中小房地产企业内部控制体系研究

【摘 要】随着货币化分房方案的实施与住房制度改革的深入进展，房地产行业逐渐发展并成熟。近年来，中小房地产企业从过热的市场中取得巨大收益成为相对普遍的现象。然而从去年开始，房地产市场逐渐降温，中小房地产企业要在激烈竞争的市场中继续生存与发展，不仅需要研究企业的经营问题，更重要的是考虑其内部管理与控制问题。

本文以中小房地产企业内部控制体系设计为目标，首先对中小房地产企业的概念进行界定，之后通过对中小房地产企业特点的分析与其存在的内部控制问题的研究，设计出完整的内部控制体系，最后对中小房地产企业的发展做出总结与展望。

【关键词】内部控制体系;中小房地产企业;内部管理

一、引言

2016年以来，伴随着国家宏观政策的影响，楼市价格逐渐下降并相对保持稳定;同时，市场上的消费者基本建立了房价将持续降低的心理预期，因此市场需求量大幅下降。这引起了房地产的开发投资增速持续下行，房地产市场回归到稳定发展的新常态。中小房地产企业在新形势下要继续生存和发展必须加强内部管理与控制。

中小房地产企业在经营管理过程中，存在着组织结构不合理、长期发展战略不明确、道德风险、权力的集中化并缺乏监督与制约、对风险的预计不足、信息沟通严重滞后等问题。而以上问题正是内部控制体系致力解决的问题。中小房地产企业的发展必须坚持以明确战略目标为中心，并且兼顾经营与管理理念，建立完备的风险预测与防范机制，从而形成基本的内部控制体系。

二、中小房地产企业相关概念的界定与内部控制体系基本构想

（一）中小房地产企业的界定

本文严格依照《城市房地产管理法》，并且结合《中小企业划分标准规定》，认为在一般情况下，中小房地产企业是资产总额在2000万元以上，10000万元以下或者营业收入在100万元以上，200000万元以下的房地产经营企业。

（二）中小房地产企业的特点

中小房地产企业不仅具有一般房地产企业的经营风险高、收益大等特点，还在组织结构、信息沟通、制度体系方面具有不同于大型房地产企业的特点。

1.组织结构——单一化

中小房地产企业多数缺乏合理完整的组织结构，企业的组织结构较为单一。由于受到资金规模等因素的限制，部分企业没有选择上市，因此公司的治理结构为董事长一人之下设置多名经理，经理层下分设诸多部门的直线型管理，这样的组织结构是多数中小房地产企业所采用的。对于上市的中小房地产企业，股东人数较少，权利集中于某一个或几个股东的现象普遍存在，仍然形成一人控制下的经理层共同治理的组织结构。

2.信息沟通——滞后化

中国已经进入信息时代，企业对信息的需求也日益增多。中小型房地产企業在信息的获取、分享与沟通方面存在着明显的滞后性。企业的管理者的管理理念淡薄，忽视了对于房地产市场运营形式与发展前景的分析与判断，使企业丧失了公司未来发展的最新信息。另外，随着网络信息技术的发展，建立企业完整的信息系统已经成为大势所趋，但中小房地产企业尚不具备完善整合的信息系统。

3.制度体系——零碎化

中小房地产企业由于缺乏完整的管理体系与规章制度，新的工程项目的运行往往要牵扯公司管理层更多的精力，影响企业整体的运营;对于市场上存在风险的分析不足，应对上缺乏及时有效的手段，主要原因是风险制度的不健全;内部控制制度的零碎化、空白化激发员工内部矛盾问题，工作效率低下，导致物业管理等相关工作不到位。

（三）中小房地产企业内部控制体系设计的基本构想

中小房地产企业相对于大型房地产企业资本规模相对较小，内部控制体系不健全，并且有其特殊的内部治理特点，因而需要针对中小房地产企业，建立相应的内部控制体系。

本文以内部控制五要素：内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督为基础，为实现中小房地产企业的战略目标，建立完整的内部控制体系。内部环境方面要建立良好的氛围与条件，为内部控制体系的运行奠定基础;风险评估方面要能够合理的预计风险，建立防范与保障机制;控制活动方面要以降低企业的损失为目的，以针对性的措施进行控制;信息与沟通方面重视企业信息的沟通与反馈，不仅要在企业内部形成信息网络，也要满足外部的信息需要;内部监督方面建立多重主体共同监督的监督网络，对企业运行实施检查与控制。

三、中小房地产企业内部控制问题与内部控制体系的具体设计

（一）内部环境

内部环境是企业内部管理与运营的基础，是其他内部控制要素发挥作用的前提。根据《企业内部控制基本规范》：内部环境一般包括公司治理、组织结构、发展战略、人力资源、社会责任、企业文化等。

中小房地产企业在其运营过程中，由于自身规模等条件的限制，企业实质性权力集中于少数人手中，企业的决策往往无法实现民主，从而导致决策错误的现象频频出现;各部门之间往往存在着职责重叠、分工不清的状况，权力的划分与界定不清晰，下层员工和上级管理者之间存在脱节管理的现象;同时多数中小房地产企业的管理者将重点置于经营业绩，缺乏管理理念，给公司带来巨大的管理与控制成本，不利于企业长远目标的实现。

中小房地产企业内部环境设计在注重内部权力的制约与平衡，部门上下级权力划分的同时，内部组织结构的合理设置也是要突出的重点。内部环境体系要坚持以企业发展目标为中心，以组织结构设计为重点。

（二）风险评估、控制活动与内部监督

风险评估是企业通过一定的技术手段找出那些会影响企业战略目标实现的有利和不利因素，并且对于企业存在的风险进行定性分析与定量分析，最终做出风险应对的过程。中小房地产企业的管理意识与风险控制相对弱化，当企业面临突发性的风险，往往较难及时应对，给企业带来不可估量的成本，甚至造成难以继续经营的困境。企业中缺乏专门的风险评估机构与评估风险的专业技术人员，仅凭借着大型房地产企业的经验与风险评估体系，应对自身发展过程中的风险。因此，企业要将同行业其他企业的风险评估规范与自身的实际情况相结合，针对企业控制目标，运用具体的风险分析方法，识别风险因素，建立风险评估机制。

控制活动是内部控制的落脚点。中小房地产企业往往初始于小规模的家族式经营，至于企业中近亲任职现象普遍，并且存在大量一人兼任多职的情况，很多企业的财务总监同时兼任工程经理或是销售经理。这样兼任不相容的职务，为管理层串通舞弊创造了条件。权力的界定与划分是另一突出问题，依人授权的现象仍广泛存在，上级管理者对于自己权力范围的认识与权力下放的尺度往往认识不足，越权授权与过度授权造成企业内部治理混乱。针对于不同的内部控制目标，设计具体的控制活动成为关键。

内部监督是企业自上而下对内部控制体系运行情况的检查。中小房地产企业的内部监督体系多数尚未建立，即使建立，也未保持其应有的独立性。制度与体系的缺失，企业员工缺乏自律的意识;同时原本少数人控制企业的现象无法得到约束与限制，企业治理模式逐渐走向专制主义，少数人的决策使得企业经营的不确定性提高，财务报告的真实性降低。上层权力膨胀，武断的裁决增加，下层执行力低下，同时上下层之间断层式的工作下达与沟通交流，阻碍了中小房地产企业内部控制目标的实现与企业的发展。实现企业发展与内部控制的具体目标，必须针对各个目标设置各自的监督主体，形成完整的监督体系。

面对上述三大要素中中小房地产企业存在的问题，为实现中小房地产企业制定的内部控制目标，本文分别从风险因素识别与分析、控制活动的具体方法与内部监督主体设置方面给出详细建议如表1所示。

（三）信息与沟通

信息与沟通伴随在企业内部控制体系运行中，是各要素彼此作用与联系的联结器。信息系统的开发与运用是中小房地产企业所欠缺的，没有很好的信息网络的建立，中小房地产企业将停留在现阶段的发展规模，甚至退化。沟通则是中小房地产企业重视的另一问题，上下级之间缺乏沟通与交流，信息则缺乏传递与反馈。员工对于企业的阶段性战略目标，管理层对一线员工真实的工作状况都缺乏了解，使企业内部控制体系僵化，企业运营缺乏生机与活力。

中小房地产企业的信息沟通应该考虑到多方的需求，各部門经理在对部门间信息交流后，对于具有重要性的信息进行汇总，形成企业信息沟通来源。本文对中小房地产企业的信息沟通体系部分对内采用书面沟通的形式，通过定期专题报告实现企业内部信息传递;对外通过对专题报告的信息摘取与扩充，满足外部利益相关者的需要。

四、结论与启示

本文将内部控制五要素分为内部环境，风险评估、控制活动与内部监督，信息与沟通三类，针对各类要素中小房地产企业广泛存在的内部控制问题，本文以图表的形式，清晰的对内部控制体系做出具体设计。本文对于中小房地产企业初步建立并完善其内部控制体系在理论上具有指导作用，同时，本文关于内部制体系设计的构思对于其他行业的中小型企业同样具有一定程度的参考价值。

房地产行业由于其自身的高风险、高收益特点，经营管理中细微的疏忽与错误就会引起巨大的损失。对于基础实力相对较弱的中小房地产企业，内部控制更为重要。实施内部控制的过程虽然会在一定阶段内加大企业的成本费用，但是内部控制体系的建立是从根本制度上对企业的内部管理与运营予以规范，是企业对外经营的有效保障与支撑。在当下房地产市场供求逐渐趋于平衡的情况下，中小房地产企业必须调整发展战略，努力做好内部控制体系的建立与完善工作，为未来更好的发展起到事半功倍的效果。

【参考文献】

[1]方红星，樊子君，《内部控制》[M].东北财经大学出版社，2014，2

[2]池国华，《内部控制与风险管理》[M].中国人民大学出版社，2015，2

[3]曹型平，中小房地产企业内部控制优化途径研究[J].《当代经济》，2016，11

[4]刘莉薪，试论中小房地产企业内部控制制度的构建[J].《中国市场》，2014，51

[5]和丽芬，对中小企业内部控制框架构建的思考[J].《会计之友》，2008，5

[6]姜珊，中小房地产企业内部控制整体优化研究[D].山东：山东建筑大学，2015，6

作者简介：刘永琪（1995—），女，汉族，四川成都人，研究生，上海大学，财务会计方向。