论房地产造价管理的有效控制

高鹏飞

大连西成房地产开发有限公司 辽宁大连 116000

房地产造价主要是指房地产项目在建设过程中所耗费的所有费用，也可以被理解为该项目有计划地进行固定资产再生产、形成相对地无形资产、辅底流动资金——三项数据的总和。对房地产进行造价管理就意味着在优化设计和建设方案的基础上，在建设过程的各个阶段采取可靠的方法和措施将造价控制在合理的范围之内。就目前我国大部分房地产项目而言，其在建筑工程方面的投资约占到项目总投资的60%，如何更好地控制这部分投入，在合理使用人力、物力和财力的基础上，获得最大的投资效益，就是工程造价控制的关键所在。长期以来，我国的房地产造价管理存在很多问题，这些问题多少是因为造假没有得到合理控制所致，这般轻则损害了房地产开发商和投资者的利益，重则损害了国家的利益，为我国建筑行业的发展及城市建设造成了障碍。因此，我们必须从理性角度审视目前存在的问题，开启改革，并将造价控制和有效管理贯彻于房地产项目的全过程。

1 项目决策阶段

项目决策是房地产项目造价管理的源头，而对地产项目进行合理选择是对经济资源进行合理配置最为直接的手段。在决策阶段采取所采取的各项技术方案，对项目的工程造价会产生很大影响，尤其是对项目地点的选择、设备的选用、建设水平的高低以及工艺的评选都将对工程造价产生至关重要的影响。

1.1 通过市场调研，采集相关数据和市场信息

所谓的市场调研是指对规划建设的房地产项目所能提供的服务及产品，其市场占有可行性进行分析，在掌握准确数据和市场信息的基础上，通过综合性的数据分析，就市场的当前近况和未来发展进行分析和预测，论证该项目建设的可行性、必要性以及对精准的造价控制问题做出预判。

1.2 通过财务评价，为项目建设提供合理的经济分析与预测

财务工作人员需要在国家现有的财税政策及相关制度体系下，通过对项目本身的清偿能力、赢利能力、静态以及动态投资回收期进行分析，考察该项目在财务上取得长效发展的可行性。同时财务工作人员还需要应对竞争力、不确定因素、综合市场等多项元素进行分析，进而选择价格方案进行比较，确定最终的实施方案，目的在于对项目未来的发展情况拥有更为充分的了解，减少投资风险[1]。

2 项目设计阶段

对于房地产项目而言，设计阶段主要包括两个范畴，一是初步设计阶段，二是施工图设计阶段，就整个造价管理的过程来看，设计阶段是控制的重点与核心。长期以来我国多数建筑单位普遍性存在着忽视设计阶段造价控制，将造价控制的主要精力置于工程实施阶段，在招标采购、工程结算等环节做精账、做细账——如此，虽然会有一定的效果，但却是因小失大。

3 项目招投标阶段

通过招投标，房地产开发商可以择优选择承包商，这样自然有利于进行造价控制。标底编制人员有必要根据取费标准、施工图纸、现行规范、定额和现场因素、工期等进行认真标底编制，并将结果控制在合理的范围内[2]。一份完整的招标文件，不仅能够充分体现出开发商的意图，更能推进工程施工的顺利进行，最红提升造价管理的有效控制和监督水平。

4 项目施工实施阶段

房地产项目的造价管理其重中之重发生在具体的施工阶段，在这一阶段因为随着外部环境的变化以及各种前期不曾预料到的问题的出现，设计变更、造价变化——之类的问题会频频出现，所以这一阶段的造价管理必须注意这样几个问题：

首先，要加强对施工进度网络计划的管理。施工过程中要对各个工种灵活调配，避免因为调度不畅造成设备应用的冗杂和浪费；

其次，要加强对于设计变更的管理，重视对施工图纸的审查，避免漏项以及变更情况的发生[3]。如果在后续施工的过程中必须要发生变更，也要尽量将变更提前，因为变更越早、损失越小，反之于企业而言很有可能出现无法掌控的损失；

最后，要加强施工现场的管理和监理，严格现场签证管理制度，以便能及时掌握项目造价的变化情况。在具体的房地产项目施工过程中，施工单位要加强现场管理，房地产开发商有必要对施工单位是否严格按照图纸施工进行必要的监督。

5 项目竣工结算阶段

该阶段需要做好这样几方面工作：

5.1 检查隐蔽工程验收记录

房地产施工过程中存在诸多的隐蔽工程，在竣工验收和结算阶段，即便是这些隐蔽工程也需要进行验收，并由监理工程师进行签字确认。

5.2 合同条款的核对

首先，要仔细核对军工验收内容是否符合合同条款的相关要求，验收是否合格，只有合乎标准，验收合格的工程才可以开启竣工结算；其次，应按照合同约定的取费标准、结算方式、计价办法、供材价格和其他条款逐一对项目竣工结算进行审核，若发现存在合同当中约定不清或遗漏之处，应和施工单位及委托方共同协商，确定最终的结算原则[4]。

5.3 审查设计变更、签证

房地产项目出现需要设计变更的情况时，应由设计单位出具修改图纸以及“设计变更通知单”，同时更需要经过监理工程师及设计单位同意并签字确认以后，方正式生效；若出现重大变更时，还需要经由原审批部门进行审批，否则变更内容不列入结算范围当中。

总而言之，目前我国投身房地产开发项目的企业非常多，但是却未必每一个项目的最终呈现都能够让人满意、都能够赢得社会的口碑与赞许。对于地产项目而言，要想收获效益、收获口碑，最为关键的就是对质量进行控制、对造价管理进行有效度量，如此才能实现效益最大化、成本最低话，使二者达到一种相对平衡的理想状态。当然从长远来看，造价管理本就是一项非常复杂的工作，其在具体推进的过程中必然会面对更多的不可控，这就要求相关企业加强人才培养，以备不时之需。