经济新常态背景下房地产 企业财务风险管理的问题及策略

张华军

（浙江杨帆地产集团有限公司，浙江 杭州 311200）

一、经济新常态背景下房地产企业面临的财务风险

（一）筹资风险

筹资风险是在项目资金筹备过程中出现的风险，由于房地产企业前期投入资金非常大，使得企业需要接入大量资金来实现项目的运转，然而企业借入大量的资金将会产生不能及时偿还债务的风险，同时引起企业收益主要是股东收益产生较大程度的变化。目前来说，房地产企业面临的筹资风险主要有两种类型：一种，房地产企业通过举债的方式来达到筹备资金的目的，在这其中为企业带来了不能及时偿还甚至是无法偿还的债务风险；一种，房地产企业通过发行股票的方式进行资金的筹备，然而股票的发行容易受到房地产企业项目运行成本等方面的影响，使其给资金的筹备带来一定的风险，即通常所说的股权筹资风险。与此同时，房地产企业筹资的风险基于形成不同原因的角度又可分为：①现金性风险：由于房地产企业在项目运行过程中现金的短缺以及现金流入的结构与筹备资金债务的期限结构不能进行有效地匹配，从而造成在现金支付过程中的一种风险；②收支性风险：房地产企业在收入不能满足企业支出的情况下，对于企业到期的债务而无法偿还的风险。

（二）投资风险

在房地产企业运行中，投资风险主要是房地产企业为了实现其投资盈利的目的而将资金投入到地产项目的开发、运营等一系列活动中，而由于各种不确定因素可能造成的亏损甚至是破产所要承担的风险。通常来说，经济新常态背景下房地产企业的项目投资会受到国家的宏观调控、自身战略目标、管理措施失误及借款利率的极具上升等多方面的因素而造成企业对未来投资收益产生各种的不确定性。房地产企业的投资风险：①系统性的风险，即由于国家的宏观调控及一些社会及政治因素而产生的市场风险；②非系统性的风险，即由于房地产企业因内部运营、投资决策失误而引起的企业投资没有获得预期的经济效益而产生的对内投资风险。

（三）收益分配风险

房地产企业的收益分配风险主要是由于企业不合理的利润分配而引起企业后续的运营及管理出现不可估量的风险。通常来说，房地产企业的收益分配风险主要有两种类型：一种，在企业收益确认时由于核算收益而忽略了投入成本，从而造成收益核算过多而使得企业利润分配过多，同时造成企业的纳税也多，如在通货膨胀时或对会计政策选择不恰当，对于成本的核算忽略了金融比率的变化而将企业的收益核算账面过高，使得企业利润的分配存在极大的不合理性和风险指数；一种，是由于对企业投资的时间及资金回收期限等因素把控不合理而造成的企业收益分配风险，如企业出现过度的发放股利，使得企业将利润回收投放给投资者而造成企业内部的资金不足或短缺，这将会对企业的运营带来极大的阻碍，从而影响企业债权人的收益。

二、经济新常态背景下房地产企业财务风险管理中存在的问题

（一）筹资环节的问题

经济新常态背景下，房地产企业的筹资环节主要存在的问题有两点：第一，企业对于资金筹备的流程管理不当；目前来说，房地产企业在筹备资金环节始终忽略企业的资本结构问题，这就极易造成房地产企业的负债远超于企业可承受的范围内，对于企业可承受的风险指数缺乏必要的评估和考核机制，对于企业未来的资金周转不能做出科学合理的预测和评估，从而使得企业很可能背负过大的利息费用。第二，房地产企业的筹资策略与企业自身的战略发展结构没有相统一，目前大部分的房地产企业都采用的短期资金筹备计划，忽略资金筹备与企业战略发展相结合的重要性，同时房地产企业普遍存在筹备资金方式单一，其灵活性差，极易造成企业的资金短缺现象，从而影响企业的正常运营和项目停滞现象的发生，最终给企业的发展带来极大的阻力。

（二）投资环节的问题

房地产企业在进行项目资金投入环节：首先，是对项目开发成本费用的控制力弱，由于房地产项目通常的前期资金投入都是非常大的，如果对项目成本费用的控制不够合理和到位，极易造成项目在运行过程中的资金缺乏，使得企业过分依赖于贷款而维持运营，这就在很大程度上加重了企业的负债风险；其次，目前市场上个房地产企业的投资项目类型相对比较单一，在经济新常态的背景下，由于国家的宏观调控等市场因素使得房地产项目的投资风险大大增加，如房地产企业开发的户型过于单一使得市场竞争力低下而极易引发户型产品的滞销，从而极大程度地加大了企业投入资金的回收难度，最终使得房地产企业的投资风险大大增加。

（三）收益分配环节的问题

经济新常态背景下，房地产企业的收益分配环节也存在着一系列的问题。首先，房地产企业的收益分配制度存在极大的不合理性，由于大部分的房地产企业在利润分配时没有制定严密的分配机制而是投资者依据市场情况而随意主观的判断；其次，房地产企业的收益分配程序相对复杂，部分企业没有按照国家制定的相关法律法规取进行利润的合理分配，而是为了逃税避税而自行制定了程序较为复杂的利润分配程序，使得房地产企业得不到可持续的长足发展。

三、经济新常态背景下房地产企业财务风险管理的策略

（一）筹资环节的风险管理

经济新常态背景下，房地产企业的筹资要选择多元化的筹资方式，如将长期借贷和短期借贷方式以企业发展的具体战略方向进行有机的结合，从而实现拓宽企业的融资渠道的目的。由于房地产企业的项目周期普遍较长并且项目的前期投入很大，这些都促使企业扩展多元化的筹资方式，从而将企业的筹资风险降到最低。与此同时，房地产企业要在经济新常态的背景下优化企业自身的资本结构并对企业的负债规模进行严格的把控，房地产企业要结合企业自身的实际情况深刻认识到负债规模把控对于企业筹资环节风险管理的重要性，从而选择企业能承受的最佳负债规模而实现最大的项目收益。房地产企业要优化企业自身的资本结构，综合考虑企业的战略发展目标和债务偿还能力，将企业的筹资风险控制在可承受的范围内，从而实现企业的可持续发展。

（二）投资环节的风险管理

房地产企业应注重对于成本的控制管理，由于房地产项目投资普遍是开发商通过获取土地而获得项目的开发权，即拿地储备获得开发权利。在拿地储备过程中企业主要是根据拿地价位的高低就盲目凭借粗略的计算甚至是直觉来决定项目土地是否值得获取，这种做法对于亿万计的资金投入来说无疑是蕴含着巨大的风险。因此，房地产企业在拿地储备前，要根据国家的宏观调控、市场营销及项目的成本等诸多因素，并结合企业自身的战略发展、盈利目标，综合考虑自身可承担的投融资风险以及市场可持续发展的政策与策略来进行全面的评判，最终才决定是否拿地储备，如目前来说政府提倡的是“房住不炒”的地产政策，房地产企业就要结合该市场政策进行综合的考虑和评判，从而将拿地储备的投资风险降到最低。

（三）收益分配阶段的风险管理

房地产企业在经济新常态的背景下，应根据企业自身的发展方向、财务状况及融投资能力并结合国家相关的法律法规来制定科学合理地企业收益分配方案。首先，要在确保外部债权人利益的情况下进行投资人与债权者的收益分配，并且实现企业能够按时偿还相关的债务；其次，房地产企业要制定必要的财务激励制度来达到满足经营者和投资人之间合理的收益分配，从而有效避免不必要的矛盾 和冲突；最后，房地产企业的收益分配在保证企业各股东合法收益的基础上，要以企业的可持续发展为主要的战略发展目标。

四、结语

随着社会经济的不断发展，特别是改革开放以来，房地产企业得到了迅猛的发展，各地的高楼大厦也如雨后春第般拔地而起，房地产企业曾一度成为国民经济发展的支柱产业。然而，由于房地产市场中楼价的快速增长以及国家宏观经济政策的调控，使得房地产企业在经济新常态的背景下出现了跌岩起伏的发展形态，也造成房地产企业的财务风险问题越来越多，使其面临着极大的发展与创新挑战。因此，在目前的经济新常态背景下，房地产企业的财务风险管理策略就显得尤为重要，只有制定科学合理地财务风险管理策略才能确保房地产企业的不断向前发展。与此同时，房地产企业要在经济新常态的背景下不断寻求新的突破与机遇，有效规避相关的财务风险，才能实现其可持续的长足发展。