80亿抛售SOHO： 别让潘石屹跑了

陈晓妍

近日，“荒废正业”的潘石屹终于又出现在了地产新闻里。

一篇声称“SOHO中国正考虑以80亿美元出售办公大楼”的外媒报道，再掀舆论风波。随后，传言抛售的SOHO楼被黑石收购的消息。

“别让潘石屹跑了。”继李嘉诚、王健林之后，潘石屹成为第三个被套进这个句式的房地产企业家。质疑不是第一次出现，2017年，他因频繁出售旗下资产被传“准备跑路”。旋即他回应称：“我拿着中国护照，还是北京市的人大代表，我往哪里跑？”

房产大佬的进击

1987年，在国家石油部工作的潘石屹，下海去了海南并赚到了第一桶金。很快，他察觉到了房地产泡沫，是时候清仓了。“更聪明的人不仅是随着市场行情漂流”，他离开海南，去往北京，开始新的商业冒险，注册了北京万通实业有限责任公司。

潘石屹对机会的把握异常敏感，比如在1994年，潘石屹遇到了海外归来的张欣。认识四天，两人闪婚。这对新人不被看好，有人在婚礼上预言，这两人过不了一年。

1995年，这对中西合璧的夫妻创办了北京红石实业有限公司（SOHO中国前身）。很快，“土鳖”与“海龟”在公司管理上的矛盾显现。张欣把“民主管理”搬到公司，坚持召开全员会议，潘石屹却教训员工，国家要民主，但商业公司就得专制。

为新项目选址刚好是下雨天，夫妻俩踩在泥浆里，捂着鼻子做完了调查。这里原属一个大型二锅头酒厂，周围的河道散发着恶臭。张欣对这里很不满意，47万平方米项目花销也让她倍感压力。

潘石屹却有着不同的想法。此地位于朝阳区的主干道上，新的地铁线路和高速公路在两年内就会开通;个人住房抵押贷款将被允许，这意味着更多的人能够负担得起他们的高档公寓。两人为此发生激烈争吵。

张欣慢慢想明白，自己这样以理想主义者自居的人，难以在商业这块“灰色地带”里存活，她决心把生意让还给“在黑暗中如鱼得水”的丈夫。张欣给潘石屹打了一通电话，两人的分工由此敲定——她负责建筑设计，潘石屹负责销售与政府关系。

“海归”会带来新想法，但“土鳖”才最熟悉本土的游戏规则，夫妻联合的第一个项目，就是SOHO现代城，位于北京中央商务区。十几年来，张欣鼓励年轻设计师大胆尝试，用不俗的品位为SOHO系建筑把关。非建筑设计专业背景出身，也没妨碍她成为最受全球先锋建筑设计师欢迎的“伯乐”。

楼建好了，“营销天才”潘石屹出场。1999年，随着一篇名为《SOHO现代城·居家办公·酷.com》的文章见诸报端，SOHO的概念被正式推出。过了一年，SOHO现代城的广告铺天盖地，广受市场关注。有了前面的铺垫，SOHO现代城开盘的第三天，日销售超过一亿，不到一个月，认购量达到十之七八，客户甚至在夜间排队。

SOHO北京公馆、北京SOHO尚都、北京朝外SOHO、博鳌蓝色海岸、建外SOHO、长城脚下的公社，一栋栋SOHO系大楼乘着东风接连诞生。

“SOHO”代表着互联网语境下的一种自由、弹性的新工作形式——小型办公、家居办公。潘石屹把这个概念引到中国，房地产的传统行业自此与互联网高新技术挂上了钩。

2007年，SOHO中国上市，公司融资19亿美元，成为亚洲最大的商业地产企业IPO。上市首日，张欣说要五年内冲千亿超万科，一时风头无两。

香港的学者和批评家指责潘石屹夫妇编造出一些虚无的概念来炒作，“难道他们不应该为北京荒谬的房价负责吗？”建筑的实用性也受到质疑，SOHO现代城被指忽略建筑功能，附加一些不重要的特色。

但此前的合伙人们不谈论这些建筑的质量，他们把潘石屹视为“房地产行业的天才”和“北京最成功的私人开发商”，他们关注的是潘石屹如何依靠一个概念，创造地产营销的巅峰之作。

借着“SOHO”的热度，潘石屹仗着“低价买高价出”的套路一路高歌。他当起了“烂尾楼接盘侠”，上市两年内，潘石屹买下了素有“第一烂尾楼”之称的北京民源大厦与上海东海广场，后者曾被倒手六次。紧接着，他又拿下以23.4亿元拿下北京嘉盛中心，收购后两月后，售价比收购价高出约89%。开盘首日就收入20.8亿元。

SOHO中国项目中，将近一半在接手前都是空置或烂尾楼房。完工之后，套上自己的品牌，价格翻番，再散售给以西北煤老板和江浙私营企业主为主的客户。

折戟共享办公，卖楼求生

捡快钱的模式好景不长，2010年4月，楼市调控措施接二连三出台，潘石屹感慨，楼市开始进入“冰川季”。不到一个月，北京官方又出台禁止物业散售政策，给SOHO中国一记重击。潘石屹不得不接受张欣“由售转租”的意见，他一边表示“拥护北京新政策”，一边遣散自己的销售精英队伍，大举进军上海市场。

2012年开始，潘石屹从“销售员”变成了“包租公”，他放弃了卖方巨额收益这块肥肉，宣布告别散售模式，开启SOHO中国“由售转租”的第一次转型。潘石屹对外高调道出企业转型的缘由：“自持物业比持有人民币更好。”

但當时的商业运营业态并不乐观，CBD写字楼的租客在逃离;超市的利润周期太长，无法支撑SOHO的地产投资;百货零售企业也出现大面积的洗牌现象。到了2015年，SOHO中国迎来最低谷期，全年仅实现营业额9.95亿元。

另一方面，潘石屹一家紧锣密鼓在海外布局。2011年，潘石屹花费5到7亿美元投资美国办公大楼项目;2012年，张欣斥资6亿美金，成为曼哈顿公园大道广场股东，又在次年与巴西财团共同收购美国通用汽车大厦40%的股权。潘石屹之子潘瑞在英国读博，并在当地成立了房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

尽管如此，潘石屹对转型的前景信心满满，夸下海口，声称五年内公司租金年收入将超过40亿美元。他给自己找到的答案，是把办公桌租给互联网公司。

潘石屹到了国外，目睹共享办公行业“独角獸”WeWork在扩张的路上高歌猛进。他把WeWork的经营模式搬到中国来，2015年1月，SOHO中国推出移动办公项目SOHO 3Q。将写字楼短租出去，预订、选位、支付等各个环节都在网上完成，用户只需带着手机和电脑来工作。

当年的“双创”热潮催生了一大批创业公司，共享办公行业迎来井喷式的发展。WeWork的“信徒们”一哄而上，业内甚至有人调侃，“办公空间太多，创业者不够用了。” 这一年年底，SOHO3Q在北京和上海建成了11个中心，有一万多个座位投入使用。

很快，互联网寒潮呼啸而来，无数创业公司面临倒闭、裁员的窘境。望京SOHO楼下的滴滴司机见人就开始议论，以前晚上十二点还满满的，现在十点左右就载不到人了。

科技泡沫破裂，共享办公的营收也随之下降。

一直被潘石屹追随的共享办公巨头WeWork，在短短一个多月内，经历了股指腰斩、IPO夭折、创始人“被辞职”的连环炸。WeWork甚至被质疑是一场庞氏骗局，共享办公行业陷入焦虑与质疑。

在这样的背景下，SOHO如同一颗随波逐流的棋子。

如何摆脱依赖租金的单一成本的困境？10月22日，有消息称，SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。

而且这不是第一次售卖旗下的资产了。曾经被他公开宣称永远不会出售的外滩SOHO和望京SOHO，转眼也躺在售货架上。

潘石屹面对抛售资产的质疑一向轻车熟路。2016年，他出售上海SOHO世纪广场，接受采访时，他在谈吐间显示自己的幽默感：“做生意还是要灵活。”

5年内，潘石屹夫妇二人已经累计套现293.41亿人民币。人们很难再相信他那套“抛售是为了向轻资产转型”的说辞。但SOHO中国的营收一路下滑，从2012年的155.44亿元降至2018年的20.89亿。2014年以来，潘石屹不断出售房产项目，鲜少拿地。

SOHO中国连年售卖资产，目前只有北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO、银河SOHO、丽泽SOHO、上海的复兴广场SOHO、外滩SOHO、天山广场SOHO、古北SOHO等九个项目在手。

近日有消息称，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国的核心资产“八大金刚”（指北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO，以及上海的复兴广场SOHO、外滩SOHO、古北SOHO和SOHO天山广场项目）。

如被黑石收购的消息属实，潘石屹的抛售行为，无异于全面清仓、撤出中国市场。

那这回，潘石屹该往哪里跑呢？