我国房价上涨的基本面研究

文/李畅，重庆工业职业技术学院

1 引言

近年来房价快速上涨，2018年房价比2005上涨70%多，其中，北上广深一线城市在2017年房价比2010年增长96%，二线城市增长40%，三线城市增长21%。房价在2014年略有下降，之后又开始疯狂上涨。房价问题成为困扰着老百姓的重要问题，房价的上涨近一步拉大了财富差距，为此政府三令五申严禁房价上涨过快。2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场，2019年国家经济工作会议再次强调“住房不炒”仍是国家维持房地产市场的根本目标。于此同时配合金融政策，防止信托资金进入房地产，继续实行限贷限价等政策，在一系列组合拳下，2019年房价的增幅明显放缓。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。可以说在短期房价快速上涨的趋势得到了部分遏制。那么在过去这些年房价上涨的最根本的原因是什么？本文试图回答这一问题。

2 房价的国际比较研究

房价上涨不是中国的特有现象。1946-1980年二战后的黄金时期，全球14个主要发达经济体房价累计上涨90多倍，扣除物价涨4倍多，与我国2000年以来的涨幅接近。到2012年英国上涨90多倍，法国上涨500倍，美国、瑞士、德国等均上涨10多倍。美国在2008年金融危机之后房价大幅下跌，但从2011开始房价开始上涨，目前已经恢复到金融危机之前的水平。日本1990年之前房价快速上涨，直到1990年房价比1946年上涨600多倍，1990年房地产泡沫破灭，但2013年以来房价又开始恢复上涨，2013-2017年房价上涨20%多，东京核心地段上涨40%，相当于每年上涨6%，目前东京房价达到6万人民币每平米。

韩国首尔与北京的人口总量、土地面积较为相似，但1970-1991快速增长，1986-1991年5年首尔房价上涨130%，1970-1991年韩国房价上涨14倍。2000-2018年，房价平均每年上涨13%。目前首尔核心区的房价在6-10万人民币每平米。

除了主要发达国家之外，印度、马来西亚、巴西等部分发展中国家的房价也在上涨，因此房价的上涨在全世界范围内都存在，而并非中国特有的现象。

3 房价上涨的基本面分析

3.1 房价上涨的最根本原因——经济发展

经济发展必然伴随着房价的上涨。2018年世界的高房价城市包括摩纳哥、香港、纽约等，摩纳哥城区的房价高达6万美元每平米，香港接近3万美元每平米，纽约核心区也高达2万美元。与之相对应摩纳哥的人均GDP高达17万美元，香港人均GDP4.87万美元，纽约8万美元。

德国房价以低价著称，但2018年慕尼黑房价也达到1.1万美元每平米，2018年欧洲主要城市房价增速最快的都在德国，柏林增长10 0%，慕尼黑增长56%左右。主要原因在于近几年欧洲总体经济形势不好，而德国增长相对较为稳定，经济发展在欧洲排在前列，且由于过去房价基数低，因而增长较快。同时，欧洲GDP增长相对较快的几个国家如英国、瑞典、瑞士，核心城市的房价增长也排在前列。

我国一线城市北京、上海、广州、深圳的房价最高、增速最快，也是由于这几个地方经济发展最快，四个地区的人均GDP分别高达14万元、13.5万元、15.8万元和20万元。

由以上数据可知，房价高、增速快的地方同样都是经济增长较快的地区，经济发展人们的收入水平提高，对住房的需求提高，推高房价。

3.2 房价上涨的第二大原因——城市化

首先城市化过程伴随着大量的人口从乡村转移到城市，增加对城镇住房的需求。同时，城市化伴随着更高的收入水平，因此即使核心城市如我国一线城市的房价水平远高于乡镇，人们还是愿意在城市中工作、生活。最后，城市化会给生活带来便利，城市的硬件设施如道路、交通、水电等供应好于乡村，软件设施如医院、学校、银行、政府等都远高于乡村。城市化从这三个方面为城市提高更多的人口，推高房价。

主要发达国家的城市化率已经达到80%左右，最高的日本城市化率已经超过90%，我国2018年城市化率不到60%，而1949年常住人口城镇化率只有10%左右，上海、北京的城镇化率达到87.6%和 86.5%。大幅提高城市化率的同时也伴随着房价的上涨，另一方面，我国目前城市化率与发达国家还有较大的差距，未来还有大量的人口进城，将会进一步推高房价。

3.3 房价上涨的第三大原因——通货膨胀

有较多的研究表明我国房价上涨的另一个因素是由于货币超发引起的。但数据表明从2015-2017年，M2增速从13.3%下降到8.2%，但房价却大幅度上涨。我国货币是否超发值得更深入的讨论，2003-2017年我国平均CPI为2.7%左右，韩国为2.5%，美国为2.2%左右，只比发达国家高一点。同期世界的通货膨胀率为3.8%，比世界平均水平低。俄罗斯、土耳其的通胀高达9%，比很多发展中国家都低。因此，并不能说我国的货币存在超发现象。

按照复利计算，我国年均通货膨胀率为2.7%，14年间将物价累计上涨45%，物价上涨、货币贬值导致名义房价上涨。

数据表明过去20年，发达国家GDP年均增长2.5%左右，通胀 4.3%左右，房价增长6.6%左右，这一数值约等于以上两个数据相加。在我国GDP年均增长9.5%，通胀2.5%，两者相加为12%，这也与我国20年年均房价的增速接近，再加上我国的城镇化率，这一数据会更加接近。

4 总结

本文对房价进行了国际比较，房价的上涨并不是我国特有的现象，发达国家在经济的发展过程中也伴随着房价的快速增长。从国际经验及我国的房价变动情况来看，长期影响房价的基本面因素主要是经济增长、城市化率及通货膨胀三个因素。中短期房价的走势与房地产政策、金融政策等密切相关，但长期最主要由以上三个因素影响。未来我国经济仍将保持增长，且城市化率进程仍在持续，核心城市的房价可能还会有所增长。