

据统计，今年上半年凯德集团在中国的总开发规模约2，300万平方米，管理的总资产2755亿元人民币，占比42%，在中国42座城市拥有或管理超过200个项目。实际上，凯德集团在中国的发展策略可以大体概括为“重仓中国，优化投资组合”。

重仓中国不难理解，优化投资组合主要体现在项目大量卖出、买入，集中精力布局一线城市上面。

近日，凯德集团在全球第九座来福士在重庆运营的消息不断刷屏。据悉，位于长江和嘉陵江两江交汇处的重庆来福士项目总投资240亿元人民币，建筑面积约112万平方米。项目涵盖高端住宅、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓五大核心业态。不光如此，目前凯德集团在重庆有10个项目，除重庆来福士外，还有8个服务公寓以及占地面积超过重庆来福士的重庆两江春城项目。

大规模布局的背后，凯德集团也在出售很多项目。6月11日，凯德集团宣布，旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托达成协议，向其出售持有中国三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场、学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭。此次交易价格为29.6亿人民币。此交易将为凯德集团带来约2.399亿新元的收益，净收益约为0.376亿新元。

在此之前，凯德集团也有过大规模出售单一购物中心项目。2018年1月5日，印力联合万科和Triwater通过各自旗下全资子公司联合收购凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权。

凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓对此表示，资本循环利用是凯德集团提高回报率、优化资产组合的核心战略。出售后，我们将继续受益于这些购物中心良好、稳定的收益，并通过凯德集团在凯德商用中国信托的持股，参与项目的未来增长。