城市廉租房的选址模式研究

任书娟

（孝义市房地产管理服务中心，山西 孝义 032300）

一、前言

随着社会经济的不断发展，商品房价格逐步上涨，给许多中低收入群体的正常生活带来了诸多问题。廉租房的出现有效缓解了人们的经济压力，为实现人人有房的目标奠定了基础。近年来，随着廉租房政策的贯彻实施，廉租房的建设受到了政府的大力支持。在建造房屋的过程中，许多问题已经开始引起激烈的讨论，如何解决各种问题已成为民生关注的焦点。

二、廉租房选址常见的影响因素

城市土地通常反映不同的价值，根据所处的位置，产生一定的差别收入。这一因素主要受城市土地自然环境、基础设施建设、交通环境、人口和多层次经济密度的影响，最终影响整个地区的土地差别收入。当然，如何充分发挥土地的最大价值是土地利用的基本原则，需要在国家宏观调控的干预下得到体现。我们提倡最好的利用，每块土地都应按国家有关部门规划。一般来说，良好的位置比不好的位置更有利可图。房地产价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。因此，房地产价格与土地价格之间的关系是比例增长的线性关系。中国土地价格的快速增长不仅与经济的快速增长有关，而且与中国房地产建设的热浪有关，导致土地价格上涨。这与当地政府的财政收入结构有关，与土地财政有密不可分的关系。

众所周知，城市的土地资源非常有限。随着城镇化比率的不断提高和城乡一体化的进一步推进，城市可用的土地资源将越来越少，地理位置也将决定价格差异。通常，我们可以看到离市中心越远，土地价格越低，因为土地公共服务的便利性影响了它的价值。在实践中，我们可以得出结论，土地的便利性越高，用户的生产和生活的经济成本就越低，这就是为什么由于土地的便利，市中心的地产价格普遍高于郊区的地产价格。与此同时，这种现象也反映了城市住宅用地的价格走势。根据与市中心以及学区或政府等核心功能区距离的不同，形成相应的价格圈。这意味着随着辐射距离增大，地产平均价格逐渐下降。住房价格是低收入和中等收入家庭选择居住地的先决条件。低收入住房主要是项目在一定程度上适应这些人的购买力，人们可以选择租住或购买。当然，如果廉租房的价格和周边商品房的价格持平，这可能会导致供求市场的不平衡，导致无家可归的低收入群体，依靠政府补贴仍然难以为继。由于其远离城市中心区，必然会因配套设施不全、交通不便而提高生活成本，低收入者的生活会更加困难。同时，在计算廉租房租金时要采用政府统一的标准价格。因为廉租房的建造成本，受政府财政投入的影响较大，廉租房的建造成本多数情况不包括地价，它主要取决于建造房屋本身的成本。相比之下，低成本住房在价格上有很大的优势，但在工作生活便利性上有其他缺点。要解决这个问题，可从多个方面同时入手，不断健全完善廉租住房建设机制，控制廉租住房价格，科学规划廉租房选址。

三、对廉租房选址的建议

廉租房的建设与安置体现了一个城市政府的智慧、眼光和责任担当，它会在一定程度上影响城市未来的发展和稳定。加快廉租房建设作为一项民心工程，能切实体现政府对群众切身利益的关怀和维护，因此廉租房的选址必须遵循以人为本的原则。旨在改善低收入人群的居住条件，提高他们的生活水平，让他们公平地享受经济社会发展的成果，并为他们今后的全面发展提供更加平等的机会。

（一）充分发挥政府的职能作用

地方政府在住房建设的各个环节都起着最重要的作用，他们的意见是决定性的。首先，对于廉租房，地方政府必须提高政治站位，保持大局意识，在城市规划过程中优先对廉租房进行选址。廉租住房的区位应选择在交通设施比较好的地区，如地铁沿线，主要是为低收入群体提供便利的公共交通条件，所以一定要做好基础设施建设。对于极其困难的居民还可给予一定的货币补贴，减轻生活成本。

（二）建议廉租房优先选址老城区

经过多年的城市老城区发展，不仅仅有城市的文化教育底蕴沉淀和较为完善的公共服务设施还有困难群众赖以生存的生态环境。同时，老城区集中了各地城市居民中最低生活保障家庭。如果低收入家庭搬迁出老城，会给自己的生活带来极大的不方便。老城规划建设廉租房，可以进一步完善城市公共服务设施，不让困难群众远离市中心，在享受市中心生活便利的同时，不增加生活成本以及就业压力。

（三）逆城市化进程中优化廉租房选址

在西方发达国家,在一定程度上的城市化已经逆城市化。通常高收入者住在郊区或城市边缘,享受新鲜的空气,低密度,安静的生活环境,有能力承担昂贵的生活成本,低收入人群和家庭一般生活在城市的中心区域,享受美好的生活,形成一套完整的基础设施,可以减少不必要的生活成本,以实现社会资源的合理分配和共享。在逆城市化的背景下,许多发达国家把最靠近城市中心的范围作为廉租住房建设的主要区域。我国也应该在一些新城市的中心地带预留一定量的土地建设廉租房等保障性住房。

（四）小区项目配建

北京和广州等地已经在出让的一些项目里面就配建了一些廉租住房，小区的配套设施都可以共同享用，这种做法值得各地借鉴，促进穷人和富人在空间上的融合，在享受相同的教育、文化、卫生、体育等社会公共服务设施的同时，还建立了一种相对畅通的社会流动渠道以及较多的流动机会来抵消贫富差距过大，打消了穷人害怕失去向上流动的顾虑。

四、结束语

从本文的描述中，我们可以看到，只有通过修改现有系统，引入更有效的政策工具并实施它们，才能从根本上解决廉租房短缺和不正确的选址问题。一般来说，应在公共区域规划廉租住房，产业集中，交通便利。在具体实施中，还需要根据当地情况分析各种情况并分析具体问题。只有这样，我们才能提供更便利的廉租住房环境，让更多低收入人群拥有住房。