房地产经济发展趋势及现状探讨

文/吴军，江苏省盐城市响水县自然资源和规划局

现阶段，在我国区域经济一体化深化发展的过程中，全国各地新型工业化、农业现代化以及新型城市化脚步加快，大幅促进我国房地产经纪的进一步发展。形成以城市及周边辐射地带为中心的房地产市场是我国房地产经济未来发展的必然趋势。

1 影响我国房地产经济发展的关键因素

1.1 城市总人口数量大幅上涨，非农业人员占比增加

自我国建国至2010年，我国城市非农业人员从4900.25 万上涨至75986 万，增长幅度接近16 倍。特别是上世纪八十年代改革开放以来，由于城市经济的迅猛发展，对非城市人口产生巨大吸引力。同时，新型城市化脚步的不断推进，又深入强化城市周边辐射区域的推动作用。直至2010年年底，我国一二线城市非农业人口占比城市总人口数量的49.85%。此类城市城市化进程快速提升的主要因素分为以下四个方面。首先，改革开放初期，城市经济体制的变动，大幅促进工业产业的发展，形成劳动力、资本以及人口的规模性集中，这也正是城市化脚步加快的主要原因。其次，改革开放以后，在多种政策的作用下，农村经济整体提高，农业现代化水平有所上升，劳动力需求随之下降，致使剩余劳动力为寻求就业机会涌入城市。再次，在我国大力发展乡镇经济宏观政策的指引下，作为区域经济中心、贸易与服务聚集地的乡镇逐渐向城市转变，进而吸纳大量农业人口。最后，在我国新型城市化的背景下，严格把控大型城市规模扩展，规划中小型城市长期发展战略，伴随而来的正是大量的人口聚集。

1.2 城市规模不断扩大，辐射功能稳步提升

新中国成立至今，国内城市市区范围普遍得到不同程度的扩展。据国家统计局相关报告显示，1982年至今我国城市市区区域总面积扩展近8 倍。城市周边县城、乡镇在城市自身规模不断扩大的过程中，日渐形成以该城市为核心的城市群落。尤其是九十年来以来各个城市开发区的开建，更是带动周边城市化的发展，如郑州、石家庄、成都、长沙等城市开发区面积已与老城区面积不相上下，甚至部分城市已经完全超越老城区。现阶段，国内已基本形成经济以城市为核心，以各种产业为支撑，以海陆空综合交通为枢纽的全方位、立体化、功能互补的大量城市群落。

2 房地产经济发展趋势与现状

2.1 优化土地资源利用制度

现阶段，我国土地市场于垄断与竞争为一体，土地转让由政府进行垄断，明确禁止政府划拨出的存量土地流通于商品市场。因此，我国房地产经纪未来的发展趋势，必须严格规范二线城市与三线城市以投机为最终目的的炒房活动，优化房地产市场的全方位公开体系，加大房地产行业竞争力度，高效率、高质量把控土地资源价格。利用经济途径和行政手段，尽可能规避土地供应总量降低的趋势产生，反之将导致土地转让阶段价格大幅上涨，进而引发商品房价格走高现象。除此之外，针对房地产开发商囤积大量土地资源的现象，预期不开发将完全符合国家相关法律法规而被无偿回收，并且预估国家将进一步加大土地增值税，构建更加健全、合理的增值税制度，进而实现房地产价格的整体平稳。

2.2 完善房地产市场相关制度

总我国城市房地产开发项目总体来看，投资数量巨大，但精品数量较少，可以全面承担构建城市良好形象的房地产项目并不多。部分开发商追理性过强，导致忽略多方面的实际需求。鉴于此，我国房地产未来的发展改善空间较大。首先，将全面强化住房货币化制度落实，并将具体要求贯彻于全国的各个企业单位。其次，国家将配套出台关于个人收入购房税等方面的法律法规，改善现阶段不合理产权分配现象。再次，住房制度大规模改革的重点将逐渐向产权制度改革转移，明确住房私有产权，进而使房屋产权自由交易现象的发生变得更加频繁。最后，受房地产市场运作相关规章制度影响，政府极有可能退出狭义管理范畴，房地产市场基础地位将被进一步肯定。

2.3 城市楼价将日趋平稳

现阶段，我国大中型城市房地产价格持续走高，尤其是2016年年底相对2017年年初，在短短的数月内，楼价平均上涨近10 个百分点。因此，为避免上述不合理的房价持续上涨现象必须对未来房地产发展趋势进行准确分析。一方面，随我国经济的发展，房地产市场将变得越来越成熟，虽然我国当前房地产经济发展过程中遇到种种问题，但房地产经济仍未走出持续发展阶段，仍存有巨大的提升空间。然而，各城市房价问题将得到一定改善，由现阶段价格稳步上涨局面向平稳胡逐渐偏移，例如2018年北京、广州等一线城市部分地区房价大规模下跌现象等。另一方面，在我国可持续发展、生态发展的战略背景下，房地产行业对经济收益的追求将逐渐转向对居住环境的追求，加大楼盘周边生态环境建设，提升绿化地带占比。同时，受国家扶贫攻坚政策影响，未来房地产注意力将进一步集中于低收入人群，不断优化此类人群的生活水平。

综上所述，改革开放以来，我国房地产迎来前所未有的发展契机，其重要原因是非农业人口大规模向城市转移。为在发展房地产经纪的同时，规避房屋价格持续上涨现象，未来我国将进一步优化多种关于房地产的规章制度，开放商的注意力也将更加符合我国可持续发展战略，提升对环境和低收入群体的重视度。