租购同权背景下，优质小学资源对住宅价格的影响——基于广州市天河区的实证研究

(广西大学公共管理学院 广西 南宁 530004)

一、引言

高房价给城市居民带来了较大的购房压力和高昂的生活成本，在我国长期的城乡二元体制下，户籍以及一系列的权益与住房密切捆绑，相应的教育、医疗、社保等民生问题引起了一系列关注。

教育资源的分配一直是备受公民关注的重要社会问题。“望子成龙”的培养理念使优质教育资源已然成为家长们竞争的焦点。目前我国教育资源供给侧依然存在稀缺性和异质性，然而现有教育资源依然无法完全满足市场需求，各地学区房价格也随之一路高涨，反而进一步加剧了教育资源的稀缺性和社会阶层的差异和固化。

2017年中央财经领导小组第十五次会议明确提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，习近平总书记进一步指出“要准确把握住房的居住属性”。同年7月广州市政府出台“租售同权”政策，明确“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”①

基于以上现实和理论的背景，本研究选取最先实行“租售同权”政策的广州市天河区为研究对象，选取区内部分义务教育公立学校所对应的学区的住宅房屋，借助价格特征理论模型，将理论与实证分析相结合来研究租售同权政策对教育资源配置和当地房地产市场的影响，并对当前的政策实施和完善提出一定建议。

二、文献回顾

租购同权政策目前仍处于试点阶段，尚未形成全国统一的实行标准，目前针对该政策学术研究较少。尚珂利用DW四象限模型对租购同权政策对房价的影响进行了理论分析，认为租购同权政策直接影响资产市场对房价产生正效应，影响使用市场间接产生负效应。邹昶昊梳理分析各大城市的入学政策，发现依然存在着“户主>房主>租户”的顺序。

国外学者在房地产市场价格理论和教育资源对其的影响的研究起步较早，Tiebout在1956年最先提出了公众“用脚投票”的理念，认为公共资源的差异会影响居民对居住地的选择；Jud利用特征价格模型证明了住宅价格与学校质量之间存在显著正相关性；Chin和Fong在新加坡等转型国家和发展中国家也进行了关于学校质量资本化的研究。

由于我国的住房制度和教育制度一直处于逐步改革和完善的过程中：温海珍、杨尚等发现教育资源对我国房价有正向推动作用并对其原因进行了定性分析；于涛也采用了特征价格模型对天津市教育资源对学区房价格影响进行了实证研究。

三、实证模型与研究数据

(一)研究区域概况

改革开放以来，广州市的经济结构以二、三产业为主。随着互联网的繁荣，电子商务和金融机构迅速扩张，大量劳动人口涌入。天河区是广州市的新城中心，早在2003年就被评为广东省省教育强区，中小学水平较高，高等院校、科研单位、大中型企业和文化场所高度集中。

根据天河区小学入学公告：符合“租购同权”政策可以入学的人员主要有以下几种：适龄儿童及父母在广州市无任何房产，借住或租住国有房产或单位公房、租住私人房产或非单位公房，且该住房为适龄儿童及父母或其他法定监护人在广州市的唯一居住地，可统筹安排入学。②

综上，根据天河区地理、经济文化、政策实施等条件来看，随着广州市人才流入加速、经济发展迅速的背景下，便于研究租购同权政策的实施对当地房地产市场的影响，并具有一定的理论意义和现实意义。

(二)实证模型的建立

1.特征价格模型(Hedonic)

Hedonic模型法即特征价格法，认为每一个房地产本身包含很多特征，其效用可以背评估为货币价值，进一步合计为房地产价格。不同的房地产的特征的数量和结构的差异在货币上表现为房地产价格的差异。

根据该理论可以把房地产销售价格表示为其包含的特征变量函数P=f(S,L,N,E)。

其中，P为住宅销售价格；S为结构特征，包括房龄、面积、楼层、容积率、装修、朝向等；L为区位特征，包括位置特征和交通通达度特征；N为邻里特征，包括治安条件、绿化情况等；E为教育特征，在本研究中重点研究。

(三)数据来源与处理

1.研究对象选取

广州市天河区先行公立初中升学政策指出，小学的就读情况将决定适龄儿童所进入的初中，家长为了长远考虑，让子女进入优质小区就读的愿望十分迫切。因此，由于教育资源的稀缺性和质量差异性，重点小学对于学区内房价的推动作用更为显著。学区房地产市场与公办教育资源联系越紧密，其市场价格越有所体现。

广东省教育厅数据显示，广州市天河区有公立小学56所，包含8所省一级公立小学；目前政府禁止官方形式的小学排名，公立小学的级别可以看作从官方角度划分办学的层次和等级，从而区分教育资源的质量。

因此本研究拟选取天河区长湴小学、龙洞小学、体育东路小学、先烈东小学、华阳小学、员村小学、棠下小学、华景小学8所省一级公立小学及学区房作为研究对象。

2.特征变量选取

随着网络信息的发达和房地产中介机构在房屋交易中的重要作用，各个楼盘实际成交价不仅可以在网络平台上轻松获取，还能反映真实的交易情况，同时住宅的其他特征一目了然，因此本研究选取实际成交价为被解释变量。

根据特征价格模型原理、广州市房地产交易市场的实际情况，并结合国内外学者已有研究的经验，拟选取四类变量如表1。

表1 住宅特征变量量化

吴宜嘉的研究证明对数模型对房地产价格的拟合度是最高的，但是由于解释变量中含有(0，1)无法对其进行取对数，固本研究采用特征价格的一般线性模型：P=a0+∑aiZi+ε，回归系数对应特征价格在房地产价格中所占的比重。

2.数据的收集和处理

以上文中广州市天河区各小学学区为研究样本，分别在每一办学层次的公立小学中随机选取2所，共6所；通过搜房网、安居客、房天下的权威房地产中介网站来收集样本小学周围的学区房楼盘、获取其二手房出售挂牌数据和房屋特征数据和学位情况等，通过百度地图、谷歌地图等获取其邻里数据和距离信息等数据。

研究时点选择2017年8—9月的学区二手房交易价格。由于2017年7月租售同权政策正式颁布，9月是小学开学季，8月的房地产交易价格恰好能体现购房者对这一政策的反应。

表2 研究所选取的住宅小区

四、教育资源对房地产市场影响的实证研究

(一)描述性统计分析

通过对研究对象2017年3月至2018年3月各级学区房交易价格和租赁价格的统计分析，得到结果，如图2所示。

图2 2017年3月至2018年3月天河区学区房交易价格走势

租购同权政策实施前后的广州市天河区二手学区房交易价格走势和全区成交均价来看，省级、市级、一般小学学区房的价格，均高于该区域的成交均价。说明教育资源的差异会造成房价的差异。

在政策出台(2017年6月)之前，三类学区房的价格都保持匀速增长，符合当地房地产市场发展的规律；关于租购同权的舆论兴起和政策正式出台的阶段至各类小学正式开学前(2017年7—8月)，省级学区房的价格仍保持小幅上涨，市级和一般学区房的交易价格出现了小幅下跌的市场反应；之后的一段时间内(2017年10月以后)，三类学区房的价格都出现了下跌，尤其是一般学区房，说明租购同权政策颁布后的一段时间内，确实对二手房销售市场造成了冲击。在资金有限的情况下，消费者首先会放弃考虑教育资源较差的一般学区房，采取租房的方式来获得市级或省级小学的优质资源，由此可得一般学区房在该政策出台后直接遭受的冲击最大。但是在政策进一步执行的过程中，还存在政策细则还不完善、执行不到位的情况，没有从实际上改变教育资源的分配格局、增加教育资源的数量和质量，三类学区房的价格都开始逐渐反弹。至2018年3月，几乎与政策实施前的交易价格持平。

运用STATA软件进行描述性统计分析，可得在天河区的二手学区房中，面积28～310m2的都有，满足各种消费能力的消费者需求；平均面积为93.5m2，考虑到消费者家庭至少有1个孩子，一般都会购买三房及以上。而这些二手学区房的均价也从1.8万元到8.3万元不止，平均值为51 465.9元，略高于天河区房屋交易均价45 000元，与当地房地产市场基本吻合。说明样本具有一定代表性。

(二)实证检验和估计

进一步利用STATA软件，基于特征价格Hedonic模型，对收集的各类学区二手房数据进行回归。

1.解释变量和被解释变量的相关系数检验

表3 Pearson相关系数检验结果

解释变量和被解释变量的相关系数及其检验如表3所示。重点分析房屋交易单价P和其他14个解释变量的相关关系：教育水平中，学校的等级E2与P呈正相关，系数为0.731 3，相关性最大；其次是是否有电梯S5、小区物业费N1，附近公交站数量L1，效率绿化率N2。虽然已有研究表明区位对房地产价格影响很大，本研究选取的小区都位于广州市天河区，区位情况相近，可以看作控制变量。

其余解释变量之间也有一定相关关系：例如是否有电梯S5和物业费N1之间存在较高的相关性，关系系数为0.482 6，一般情况下有电梯的小区要产生相应的管理维修运营费用，物业费是相对较高的。其余的变量之间相关关系都不大。

2.对数形式的Hedonic模型回归

(1)显著性检验和方差分析

表4 Hedonic模型回归结果

回归变差SSR2.943 296 53，表示被解释变量的预测值对其平均值的总偏差，剩余平方和SSE0.367 872 395，表示被解释变量对其预测值的总偏差，总平方SST为3.311 168 92,数值越小，拟合度越好;总自由度为43;回归均方差MSR为0.210 235 466剩余均方差为0.012 685 255此时方差较小，说明拟合度较好。且回归值均大于残差值，说明被解释变量大部分能够被解释变量解释。

回归方程法差F的检验值为16.57；P=0.000 0<0.000 1，置信度达到99.99%以上；判定系数R2为0.888 9，调整的R2为0.835 3，即方程可以解释88.89%的被解释变量差异，具有较好的解释力；标准误差RootMSE为0.112 63，数值较小拟合效果较好。

(2)多重共线性诊断

表5 方差膨胀因子检验结果

经验表明，0

(3)异方差分析

表6 怀特检验结果

怀特检验的P值大于0.05，可以排除存在异方差的可能性。

综上所述，半对数模型有较好的拟合性和显著性，在统计上是有意义的，可以用来解释住宅特征对住宅价格的影响。

3.实证结果分析

通过回归结果(表4)，在10%的显著水平下，有装修程度、是否有电梯、一公里以内地铁数量、离CBD的距离、离重点小学距离、小学教育水平等变量进入回归。

根据相关性符号定性判断各特征变量对房价的影响。教育资源相关变量都表现极为显著，其中小学等级显著性水平为0.00且符号为正，系数绝对值最大。说明小学学位资源的质量对房价的影响最为显著，家长愿意为更好的教育资源支付更高的价格。

离学校距离系数为负，绝对值越小，说明该住宅离学校越近，能够节约子女和家长的交通成本和通勤时间，房价也就越高；但由于研究选取的样本都是学区房离学校较近，系数的绝对值较小。

综合分析回归结果可得，小学资源与住宅价格呈现正相关关系。含有优质小学学位的住宅，会使住宅价格的对数产生0.421 853 2个单位的变化，通过半弹性系数公式(100×e回归系数-1)转换后，可得在其他特征变量不变的情况下，有优质小学学位的住宅其价格将上涨52.47%。这就进一步论证了优质小学资源确实资本化到了住宅价格之中。

五、结论与讨论

本文主要应用特征价格模型，对实行租购同权政策之后的广州市天河区学区房交易情况进行定性和定量的分析。在其他特征变量不变的情况下，有优质小学学位的住宅价格将上升52.47%，并在一定程度上提高了周边住宅价格；同时含优质小学学位的住宅交易价格明显高于不含学位或教育资源质量较差住宅。

租购同权政策的实行，短时间消除了因教育资源配置差异而造成的房价资本化效应，使三类学区房的价格都有一定下降，这一政策没有从实际上改变教育资源的分配格局、增加教育资源的数量和质量，一段时间后都天河区的住宅价格出现了不同程度的反弹。

围绕教育资源的“争夺战”始终是社会关注的民生问题，租售同权政策的实施也只是在当下教育资源稀缺和供给失衡的困境下短期内调整了教育资源的配置方式，在公平和效率之间做出取舍；优质的教育资源永远是稀缺的，这一举措并没有从本质上提高当地教育资源的数量和质量，但是也体现了政府对于发展租赁市场、保障居民权益的重视。

“租购同权”政策的试行，也并不意味着学区房时代的结束，需要方方面面的配套协力促进改革。首先，增加教育投入财政资金筹措的渠道，提高资金划拨增加教育资源、保障学校之间教育资金投入的均衡性。同时，可以利用“看不见的手”——市场来进行调控,逐步降低教育行业的准入门槛,在全面监管下允许社会资本进入教育行业,增加教育资源的供给。最后，全面普及义务教育，保障教育公平，缩小重点学校与普通学校教学水平的差异,改善目前优质教育资源主要集中于重点学校的现象。形成一个“住有所居、学有所教”的和谐社会。

注释：

① 广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知.

② 2016年广州市天河区小学新生招生工作指引-微口网.http://www.vccoo.com.