房地产融资渠道多元化及金融风险管理思考

寇志强

（吉林市共益会计师事务所，吉林 吉林 132000）

房地产企业由于受到自身特性的影响，对我国金融市场有着较强的依赖性，例如房地产企业规模特性、收益特性等。结合当前情况来说，我国房地产融资渠道一般以国有银行借贷为主，同时也涉及了上市金融及房地产信托投资等。然而，随着市场经济的快速发展，及金融市场结构的优化，这给房地产融资渠道提出了新的标准，也就是房地产融资渠道需要朝着多元化趋势发展，从而保证国内金融市场的稳定发展。下面，本文将进一步对房地产融资渠道多元化及金融风险管理进行阐述和思考。

一、房地产金融风险的基本概述

从风险角度来说，主要是在开展融资活动时，部分不可预测因素造成的经济主体受到影响的可能性。通常情况下，在经济运行环节中，将会受到各种金融因素等影响，这些因素将会导致金融资产价格出现改变，甚至出现结构恶化形成资产负债。其中，房地产金融是给房地产企业发展提供服务的一种金融活动，其工作内容在于通过不同方式及渠道实现资金统筹，便于房地产企业各项活动的顺利进行。房地产金融风险也就是指由于外在环境或者企业内部决策设定不合理等引发的一系列问题，均会造成金融资产出现损坏。

二、房地产企业面临的主要金融风险

（一）运营风险

随着市场环境的不断改变，房地产企业在开展项目建设工作时，会更倾向于大规模开发项目，而低成本的普通商品房与之对比相对偏少，小户型不能更好地满足市场发展需求，而大户型由于价格相对偏高而出现大量闲置，在这种情况下，加剧了银行信贷资产风险。

（二）资金风险

现阶段，我国房地产企业在资金统筹过程中，融资渠道比较单一，大多数房地产企业融资一般以向银行借贷为主，不管是在前期土地开发，还是后期房地产项目销售，都需要得到充足的资金支持。换句话说，银行给房地产企业担具了大量资金风险，如果行业中一个环节出现问题，银行机构将会面临严重损失，随之而来的市场资金流通受到阻碍，引发一系列的经济问题。

（三）借贷风险

当前我国内部房价相对较高，大部分消费者在进行房屋采购时，需要借助贷款来实现，随着我国相关部门多次调整个人住房贷款利率，普通群众采购房屋贷款利息不断提升，使得房屋消费者需要偿还的贷款额度远远高于之前，承受压力比较大，加剧了还款风险出现。

（四）销售风险

国家对房地产扶持从根源上是想激发群众消费欲望，拉动内需，但是从当前情况来说，房屋销售中展现出了按揭作假等状况，导致已经销售的房屋面积比建设完成的面积还要多，使得需求远远高于供给，掩饰了诸多期房长时间没有销售出去，大部分建筑物处于空置状况的局面。

三、房地产融资渠道多元化及金融风险管理对策

（一）融资渠道多元化对策

1、商业银行贷款

商业银行贷款作为当前房地产企业融资的重要方式之一，结合相关部门统计调查得知，截止到2018年上半年，我国房地产企业向银行借贷额度已经超出了6.5万亿元。房地产企业向商业银行借贷的优势就是贷款相对平稳，并且数额比较高，尤其是长期贷款上优势更为显著。近几年来，受到国家宏观调控政策等因素影响，商业银行贷款融资审核标准不断升高，再加上房地产企业常常出现负债偏高的状况，商业银行贷款优势不再显著，这也是当前房地产企业对商业银行依赖性不断减少的主要因素。

2、股权融资

股权融资从实质上说，面临的风险远远高于债权融资，所需的成本比较多，由于担负一些发行费用，需要消耗大量成本，使得诸多房地产企业不愿采用这种方式进行融资。但是从成本角度来说，一方面为会计成本，在涉及融资的过程中，需要综合思考其机会成本。机会成本才是真正主导企业决策人员采取行为的依据。股权融资在本质上和债务融资存在一定差异，其能够减少企业资产负债率，并且提升企业融资实力，给房地产企业营造良好的外在形象。并且，通过股权融资，能够让企业现金流动更加平稳顺畅。

3、房地产信托

房地产信托一般是指信托投资企业充分发挥自身专业理财优势，通过开展信托规划活动实现资金统筹，应用在房地产开发项目中，给委托人提供一定的经济效益。房地产信托可以有效地丰富资本市场投资类型，给投资人员提供一个高效获利的渠道。尤其是在现阶段，股市欺诈现象的频频出现，严重影响股市发展，在这种情况下，诸多资金需要寻求平稳的投资获利方式，通过应用房地产信托投资，可以更好地满足投资人员获利要求。

4、资产证券化

资产证券化能够引导投资人员扩充投资规模，不同级别证券具备的偿付次序存在差异，例如“熨平”现金流波动。甚至把各个级别的证券进行充分整合，形成合成证券，以此更好地满足各个投资人员的自身需求。资产证券化技术可以提供无限证券类型及灵活信用结构，这样能够营造出满足投资人员自身需求的证券产品。通过多元化资产证券结构，可以给投资人员创造良好的效益。

（二）金融风险管理对策

1、尝试通过多种渠道进行融资

房地产企业对资金的需求量比较高，充足的资金能够保证房地产企业顺利运行。然而，从房地产企业自身特性角度来说，其具备建设周期长、资金回笼慢等特性，假设流动资金不充足，在面临财务风险等现象时，缺少充足的资金运转，将会使得房地产企业由于资金链紧张，陷入运营危机中。所以，房地产企业需要采用多元化融资方式，从而妥善应对各种风险。例如，之前房地产企业融资方式一般以银行贷款为主，在未来发展过程中，通过采用银行贷款及资产证券化融合方式，提升融资灵活性。

2、规范房地产信贷操作规程

房地产金融核心内容在于保证资金运行流畅，保障不会发生坏账或者假账等状况。因此，在初步贷款资格审核过程中，应该做到规范严谨，对作假或者不具备房地产项目建设资格的企业加以深入核查，保证资金可以顺利应用，企业具备偿还能力。对购买房地产人员贷款资格进行核查，尤其是还贷资历及信用度方面，均是评估其能否贷款的重要标准，不满足相关标准的将不能贷款。

3、提升房地产企业自身软实力

雄厚实力是房地产企业融资的基本要素，尤其是在市场竞争逐渐加剧的环境下，房地产企业不但要从产品质量及人力储备上提升自身实力，同时还要通过建设完善的管理体系，增强自身实力。尤其是针对部分大规模房地产企业而言，自身实力作为一张“名牌”，具备雄厚实力的企业，一般更容易受到投资人员的认可。通过完善售后服务，科学包装等，不但能够营造良好的企业形象，同时还能提升用户对企业的信赖，从而给房地产企业创造更好的效益。

4、加强和政府监管部门配合

近几年来，我国相关部门对房地产企业市场调控力度逐渐升高，调控频率随之增大，对于规范房地产企业稳定发展起到了重要作用。针对房地产企业而言，需要端正工作态度，把政府监管部门当作合作对象，并非敌人。只有和监管部门充分交流和配合，才能促进房地产企业市场风险抵御能力的提升。例如，政府部门通过行使对应的管理职责，创建良好的民间融资环境，让房地产企业能够在低风险的环境下融资，给业务扩充及企业发展提供充足的资金支持。

5、拓宽融资渠道，分散房地产金融风险

鉴于当前我国诸多房地产企业资金来源于银行贷款等状况，需要开拓其他方式实现房地产企业融资，降低企业贷款压力。例如设定专门房地产企业投资基金，和其他企业充分合作，吸引更多企业参与到房地产开发建设活动中，相互合作，一同发展。通过这种方式，能够减少融资渠道单一引发的风险。

结束语

总而言之，房地产企业资金投放量比较大，再加上资金回笼较为缓慢，要想实现房地产企业健康发展，需要采用诸多方式进行融资。但是随着市场环境的改变，加剧了金融风险出现。房地产企业要想快速融资，就要结合实际情况，优化融资方式，加强金融风险应对和处理，协调好多元融资和金融风险管理关系，从而给房地产企业发展提供充足的资金支持。