上市房地产公司财务管理

郑娜

（聊城昌庭置业有限公司，山东 聊城 252000）

一、房地产上市公司财务管理的特殊性与重要性分析

（一）房地产上市公司财务管理的特殊性

相较于其他的行业，房地产行业的上市公司的财务管理就一定的特殊性。首先，源于房地产行业属于资金密集型行业，每一项房地产项目的开展与运营都伴随着高额度的资金投入与运转。第二，房地产行业的投资周期较长，资金回转较慢，而且在整个地产项目的实施过程中面临各种各样的不确定因素与资金风险，这无疑对房地产上市公司的财务管理在巨大的挑战。第三，房地产上市公司的土地获取主要是以招标的模式完成，在此过程中对大量的资金有所需求，因此如何进行及时有效的融资对其项目的设计与开展有直接的关联，由此可以看出相比于其他行业的企业，房地产上市公司的融资管理对整个企业管理以及项目运营的发展至关重要。

（二）房地产上市公司财务管理的重要性

房地产行业作为中国经济发展的重要基础与支柱，其与地方的城市化发展以及工业化发展等各个领域也有着千丝万缕的关系。那么如何对房地产上市公司管理运营过程中的资金进行科学有效的管理，以保证资金配置效率与利用率，是房地产上市公司财务管理领域的重要研究内容。这直接关系着房地产上市公司其他各个部门以及房地产项目顺利开展，最终影响整个房地产行业的可持续性生存与发展。

二、房地产上市公司财务管理中存在的缺陷

首先，房地产上市公司内部对财务管理工作以及相关的配合性与辅助性工作没有足够重视，执行力度远远没有达到标准。具体来讲目，房地产行业的上市公司财务管理制度的实施仅仅停留在形式层面，科学性与专业性并不高。从实际出发，上市公司财务管理工作中存在的问题诸多，比如费用的支出标准体系不完善，收入与支出的审批流程不健全以及审批的手续与流程不完整等。这就使得房地产上市企业的费用支出以及标准存在混乱的不良现象。面对所存在的上述问题，很多的房地产上市公司为节约财务管理的成本，怠于进行财务管理制度规定的改革，进而阻碍了财务管理工作以及其他部门工作的有效开展。

然后，房地产上市公司的融资来源不够广泛且门槛逐年上升，在一定程度上阻碍了项目的顺利开展与实施，甚至会对整个房地产行业的蓬勃发展有源头性的影响。源于房地产行业的特殊性，每一项地产项目都需要巨额资金使用，尤其是地皮的购买价格以及地产项目的建设，都需要大量的资金投入，这无疑为房地产上市公司的融资要来了巨大的挑战。就目前而言，内部融资与外部融资是房地产上市公司主要的融资方式与渠道。其中，内部的资金来源主要包括两个方面，一是企业自有资金，二是企业商品房的预售款项。而房地产行业上市公司的外部融资渠道大多是来源是上市公司的股票融资、债券融资以及银行的信用贷款等，且主要以银行信用贷款为主。但是由于融资额度巨大且企业信用资质难以准确评估，银行的贷款门槛也在逐年增加，再加上国家近年来去杠杆政策的实施，对房地产上市公司的融资管理带来了巨大的挑战。

接着，房地产上市公司的资金管理系统有待提升科学性与系统性。房地产行业涉及的地产项目规模最大、内容较多，其相对应的财务管理也是一项具有系统化、规模化的工程，可以看出，高效的财务管理直接与房地产上市公司投资项目的建设以及可持续性等多个方面息息相关。然而，就目前而言，存在部分上市公司的投资计划仅仅是停留在年度层面，并没有针对阶段性的投资细分计划，这无疑对资金管理工作增加难度与挑战。随着时间的推移，财务管理部门无法对地产项目的资金进行系统化集中化的监督与管理，可能造成一定程度的资金运转潜在隐患。而且，目前存在部分房地产上市公司就预算管理并没有设置详细的资金预算管理规章制度。在资金使用过程中，所存在超出预支的现象，将会导致地产项目资金使用的随意性与盲目性，为企业的资金运行与可持续性发展造成不良隐患。

最后，房地产上市公司的财务管理等相关工作都是处于被动的运行状态。通过调研发现，存在部分房地产上市公司的财务管理制度以及运营模式仍然采用传统的方式方法，并没有根据企业的实际变化情况以及项目实施的需求进行动态调整。长此以往，财务管理工作的被动性将会使得企业在财务预测、调整控制等方面存在更大更多的问题与隐患。因此，房地产上市公司应当就组织内部的财务管理工作进行动态的调整与创新，以求保障企业运营管理以及地产项目实施的高效性。

三、优化升级房地产上市公司的财务管理

（一）强化财务管理意识与制度

针对目前公司所存在的财务管理制度执行问题，相关部门应当致力于财务管理意识强化与财务管理制度完善两个重要方面。一方面，企业应当强化财务管理部门的职能，并进一步明确财务管理部门的各项岗位职责，在此基础上强调突出财务管理工作在整个企业运营管理中的重要地位。同时，将财务管理工作内容进行绩效考核，以求提升财务专业人才工作的积极性和主动性。另一方面，房地产上市公司应该注重升级和完善现有的财务管理制度，这是因为财务管理工作的高效开展与其相匹配的财务管理制度密切相关。因此，财务管理部门应当就财务相关的各项工作进行严格的把控，尤其是对地产项目的资金支出审核流程进行规范化管理，以求进一步提升资金管理的效能。更为重要的是的，通过审计制度的升级完善保证各项资金的使用安全，并对地产项目的财务运营情况进行实时动态监控，继而保证房地产上市公司财务管理工作的顺利开展。

（二）开发与拓展多元融资渠道

针对目前房地产上市公司所面临的融资困难且门槛较高的问题，企业可以尝试通过以下渠道来破除这一资金获取障碍。首先，企业应摆脱对银行信用贷款的过度依赖，大胆尝试其他低成本的公司渠道融资渠道。具体来讲，企业可以和行业内其他的中小规模地产企业形成战略联盟并进行联合开发，彼此之间实现资金的互相支持与利益共享。第二，企业可以面向民间企业这一渠道进行融资，但在此过程中要特别注意避免财务风险的发生。此外，房地产上市公司可以借助能够为中小企业提供资金支持的金融机构，如信托或基金证券等模式进行债权融资，以缓解短期内的资金运转。第三，房地产上市公司可以充分利用与发挥产业链上下游的关系。就上游来讲，可以申请延期支付项目施工企业以及地产项目材料供应商的相关成本费用；就下游来讲，可以适当提升消费者购置房产的首付比例以及额度。

（三）实现资金管理系统的系统性与科学性

针对房地产上市公司资金管理系统目前所存在的问题，相关的部门应当致力于在结合企业现实经营管理情况的前提下完善与升级资金管理体系，实现系统性与科学性的资金管理。具体来讲，首先，企业应该根据组织内部情况以及外部的市场环境进行科学合理的预算编制，并在此基础上对资金规划目标进行科学有效的横向和纵向分解。同时，在地产项目实施的过程中进行严格的监督和管理并根据现实需求进行微调。总体来讲，房地产上市公司需要做到在没有资金规划的情况下不得有资金支出，而在有资金计划的情况下进行严格把控，防止出现超出预知的情况。此外，房地产上市公司需要通过设立专门的台账对地产项目工作涉及到的各项资金使用情况进行实时动态的监督和管理，力求保障企业资金的规范化使用。

（四）构建信息化的财务管理系统

伴随信息技术的迅猛发展与升级，房地产上市公司可以充分利用先进信息技术的功能对传统的财务管理模式进行改良创新与优化升级，以求通过信息技术来推动对内部财务管理功能的提升。具体来讲，企业可以通过信息技术设置财务数据共享平台，实现各部门财务管理信息的高效且准确地传输，提升财务管理的效率与效果，并为精细化财务管理职能的创造了硬件支持。如何实现先进信息技术与财务管理工作的有机结合，需要房地产上市公司在打破原有传统管理模式的基础上，对各项细分工作内容进行信息化转型，并有针对性地进行财务管理制度的更新，为信息化财务管理系统的应用提供制度保障。