河南省房地产投资与经济增长的互动关系研究

(哈尔滨商业大学 黑龙江 哈尔滨 150028)

一、引言

我国房地产业发展迅速，在推动城市化与现代化进程中发挥着重要作用,长期以来，国内外学者高度重视房地产投资与经济增长关系的研究。Wigren和Wilhemsson搜集14个西欧国家1980—2004的面板数据得到住宅建筑投资与经济增长长期而言存在双向Granger因果关系的结论。Gauger和Snyder采用脉冲响应方法，分析发现，美国房地产投资在1980年以后对经济增长的影响比其前20年更为明显。Miles则通过VAR模型探讨美国住宅投资与经济增长之间的长期关系，认为住宅投资对美国经济的长期发展至关重要。国内学者对两者关联程度分析既有理论层面的探讨，也有实证层面研究。沈悦等以中国为研究对象利用格兰杰因果分析房地产开发投资和GDP的关系，得出GDP对房地产开发投资存在单项因果关系结论，同时又通过脉冲响应和方差分解进一步确定GDP对房地产开发投资起到的决定作用。张洪等以投入-产出模型为基础，采用70个大中小城市面板数据构建了空间动态模型评估不同地区间房地产投资的外溢性，发现它们存在不同程度的外溢性。周仪姜、王珍则分别基于长沙市与武汉市的数据，分析了房地产投资与经济增长的关系。

我国实行商品住房制度改革以来，房地产行业发展迅猛，对我国经济发展产生了深刻影响。河南省作为我国中部地区的典型大省，凭借其优越的地理位置，经济不断增长，与此同时，房地产投资占比不断提高。但是，随着房地产行业的迅速崛起，带来的供需失衡、由过度投资而引发的房地产泡沫等一系列问题都影响了河南省房地产市场乃至经济的健康发展。政府不断通过变革房地产制度的措施来加快住房建设，大大提升了居民的住房条件，房地产业得到快速发展。不断繁荣的房地产市场，对促进经济增长和人民生活水平的提高发挥了积极的影响。针对不同地域的特征特殊性，本文将以河南省为对象，研究1994—2019年河南房地产投资与经济增长的互动关系，采用协整检验、Granger因果检验等方法探究。有望为河南省房地产市场和地区经济的稳定发展提供一定的参考性建议。

二、河南省房地产投资与经济增长的发展现状分析

从河南房地产开发投资与其地区生产总值的增长率来看，河南省宏观经济增长率在1995年维持在34.8%的较高水平，接着持续降低为1999年的4.87%，再持续增长到2004年的24.55个百分点。2004年到2019年，河南省宏观经济增长速度逐渐放缓。相对而言，河南省房地产开发投资的增长速度在1995年处于56.28%的较高水平，但到1996年出现负增长局面，处于一个较低水平。自1997年起持续增长为2005年54.11个百分点的较高值，然后以相对渐缓的增速持续到2019年。2005年，河南省房地产投资增长速度达到54.11%，是2000—2019年的最高速度。然而，由于此时我国房地产投资总量基数很大，加上政府当局采取的宏观调控政策，所以河南的房地产投资受国家颁布的关于房地产的“国八点”“新八条”等稳定房价的政策影响，增长率持续下降放缓。由下图分析可见，河南房地产投资的增速大都保持在20个百分点以上，高于河南省同期地区生产总值增长速度，并且房地产投资增长速度的变动情况与其地区生产总值的周期性增减变动息息相关(见图1与图2)。

图1 1994—2019年河南省经济总体规模与经济增长速度

图2 1994—2019年河南省房地产开发投资规模与投资增长速度

由图3房地产开发投资额增长率和地区生产总值增长率的线图可知，河南省地区生产总值和房地产投资的发展速度趋向大致相同。河南省房地产投资增长(红线表示)从1995年开始高于地区生产总值增长率(蓝线表示)，到2005年二者增长速度达到相对较高的一个水平，2005年二者增长速度下降放缓。总体来看，1994—2019年河南省市经济总量增长速度与其房地产开发投资增长速度整体上不断趋向。

图3 1994—2019年河南省房地产投资额与地区生产总值增长率

三、河南省房地产投资与经济增长的实证分析

(一)模型选取与数据处理

本文采用1994—2019年的相关经济数据来探讨河南省房地产投资与经济增长的关系，所选数据类型均为年度数据，单位为亿元。数据来源于国家统计局官网、河南省统计年鉴。

房地产投资和经济增长分别采用河南省房地产开发投资额(记为rit)和河南省历年经济生产总值(记为gdp)来表示，以历年的河南省统计年鉴中采集的1994—2019年时间序列数据作样本，对河南省经济增长与房地产投资之间的关系进行研究。同时为保证数据的平稳性，对所有数据取自然对数，处理后的房地产开发投资额rit和生产总值gdp分别用lnrit、lngdp表示。

(二)模型的检验与修正

1.数据相关性分析

通过二者的散点图可以直观反映出lnrit与lngdp的关系，从图4可以看出，河南省房地产投资与经济增长的变动方向是相同的，存在着正相关关系。

图4 1994—2019年时间序列lnrit与lngdp的散点

2.单位根检验

现实中，对研究经济的分析，大多时间序列数据是非平稳的，单位根检验是用来判断序列是否存在单位根过程而断定序列的平稳性与否，从而避免回归分析出现“伪回归”现象。通常使用单位根检验对时间序列做平稳性检验。表1是对序列lnrit、lngdp、Dlnrit、Dlngdp、D2lnrit、D2lngdp做的ADF检验结果。

表1 序列lnrit、lngdp、Dlnrit、Dlngdp、D2lnrit、D2lngdp的ADF检验结果

其中，Dlnrit、Dlngdp均为原序列的一阶差分序列，D2lnrit、D2lngdp均为原序列的二阶差分序列。变量lnrit、lngdp、Dlnrit、Dlngdp的ADF检验统计量分别为0.792 2、0.601 1和0.772 5、0.078 9。其中，lnrit、lngdp、Dlnrit、Dlngdp的ADF检验统计量的绝对值在1%、5%和10%显著性水平均小于其临界值的绝对值，这表明它们都存在单位根，所以lnrit、lngdp、Dlnrit、Dlngdp序列都不平稳。而D2lnrit、D2lngdp的ADF检验统计量分别大于ADF检验的临界值，说明D2lnrit、D2lngdp是序列平稳，且为二阶平稳时间序列。

3.协整检验

Johansen协整检验原理是基于检验协整向量的秩进而检验协整关系的个数。在此检验分析前，首先要选择模型的具体形式，再确定模型的最优滞后阶数。本文将对Johansen协整检验进行分析，由确定项为常数项的VAR模型出发，依据LR、FPE、AIC、SC、HQ等多种检验标准和多数原则确定出最优滞后阶数为2，结果见表2。

表2 最优滞后阶数

利用Johansen协整检验对变量lnrit和lngdp间的协整关系进行检验。首先采用特征根迹检验，此检验的原假设是有r个协整关系，备择假设有r+1个协整关系(r为协整向量的个数)。当r=0时，计算的迹统计量值为24.198 771大于5%显著性水平下的临界值15.494 71，拒绝原假设，认为存在1个协整关系。当r=1时，计算的迹统计量值为0.538 533小于5%显著性水平时的临界值3.841 466，不能拒绝原假设，认为存在一个协整关系。综上分析，变量lnrit和lngdp间只存在一个协整关系。

表3 特征根迹检验

另外还可采用特征值统计量检验验证，结果见表4。当r=0时，计算的最大特征根统计量值为23.659 18大于5%显著性水平时的临界值14.264 60，拒绝原假设，认为存在1个协整关系。当r=1时，计算的最大特征根统计量值为0.538 53小于5%显著性水平时的临界值3.841 466，不能拒绝原假设，认为存在一个协整关系。综上分析，进一步验证了变量lnrit和lngdp间只存在一个协整关系。

表4 最大特征根统计量检验

本文中两检验结果一致，表明河南省房地产投资对数序列lnrit与河南省经济增长对数序列lngdp存在一个协整关系。Eviews软件给出了该协整关系的具体形式，该协整方程为:

lngdp=1.975 0lnrit

(1)

通过协整分析，可以得出河南省房地资产投资序列rit和其经济增长序列gdp之间都是正相关的长期均衡关系:房地产投资每上升1%，GDP就会上升约1.975 0%。同时,通过Eviews进一步估计出VECM矢量误差修正模型,结果见表5。

表5 VECM模型结果

该VECM模型可以写成:

Granger因果关系用于检验某个变量的滞后项是否对另一个或几个变量的当期值有影响。如果影响显著，说明该变量对另一个变量或几个变量存在Granger因果关系；反之，这种关系不存在。

为了厘清lnrit和lngdp互动关系同时检验lnrit和lngdp是否相互存在格兰杰原因，考虑到房地产投资的特殊性，选取滞后期2对其进行Granger因果关系检验。

表6 Granger因果关系检验结果

由检验结果可以看出，当滞后阶数为2阶时，在5%的显著性水平下，可以得出，lngdp与lnrit互为因果关系,即河南省房地产投资与经济增长存在双向互动关系。

5.脉冲响应函数分析

脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击，对内生变量当前和未来取值的影响变动轨迹，能比较直观地刻画出变量之间的动态交互作用及其效应。基于上面建立的模型，将刻画河南省房地产投资与经济增长之间的脉冲响应函数，以进一步分析二者之间的短期动态关系。

图5是河南房地产开发投资额变动一个标准差对经济增长的脉冲响应函数图。实线(蓝线表示)表示冲击后河南省经济增长的走势状况，虚线(红线表示)表示这种走势的两倍标准差范围。由右上的图可以看出，当GDP受房地产投资一个正向冲击后，其在短期内保持不变，从第1期以后，经济就开始增长，并且在到达第5期后达到峰值且走势有下降趋势，在第7期达到平缓趋于不变。在第1～5期增长幅度为0.15，增长幅度较大。这说明河南省房地产投资在短期内对经济增长起到正向促进作用，但从长期来看影响不大。左下的图表示的是当GDP变动一个标准差时对房地产投资的脉冲响应函数图，可以看出，当房地产投资受GDP一个正向冲击后，立即上升，在第4期左右达到峰值，随后基本保持不变。可以得出，房地产市场产品的生产周期要比一般商品要长得多，同时经济因素的影响、政策的调控所带来的效果不能立即显现，另外也受我国房地产政策良好的连续性影响。

图5 脉冲响应函数结果

四、结论及政策建议

(一)结论

(1)变量lnrit和lngdp具有协整关系，即河南省房地产投资与经济增长存在长期稳定的动态均衡关系，由协整检验得出的模型(1)可知，房地产投资每上升1%，GDP就会上升约1.975 0%。由此可见，河南省房地产投资明显推动地区经济发展。

(2)在5%的显著性水平下，针对河南省的房地产投资和经济增长，前者是后者的格兰杰原因，且后者也是前者的格兰杰原因，二者是一种双向互动关系。说明在过去的26年里，房地产投资可以有效地拉动河南省经济增长，河南省经济增长同时促进其地区的房地产投资。

(3)脉冲响应函数图解释了河南省房地产投资变动短期内对其地区生产总值变动的影响。但从长期来看这种影响作用甚微。同时，由实证结果可以看出，河南省地区生产总值对其房地产投资的影响较为迅速和持久。

(二)政策建议

(1)政府应当正确全面地认识经济增长对房地产投资的作用。一是政府应适当控制房地产公司的发展和投资，适当规划和管理土地的使用。同时控制房地产投资的规模，使其在投资结构中占一定的比例。二是政府必须认识到经济增长不能过分依赖房地产开发投资。房地产业也影响其他行业的发展，政府应当发展各种经济增长点并科学宏观地调控好房地产市场发展。

(2)发挥房地产市场优势，带动经济发展。由于公众对房地产产品需求的多样化发展以及城镇化进程的加快，房地产投资有很大的发展潜力空间。合理安排投资结构，稳控房价能有助于解决当前房地产业投资不合理、房价过高引起的居民居住需求得不到满足的现实问题。

(3)优化产业结构，培育经济发展新动力。河南省在处于工业化、城镇化快速发展的大背景下，以推进结构转型升级从而获取经济快速高效增长动力，成为推动河南经济质量发展的关键。河南省应进一步优化产业结构，推动三次产业协调发展，挖掘经济增长新动力。更重要的是，开展创新驱动战略，发挥河南省中部地区的优越地势。通过加大体制改革，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，使河南省房地产市场尽快步入新常态。